– Spodziewamy się, że właściwa skala wpływu pandemii na sektor biurowy widoczna będzie dopiero w 2021 roku, ale już teraz pojawiają się konkretne sygnały. Rozpoczęte budowy są realizowane, a nowa podaż utrzymuje się na podobnym poziomie względem pierwszych trzech kwartałów 2019 roku. Jednak mimo wszystko, jeżeli planowane inwestycje zostaną ukończone, nowa podaż w 2020 roku nie przekroczy rekordowego wyniku z 2019 roku – mówi Jadwiga Małek z firmy doradczej Knight Frank.
Kraków: 38 tys. mkw. nowej powierzchni
Na największym polskim rynku regionalnym zasoby biurowe przekroczyły 1,5 mln mkw. W stolicy Małopolski w III kwartale ukończono 4 projekty, które zwiększyły wolumen nowej powierzchni biurowej o 38 tys. mkw. – Wynik ten jest o 10 proc. niższy niż średnia kwartalna nowa podaż w ostatnich trzech latach, jednak Kraków w dalszym ciągu jest dynamicznie rozwijającym się rynkiem regionalnym. Na potwierdzenie tego warto dodać, że w trzech kwartałach 2020 roku 35 proc. nowej podaży oddanej do użytku w miastach regionalnych powstała właśnie w Krakowie, a w budowie jest kolejne 270 tys. mkw. – dodaje Jadwiga Małek.
– Pandemia w dość szybki sposób zweryfikowała nasze podejście do powierzchni biurowej. Czasy, kiedy dzień zaczynało się zbiorową kawą w biurowej kuchni, są - miejmy nadzieję, że tylko chwilowo - przeszłością. Zmiana modelu pracy na zmianowy lub hybrydowy, a także poszukiwanie oszczędności wszędzie, gdzie to możliwe, doprowadziły do weryfikacji zajmowanej powierzchni biurowej. Najemcy, z którymi rozmawiamy, zapewniają nas, że biuro jest istotnym elementem w funkcjonowaniu ich organizacji i nawet jeżeli będą zmuszeni zrezygnować z powierzchni, to nie chcą tego robić w całości – wyjaśnia Monika Sułdecka-Karaś, Knight Frank.
Na pytania o decyzje w sprawie kończących się umów najmu, firmy częściej skłonne są do przeczekania, tj. podjęcia renegocjacji niż podpisania umowy w nowym miejscu. Na potwierdzenie powyższego w ostatnim kwartale w Krakowie blisko połowę podpisanych umów stanowiły renegocjacje.
Analizując rynek krakowski eksperci Knight Frank zaobserwowali, że między lipcem a wrześniem 2020 roku aktywność najemców znacząco się osłabiła, a przedmiotem najmu było nieco ponad 25 tys. mkw., czyli o połowę mniej niż w ubiegłym kwartale.
Wzrost pustostanów w regionach
Na dwóch pozostałych rynkach regionalnych Polski Południowej sytuacja jest różna. Wrocławski wolumen transakcji na poziomie 46 tys. mkw. zapewnił mu pozycję lidera na rynkach regionalnych w III kwartale. Jednocześnie ponad połowę podpisanych umów stanowiły renegocjacje. Katowice zakończyły trzeci kwartał z popytem na poziomie 7,5 tys. mkw., a ze względu na wysoką podaż w budowie – ponad 200 tys. mkw., ponad połowę wolumenu transakcji stanowiły umowy pre-let.
– Z zebranych danych wynika, że oddawane do użytku nowe inwestycje, które w mniejszym stopniu mają dzisiaj gwarancję w formie przednajmu, plus mniejsza aktywność najemców oraz ich ostrożność w podejmowaniu decyzji odnośnie relokacji, wpływają na wzrost współczynnika pustostanów. Średnia dla miast regionalnych na koniec III kwartału 2019 roku wynosiła 9,1 proc., a w tym roku to już 11,9 proc., czyli wzrost o 2,8 pp. Daje to 680 tys. mkw. powierzchni dostępnej na wynajem od zaraz – dodaje Monika Sułdecka-Karaś.
Analizując współczynnik pustostanów na poszczególnych rynkach regionalnych jedynie Poznań może pochwalić się jego spadkiem. Współczynnik niewynajętej powierzchni wyniósł 13,3 proc., co stanowiło spadek o 1,2 pp. w porównaniu do ubiegłego kwartału.
Osłabiony popyt i znaczny udział renegocjacji, wraz z nie w pełni skomercjalizowaną powierzchnią w nowych inwestycjach przyniosły na największym rynku regionalnym - Krakowie - wzrost wskaźnika pustostanów, który na koniec września 2020 roku wyniósł 12,4 proc. (1,3 pp. kw./kw. oraz 3 pp. r/r).
Z miesiąca na miesiąc rośnie zainteresowanie i dostępność powierzchni biurowej w formie podnajmu. O ile na koniec drugiego kwartału 2020 roku rynki regionalne oferowały 70 tys. mkw. powierzchni, to na zakończenie III kwartału dostępna na podnajem przestrzeń stanowi już 100 tys. mkw. – Czy trend ten się utrzyma w dłuższej perspektywie? Trudno to dzisiaj ocenić. Na pewno kolejne miesiące będą jeszcze działać na korzyść podnajmu, ale w dłuższej perspektywie raczej sądzę, że ten trend wyhamuje – komentuje Monika Sułdecka-Karaś.
