Analizujemy tendencje rynku pierwotnego nieruchomości - na co czekać w roku 2020

W ostatnich latach analitycy rynku nieruchomości ciągle odnotowywali stabilny wzrost cen. Tendencja ta się zachowała w 2019 roku i przeszła do roku 2020, jednak wiosną wszystkie branże gospodarki uległy wpływowi nowego współczynnika ― ograniczeń związanych z pandemią koronawirusa.

W połowie II kwartału 2020 roku możemy już widzieć niektóre zmiany ― nie są one zbyt drastyczne, o ile rynek przyzwyczaja się do nowych realiów stopniowo, jednak jakiekolwiek prognozowanie na temat tendencji rynkowych wymaga ich uwzględnienia.

Postanowiliśmy przedstawić zagadnienie kompleksowo:

●  przytaczamy analizę dynamiki cenowej na rynku pierwotnym w ciągu ostatnich kilku miesięcy

●  analizujemy stan rynku nieruchomości w najróżniejszych miejscowościach Polski i określamy cechy charakterystyczne każdego z obszarów

●  sporządzamy zestawienie stawek za metr kwadratowy na rynku pierwotnym w różnych segmentach na podstawie danych z portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce Korter

●  podajemy opinie ekspertów na temat przyszłości rynku

Jak zmieniały się ceny mieszkań na rynku pierwotnym w lutym 2020 roku

Raport Narodowego Banku Polskiego z końca 2019 roku donosi, że stawka za metr kwadratowy sięgnęła rekordowego poziomu ― zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Średnia stawka krajowa wyniosła przeszło 8200 zł dla nowych mieszkań i stanowiła średnio 7600 zł dla rynku wtórnego.

Podwyższenie cen wiązało się z ciągle rosnącym zainteresowaniem ― chętnie kupowano nowe mieszkania przez osoby prywatne, jak i lokale inwestycyjne przez przedsiębiorców.

Na początku 2020 roku nowe warunki kryzysowe jeszcze nie w pełni weszły w życie i tendencja wzrostu cenowego nadal była obserwowana w skali całego kraju.

Według danych strony Bankier.pl, wzrostowi uległy stawki za metr kwadratowy na rynku pierwotnym w niemal każdym mieście Polski.

Szczególnie intensywnie wzrastały ceny w miejscowościach stanowiących potencjalny interes inwestycyjny, jak to lokalizacje turystyczne czy duże miasta.

Po porównaniu średnich stawek na nieruchomości w styczniu i lutym 2020 roku wyciągamy następujące wnioski:

miasto

średni wzrost cenowy

tendencja

Warszawa

1%

Poziom cen nieruchomości, od dawna już plasujący stolice w ścisłej czołówce listy, nie wyróżnia się jednak dynamicznym wzrostem. Spowodowane jest to już zaistniałą sytuacją cenową ― gdyby skok cenowy był poważniejszy, przekroczyłby on jakiekolwiek możliwości kupujących.

Tak czy inaczej, stawka za metr kwadratowy w lutym 2020 roku prawie sięgnęła poziomu 10 000 złotych.

Dotyczy to tańszego segmentu, którymi są mieszkania o metrażu powyżej 38 m.kw.

Najpopularniejsze, a zarazem najdroższe małe lokale w Warszawie kosztowały blisko 11 000 złotych za metr kwadratowy.

Kraków

1,7%

Stolica Małopolski cieszy się sporą popularnością wśród inwestorów, co się wiąże zwłaszcza z jej atrakcyjnością turystyczną, oferta nieruchomości też ciągle się rozszerza. Po styczniowym wzroście cen o wysokości 4% nastąpiło niektóre spowolnienie ― w lutym stawki uległy blisko 1,7-procentowej korekcie. Obecnie metr kwadratowy w nowym krakowskim mieszkaniu kosztuje blisko 9000 zł.

Gdańsk

3% ― średni

6% ― segment mieszkań o metrażu od 40 do 60 m.kw.

Dynamika gdańskiego rynku pierwotnego jest szczególnie pokaźna, jeśli chodzi o mieszkania o większym metrażu ― te od 40 do 60 m.kw. One zdrożały o około 6%, podczas gdy pozostałe segmenty cechował 3-procentowy wzrost.

Wrocław

3% ― średni

8% ― segment mieszkań o metrażu od 40 do 60 m.kw.

Wrocław naśladuje tendencję stolicy Pomorza ― najpopularniejsze tu są lokale o średnim metrażu, cena na nie wzrosła o około 8% przy ogólnej średniej 3-procentowej korekcie pozostałych segmentów rynku.

 

Katowice

20% w skali roku

Katowice w ciągu kilku ostatnich lat stały się obszarem intensywnej działalności deweloperskiej spowodowanej istotnym wzrostem zapotrzebowania na nowe mieszkania. Porównanie cen z początku 2019 a z lutego 2020 roku świadczą o nieprzeciętnym 20-procentowym wzroście.

Dane z portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce kortet.com.pl pozwalają na szerszą diachroniczną analizę. W poniższym zestawieniu porównujemy:

-  ceny sprzedanych w 2019 roku mieszkań

-  stawki przedstawione w ofertach znajdujących się w sprzedaży w II kwartale 2020 roku

-  zakres cenowy metra kwadratowego mieszkań, które mają być oddane do użytku w roku 2021 i kolejnych latach

Jak się prezentuje warszawski rynek nieruchomości w marcu 2020?

Warszawa nie ustępuje liderstwa pod względem drożyzny mieszkań. Tendencja ta nie ustaje już od kilku lat, co się też nie zmieniło na początku 2020 roku. Czy ceny stołecznych nieruchomości nadal będą rosnąć ― pokaże czas i tok wydarzeń związanych z bieżącym kryzysem.

Ile się płaci za metr kwadratowy na rynku pierwotnym stolicy?

Główny Urząd Statystyczny podaje następujące dane:

●      średnia stawka za metr kwadratowy na rynku pierwotnym ― 9969 złotych;

●      średnia stawka za metr kwadratowy na rynku wtórnym ― 11807 złotych.

I choć dynamika wzrostu cenowego w stolicy nie jest tak odczuwalna, jak w pozostałych lokalizacjach, nowe mieszkania są coraz mniej dostępne finansowo dla przeciętnego Polaka.

Jakie mieszkania najczęściej się kupuje w Warszawie?

●      Analizy rynku wskazują na to, że umowy o kupno nieruchomości najczęściej zawierano w oparciu o średnią stawkę od 9000 do 10 000 złotych za metr kwadratowy. Tego typu transakcje stanowią ¼ całości.

●      Niewątpliwym liderem sprzedaży są najmniejsze mieszkania ― od 35 do 50 m.kw., o ile są przystępniejsze cenowo i często zlokalizowane w atrakcyjnych pod względem inwestycyjnych punktach na mapie stolicy.

●      W 40% przypadków kupowano mieszkania w cenie od 400 000 do 600 000 złotych, co w pełni się zgadza ze statystyką dotyczącą udziału segmentu mieszkań o mniejszym metrażu.

●      Lokale o powierzchni od 50 do 65 m.kw. były obiektem 25% transakcji.

Na ile w marcu 2020 roku są wyceniane nowe mieszkanie w Warszawie?

●      cena jednopokojowego lokalu wynosi średnio 359 904,00 zł

●      mieszkania dwupokojowe znajdują się na poziomie cenowym 385 728,00 zł

●      koszt trzypokojowego mieszkania sięga liczby 525 956,00 zł

●      największe lokale składające się z czterech i więcej pokoi kosztują średnio 875 509,00 zł

Duże miasta Polski ― wzrost popytu, rosnące ceny

Nieruchomości na rynku pierwotnym w centrach wojewódzkich ostatnimi czasy wyróżniły się intensywniejszym wzrostem cenowym, niż nawet inwestycje stołeczne.

Taką też tendencję obserwujemy w regionach, które przyciągają wielu inwestorów ― chodzi tu przede wszystkim o lokalizacje turystyczne.

Jednak w perspektywie porównawczej mieszkania w regionach są dużo tańsze, niż w Warszawie.

Tak, w ostatnim okresie odnotowano, że największym zainteresowaniem wśród kupujących cieszyły się mieszkania, których cena wynosiła od 200 000 do 500 000 złotych. Dolny próg oferuje cenę dwa razy niższą, niż w stolicy, w której, jak pamiętamy, średnia cena mieszkań zaczynała się od 400 000 złotych.

Większa dostępność cenowa sprawiła, że, w odróżnieniu od stolicy, na szczycie popularności rynkowej były nie najmniejsze lokale, ale mieszkania o powierzchni od 40 do 60 m.kw., najczęściej dwu- lub trzypokojowe.

Jak wygląda obecna polityka rynkowa na regionalnych rynkach nieruchomości, które miasta się wyróżniły szczególnym wzrostem cenowym, a które nadal pozostają dostępne i nie mniej atrakcyjne?

Najdroższe i najpopularniejsze

W tej kategorii góruje Gdańsk. Szybko rozwijająca się infrastruktura turystyczna sprawia, że popyt na mieszkania w tej lokalizacji nieustannie rośnie.

Deweloperzy pragną zaspokoić popyt zarówno inwestorów w nieruchomości, jak i osób poszukujących własnego lokum.

Przykładowo, w marcu 2020 roku jednopokojowe mieszkanie w Gdańsku kosztowało średnio 308 667,00 zł, co jest o 15% taniej, niż w Warszawie.

Zadziwiająco dynamiczna okazała się pobliska Gdynia. Tutaj poziom cenowy sięgnął swojego szczytu ― średnia stawka za metr kwadratowy na rynku pierwotnym wynosiła prawie 7600 złotych, co odpowiada poziomowi cen mieszkań na warszawskim rynku wtórnym. Wiąże się to z prężnym rozwojem regionu oraz jego potencjałem turystycznym.

Atrakcyjny pod względem inwestycyjnym Kraków na początku 2020 roku zaskoczył analityków 4-procentowym wzrostem stawek na rynku pierwotnym. Po podwyższeniu z lutego ceny mieszkań znalazły na dość wysokim poziomie ― jednopokojowe lokum dało się kupić za około 295 832,00 złotych

Śladem za Krakowem idzie stolica Dolnego Śląska ― we Wrocławiu szczególnie drożeją większe mieszkania, a cena kawalerki w marcu 2020 roku wynosiła blisko 287 617,00 złotych.

Bardziej kameralne i dostępne

Inne centra wojewódzkie też wyróżniają się bogatą ofertą inwestycji mieszkaniowych i mniej lub bardziej intensywnym wzrostem cenowym.

Tak, w Poznaniu ― który też, między innymi, stanowi atrakcję turystyczną i ciągle zwiększa obroty w tej branży ― mieszkanie jednopokojowe w marcu kosztowało przeszło 238 519,00 złotych.

Industrialna Łódź jest bardzo czynnie oswajana przez deweloperów, popyt na mieszkania też ostatnio nie ulegał spadkowi. Cenowo prezentuje się dość atrakcyjnie ― średnio 198 132,00 złotych za lokal jednopokojowy i od 461 584,00 złotych za największe lokale o układzie od czterech pokoi.

Całokształt sytuacji rynkowej przedstawiamy poniżej.

W grafice podajemy najświeższe dane z portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce korter.com.pl. ― ile w marcu 2020 roku kosztował metr kwadratowy na rynku pierwotnym w różnych miejscowościach Polski?

Inwestycje w kameralnych miejscowościach coraz bardziej atrakcyjne dla kupujących

Drożyzna nieruchomości w popularnych miejscowościach, jak to Warszawa czy duże ośrodki wojewódzkie, sprawiła, że poszukujący nowego mieszkania coraz częściej sięgają po oferty umiejscowione w nieco bardziej oddalonych lokalizacjach.

Chodzi tu przede wszystkim o:

-  miejscowości satelickie, przede wszystkim podwarszawskie

-  mniejsze miasta na tak zwanej prowincji

-  oddalone od centrum lub mniej popularne inwestycyjnie dzielnice dużych miast

Nie dotyczy to co prawda miasteczek położonych w regionach stanowiących potencjalne zainteresowanie dla inwestorów ― pomorskich lub górskich.

Dlaczego kupujący decydują się na zamieszkanie w oddali od dużego miasta?

Dostępność cenowa. Tak, stawki za metr kwadratowy w mniejszych miejscowościach są dużo niższe. Przytoczmy przykład województwa mazowieckiego: cena metra kwadratowego w stolicy, jak pamiętamy, wynosiła blisko 10 000 złotych, natomiast w podwarszawskiej miejscowości Marki dało się kupić mieszkanie w cenie blisko 6500 złotych za metr kwadratowy. W Mińsku Mazowieckim stawka ta wynosi blisko 5000 złotych. Im dalej od centrum, tym taniej ― Przasnysz, oddalony o około 100 kilometrów, oferuje stawkę nawet 4000 złotych za metr kwadratowy.

●  Podwyższony standard. Niższy koszt działek inwestycyjnych w kameralnych miejscowościach pozwala deweloperom na oferowanie szeregu udogodnień, jak to  stref rekreacyjnych na terenie osiedla czy nawet pełnowartościowej osiedlowej infrastruktury. To też staje się istotnym argumentem dla kupujących, którzy rezygnują z wygodniejszego lokalizacyjnie położenia.

●  Perspektywy rozwoju. Infrastruktura miejscowości jest podatna na wpływ uaktywnienia działalności deweloperskiej oraz intensywną zabudowę terenu w inwestycje mieszkaniowe. Wokół nowych osiedli szybko pojawiają obiekty infrastruktury usługowej, a poniekąd nawet nowe szlaki komunikacyjne.

W poniższej grafice opartej o aktualne dane z portalu inwestycji mieszkaniowych w Polsce korter.com.pl. przedstawiamy ogólne zestawienie statystyczne ― jak się spisały cenowo rynki nieruchomości w dużych i mniejszych miastach kraju?

Czy koronawirus kardynalnie odmieni rynek nieruchomości

Opinie ekspertów co do skutków obecnej sytuacji kryzysowej są zgodne ― ona na pewno wpłynie na rynek nieruchomości.

Na jaką skalę ― będzie wiadomo jedynie po ustabilizowaniu się sytuacji i powrocie do normalnego funkcjonowania podmiotów gospodarczych, ponieważ dzisiaj, w warunkach narodowej kwarantanny, tylko co czwarta firma w Polsce działa normalnie (informacje z rejestru BIG).

Pierwszym śladem wpływu kryzysu jest spadek sprzedaży, który się zaczął już od początku marca. O tym mówi część największych polskich firm deweloperskich, wśród których ― Dom Development, Marvipol i Archicom. W porównaniu do początku 2019 roku ich sprzedaż spadła w niektórych przypadkach nawet o 63%.

Inni czołowi deweloperzy nie zauważyli jeszcze negatywnych skutków i nadal odnotowują wzrost sprzedaży do nawet 59%.

Czyli sytuacja jest niejednolita, i na pewno ulegnie dalszym zmianom w ciągu kilku następnych miesięcy.

Analitycy rynku nieruchomości prognozują, że sytuacja może zmierzyć w kilku kierunkach.

- Ceny mieszkań przestaną rosnąć, co jest naturalnym skutkiem obniżonego popytu.

- Nastąpi spadek cenowy na rynku nieruchomości. Co do wysokości tego spadku ― nie da się przytoczyć jakiejkolwiek wiarygodnej liczby, jednak doświadczenia innych krajów, które przeżyły podobne kryzysy w przeszłości ― jak to Singapur po epidemii SARS w 2013 ― pozwalają domniemać, że nie będzie to obniżenie szczególnie drastyczne.

- Po unormowaniu cen nastąpi stabilizacja rynku, i tendencje poprzednich lat stopniowo zaczną nabierać mocy.

Trudno jest jednak zakwalifikować jakąkolwiek prognozę jako wystarczająco wiarygodną, ponieważ skala obecnego kryzysu jest bezprecedensowa. Konsekwencje zależne są jedynie od czasu trwania recesji.

comments powered by Disqus

Najnowsze wiadomości

Wczytaj więcej

Mieszkanie

Biurowce i galerie

Korporacje

Praca

Przedsiębiorczość

Start-up