Dawid Kuciński, LoveKraków.pl: Ceny mieszkań rosną i najpewniej nie przestaną. Co to oznacza dla Krakowa?

Piotr Krochmal, ekspert ds. rynku nieruchomości: Nie jest to dobre dla naszego miasta. A czym będzie skutkować? W 2019 roku mieszkania na rynku pierwotnym w Warszawie były o 25 proc. droższe, obecnie już tylko o 10 proc., więc bardzo szybko zbliżamy się do cen warszawskich i zrównamy się z nimi od trzech do pięciu lat. Wtedy będziemy jednym z najdroższych miast.

Jak młodzi ludzie zaczną spoglądać na to realnie, przestaną wybierać Kraków jako miasto do życia. Ja sam, gdybym był młody i miał do wyboru Kraków i Warszawę z podobnymi cenami mieszkań, wybrałbym stolicę z oczywistych względów. Perspektywy rozwoju i możliwości zatrudnienia w Warszawie biją na głowę nasze miasto. Chyba tylko kwestie sentymentalne będą decydować o wyborze stolicy Małopolski.

Mamy też ciekawe statystyki. W 2022 roku około 15 tys. krakowian wyprowadziło się z Krakowa, najczęściej zamieszkali w „obwarzanku”,   gdzie ceny są niższe. Rzecz jasna wszystkich powodów nie znamy, ale uważam, że cena jest jednak kluczowa. Widać więc że samych krakowian często nie stać na mieszkanie w Krakowie. Odzwierciedlają to też ostatnie badania ryku, gdzie co czwarty ankietowany szukający mieszkania dopuszczał osiedlenie się pod Krakowem, kiedy w poprzednich latach było to najwyżej kilkanaście procent.

Pustostany w biurowcach o czymś świadczą? Mamy blisko 20 proc. pustych biur.

Inne duże miasta mają ten odsetek na poziomie około 10 proc. To zły wynik dla naszego miasta, bo oznacza, że firmy nie widzą u nas przyszłości. Kiedyś było tak, że do prasy przedostawały się informacje, gdy jakaś firma wynajęły cały budynek. Teraz – wystarczy, że nawet nie całe piętro, a kilka biur i mamy wielkie halo.

Jako Kraków staliśmy się niedobrą destynacją. Kiedy ceny zbliżą się do cen warszawskich, to mniej osób będzie wybierało Kraków z powodów, o których już wspomniałem. U nas zacznie się robić demograficzny skansen.

Podziela pan diagnozę wysokich cen mieszkań?

Obecnie średnia cena za metr kwadratowy wynosi na rynku pierwotnym ok.15 tys. złotych. Wynika to też z tego, że w ostatnich dwóch kwartałach deweloperzy wprowadzili na rynek drogie inwestycje. W ciężkim dla nich 2022 roku na rynek wypuszczali tanie, wiedząc, że te droższe się nie sprzedadzą.

Pierwsze półrocze 2023 roku było zdominowane przez kupujących zorientowanych na rynku i przewidujących, co się stanie, gdy zostanie uruchomiony program Bezpieczny Kredyt 2%. A więc oni wykupili wszystko, co było jeszcze w rozsądnych cenach, a w drugim półroczu kupowała reszta. Inwestorzy wiedzieli, co spowoduje program Bezpieczny kredyt  2% i się nie pomylili. Za ceny odpowiada więc też ten program, pomimo zaklinania rzeczywistości przez były rząd.

W polityce nikt nie przyznaje się do porażek.

Tak, więc ceny bardzo mocno skoczyły do góry i gdy deweloperzy zobaczyli, że ludzie wykupują wszystko co jest w ofercie, wprowadzili droższe inwestycje. Ale to też dlatego, że tanie im się skończyły. Opowiadanie o półkach pełnych inwestycji mieszkaniowych, jakie mają deweloperzy to bajki.

W 2016 roku na terenie miasta realizowanych było 214 inwestycji w jednym momencie, a odpowiadały za to 134 firmy. Obecnie budów  mamy 77, realizowanych przez 72 deweloperów. Mamy więc ilościowo ok. 1/3 inwestycji realizowaną przez połowę firm z tego, co było osiem lat temu, kiedy rynek był zrównoważony. Reszta firm wyparowała. Oczywiście nie zbankrutowali, w Krakowie na deweloperce się nie bankrutuje. Niestety, musieli się wynieść z Krakowa z uwagi na brak banku ziemi.

Te firmy zaczęły budować w „obwarzanku”, Skawinie, Wieliczce, ale też w Katowicach czy w Rzeszowie.

Mamy diagnozę, co z lekarstwem?

Są dwie drogi, aby ten rynek zrównoważyć: budować wyżej i więcej na obecnym obszarze albo rozszerzyć granice miasta, skoro mamy nadal budować niskie budynki.

Grunty pod zabudowę wielorodzinną, które są obecnie przeznaczone w planach miejscowych, wystarczą na ok.10-12 lat. Jeśli nic się nie zmieni z dostępnością gruntów, deweloperzy wymrą jak dinozaury. Tyle że pierwsi odpadają najsłabsi – ci, którzy podgryzali cenowo tych dużych. Mocne firmy z ogromnym kapitałem są w stanie przetrwać każdy kryzys. Kiedy czytam, że nastaną dla deweloperów ciężkie czasy, to się śmieję. Spokojne mogą przetrwać dwa-trzy lata nie obniżając cen. Pokazał to czas pandemii i kryzys inflacyjny. Deweloperzy wyszli z tego suchą nogą, gdyż dostarczają na rynek tylko tyle mieszkań ile jest w stanie wchłonąć. Nie budują na wyrost. Wolą poczekać na koniunkturę niż obniżać ceny.

To obecna sytuacja jest deweloperom na rękę?

Na rękę o tyle, że gdy jest ich mniej to jest mniejsza konkurencja, każdy z nich widzi, co się dzieje. Na rękę, bo są wysokie ceny i można sobie pozwolić na zwiększenie marży, wykorzystując duży popyt. Oni mogli podwyższać ceny i wykorzystali to. Odbili sobie trudny 2022 rok, kiedy marże były minimalne a ceny materiałów budowlanych gwałtownie rosły.

Z drugiej strony, faktycznie każda nowelizacja prawa powoduje, że mają pod górkę. Każda ekipa rządząca wprowadzała przepisy, które w zamyśle miały chronić konsumentów, a ostatecznie skutkowały podniesieniem cen, bo firmy, które nie były w stanie spełnić wymogów, odpadały, a te, które przetrwały, wkalkulowały poziom ryzyka w ostateczną cenę za mieszkanie.

Jakiś przykład?

Przepisy wprowadzone półtora roku temu stawiają deweloperów w trudnej sytuacji, ale pod warunkiem spadków na rynku. Otóż pod zupełnie błahym powodem, klient może wycofać się z transakcji. Na razie tego nie obserwujemy, bo płacąc na etapie dziury w ziemi, za dwa-trzy lata wartość mieszkania wzrasta o 20-30 proc. Natomiast gdyby ceny spadały (na to się oczywiście nie zanosi, jednak ryzyko istnieje), to klient przychodzi i mówi, że chce swoje wpłacone pieniądze.

Deweloper zostaje wtedy z przysłowiową „ręką w nocniku” – mając sprzedaną inwestycję, przychodzą nabywcy i rezygnują, a on przecież musi zapłacić wykonawcy w terminie pod groźbą kar. Stąd w obecnych cenach ujęta jest budowa finansowej poduszki zabezpieczającej na wypadek takiego scenariusz i odwrócenia się koniunktury.

Wróćmy  do powodów wysokich cen w Krakowie.

Działek jest coraz mniej i będziemy mieli coraz mniej inwestycji. Wiele osób dziwi się, dlaczego pomimo tak korzystnej koniunktury, deweloperzy nie wprowadzają mieszkań? No, Bo nie mają! Proszę mi wierzyć, to są osoby bardzo rozsądne i za nic nie  przegapiłyby takiej szansy. Każdy przecież chce wykorzystać koniunkturę i wycisnąć z niej ile się da.

Firmy są więc w trudnej sytuacji, bo wiele z nich jest na ostatniej inwestycji i nie mają działek na kolejną. Śrubują więc ceny, by opóźnić zejście z rynku, ale za chwilę będą gasić światło. Chyba, że znajdą działki.

Z czego wynika problem z ziemią?

Kiedyś o fajną działkę konkurowało dwóch, trzech deweloperów. Teraz – przykład z życia wzięty –o działkę biło się 30 firm. W konsekwencji cena jest wykręcana do maksimum. Jeszcze dekadę temu udział ceny gruntu w koszcie mieszkania wynosił około 10 proc., obecnie to 30 procent. Właściciele ziemi czują się jak królowie.

Z drugiej strony, nie wszyscy chcą sprzedawać, bo to grunty są tak naprawdę w nieruchomościach najbardziej dochodową inwestycją, gdyż wzrosty cen ziemi są jeszcze wyższe niż cen mieszkań, a miasto nie dysponuje własnymi gruntami pod budowę bloków. Wszystkie tereny są w rękach prywatnych.

Miasto ma jakieś narzędzia, by realnie wpłynąć na ceny mieszkań w perspektywie – powiedzmy –  pięciu lat?

Mamy największy w Polsce problem z działkami, nigdzie tak źle nie ma. Miasto nie dysponuje terenami, które mogłoby rzucić na rynek i zwiększając podaż gruntów obniżać ich ceny. A to ze względu na paradoksalnie niskie straty podczas drugiej wojny światowej. W Krakowie tereny pozostały w rękach prywatnych. Tym różnimy się od Warszawy, gdzie był dekret Bieruta, czy Wrocławia, gdzie z uwagi na konotacje historyczne miasto dysponowało znacznymi terenami i dlatego ceny mieszkań we Wrocławiu są teraz o 2 tys. zł/mkw. niższe.

Kraków był zawsze w rękach prywatnych, więc miasto nie mogło być regulatorem rynku gruntów i tym samym obniżać ceny. A co może?

Może robić plany nakładkowe na obecnie obowiązujące. Może w przypadku niezabudowanych jeszcze obszarów, które są przeznaczone pod bloki wielorodzinne, dopuścić większą powierzchniowo i wyższą zabudowę. Pamiętamy o Rybitwach i „Manhattanie” – to była próba ratunku i dopuszczenia wyższych budynków. W Warszawie na nikim wrażenia nie robi 20-pietrowy blok, u nas marnuje się przestrzeń, budując czteropiętrowe. Stąd tak szybko przebiegła konsumpcja terenów. Budynki już nawet nie muszą być czterokrotnie wyższe, wystarczyłyby dwukrotnie i działki nie byłyby tak szybko zabudowywane a tym samym ich ceny i ceny mieszkań nie rosły by w takim tempie.

Wspomniał pan też o poszerzeniu granic miasta.

To program na lata. Wie pan, gdy i słyszę, żeby zostawić tereny zielone na obrzeżach miasta– a część radnych tak chce - to przecież niech tam pojadą i zobaczą co się dzieje. My, jako Kraków, chronimy te obszary, a wystarczy przekroczyć granicę miasta i mamy ścisłą zabudowę łanową.

Gminy sąsiednie podgryzają Kraków, pozwalając na zabudowę terenów przy granicy z miastem, aby ściągnąć do siebie krakowian. Więc gdy miasto zostawia te tereny zielone przy granicach, to ościenne gminy z tego korzystają, bo wokół ich zabudowy mają zielono.

Co do poprawy sytuacji jestem jednak pesymistą, Wątpię, by radni zrobili coś przeciwko większości. Bo ogromna większość społeczeństwa w obecnej chwili nie jest zainteresowana nowym mieszkaniem, oni mają to zapewnione. Reszta nie ma reprezentacji w radzie miasta. Politycy kierują się wolą większości. Nie liczę więc na zmiany.