Zeszły rok był dla branży budowlanej i klientów niezwykle intensywnym. Do około czerwca na rynku panował zastój, a – jak twierdzą tacy analitycy jak np. Piotr Krochmal – dostępne nieruchomości nabywali inwestorzy, którzy znając zapowiedzi wprowadzenia rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2%, postanowili wykorzystać jeszcze nie tak wysoki popyt.

Dopłaty do kredytu spowodowały istny boom. Na krakowskim rynku podaż nie nadążyła za popytem, a ceny w ciągu roku zwiększyły się średnio o 25 procent za metr kwadratowy. Kraków stał się jednym z najdroższych miast pod względem cen mieszkań.

Spadki cen? Można zapomnieć

Z jakimi nadziejami lub obawami weszli deweloperzy w 2024 rok? – Jako branża spodziewamy się, że 2024 r. będzie rokiem stabilizacji cen na rynku deweloperskim – mówi Adrian Potoczek, wiceprezes krakowskiego oddziału PZFD.

Podkreśla jednak, że kupujący nie mają co liczyć na spadek cen mieszkań. – Jednym z największych wyzwań dla branży deweloperskiej jest dostępność gruntów, na których mogłyby powstawać nowe mieszkania. W Krakowie stanowi to istotny problem, czego skutkiem dwucyfrowy wzrost cen z rok do roku – stwierdza.

Deweloperzy przekonują, że robią, co mogą, by sprostać popytowi, ale na razie równowagi w tym aspekcie nie będzie.

Odroczona decyzja

Po pierwszym kwartale tego roku deweloperzy mówią o wzroście ofert w biurach sprzedaży. Większa dostępność mieszkań oznacza stabilizację cen. Znów jednak na horyzoncie pojawia się rządowy projekt mieszkaniowy.

– Można już odczuć wzmożone zainteresowanie ofertą, ale przy uwzględnieniu możliwości odroczenia podjęcia ostatecznej decyzji i podpisania umów deweloperskich, to zasługa rządowych zapowiedzi nowego programu wsparcia kredytobiorców – część kupujących wstrzymuje się z decyzją, wyczekując na dopłaty. Szczegóły tego projektu dopiero poznaliśmy, gdyż wczoraj został opublikowany projekt ustawy, która obecnie będzie procedowana – mówi Adrian Potoczek.

Przedstawiciel branży budowlanej dodaje również, że deweloperzy nigdy nie czekali na programy popytowe z uwagi na to, że one rozregulowują rynek nieruchomości i negatywnie wpływają na ceny mieszkań. – My czekamy na programy podażowe, uwolnienie gruntów pod zabudowę, współpracę z urzędami w kwestiach planistycznych, drogowych, lex deweloper oraz ZPI – stwierdza.

Z nowym prezydentem Krakowa

Za niecałe dwa tygodnie poznamy nowego prezydenta Krakowa. Zostanie nim Łukasz Gibała lub Aleksander Miszalski. Opinie mogą być różne o kandydatach, jeden i drugi w procesie wydawania pozwoleń na budowę czy warunków zabudowy musi patrzeć przede wszystkim na przepisy prawa i terminy, jakie są w nich zawarte.

Jak na pewne deklaracje i komentarze dotyczące polityki przestrzennej miasta patrzą deweloperzy? – Wydaje się, że oczywistym jest fakt, iż każdy kandydat na prezydenta Krakowa czy do Rady Miasta Krakowa chce, żeby nasze miasto się rozwijało. Blokowanie inwestycji stoi w sprzeczności z tym postulatem – uważa Potoczek.

– Blokowanie inwestycji będzie ze szkodą dla miasta i jego mieszkańców: tych obecnych, jak i tych nowych. Już dziś procedury administracyjne potrafią trwać kilka lat, co przekłada się w końcowym rozrachunku na końcową cenę mieszkań. Do tego oczywiście dochodzi brak terenów inwestycyjnych. Dlatego też liczymy na to, że zmiana władz w Krakowie otworzy nową możliwość obopólnej współpracy pomiędzy podmiotami prywatnymi oraz samorządem na partnerskich zasadach – podkreśla przedstawiciel PZFD.

Ta współpraca musi być jednak jeszcze szersza. Mowa tu o urbanistach i planistach. To oni w procedurze tworzenia planów miejscowych często narzucają radnym miejskim, co powinno znaleźć się w końcowym dokumencie. Radni są w stanie punktowo zmieniać plany. Tajemnicą poliszynela jest to, że od jakiegoś czasu urzędnicy jak ognia unikali rozmów z branżą budowlaną, aby nie być posądzonymi o sprzyjanie im. Inwestorzy liczą na nowe otwarcie – dialogi i przejrzystość w rozmowach.

– Od lat do tego zachęcamy i wierzymy, że taka współpraca pomiędzy jednostkami miejskimi a deweloperami przyniesie dużo korzyści dla mieszkańców Krakowa – przekonuje Adrian Potoczek.

Jak zahamować ceny?

Krakowianie aktywnie szukający mieszkań nawet nie patrzą w stronę władz miasta z uwagi na dość ograniczone możliwości. Co prawda pod koniec kadencji pojawiły się zapowiedzi budowy mieszkań dla osób z m.in. luki czynszowej czy też próby rozwiązania problemu kurczącego się zasobu ziemi.

Oprócz przemyślanego planowania, czego wyrazem powinien być Plan Ogólny, należy zwrócić uwagę na właśnie problem dostępności gruntów, który winduje ceny.

– Do czasu uchwalenia odpowiedzialnego Planu Ogólnego należy się zastanowić nad wdrożeniem i zastosowaniem zamiennych narzędzi planistycznych, które pozwalają grunty dziś nieużyteczne, np. pocztowe, przemysłowe, handlowe, biurowe przekształcać na tereny mieszkaniowe (lex deweloper) – mówi Potoczek.

Kilka tygodni temu w rozmowie z naszym portalem obecny jeszcze wiceprezydent Krakowa Bogusław Kośmider jako jedno z rozwiązań podał odrolnienie gruntów. Czy to dobry pomysł?

– Samo przekwalifikowanie gruntów z rolnych na budowlane to dopiero początek. Następnie należy ustalić, na podstawie jakich dokumentów planistycznych będą mogły być zabudowywane – decyzje WZ, Plan Ogólny, a następnie MPZP, czy może jakaś spec ustawa? Uwolnienie gruntów rolnych w obrębie miast znacząco zwiększy podaż gruntów inwestycyjnych, co pozytywnie wpłynie na stabilizację cen mieszkań. Na czym nam wszystkim najbardziej zależy – podkreśla przedstawiciel PZFD.

Jest jeszcze jeden ważny aspekt: czas. – Czas procedowania wymaganych zgód administracyjnych. Jest to na pewno obszar, który nowe władze będą mogły dość szybko „udrożnić”, co bez wątpienia przełoży się na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym w Krakowie – podsumowuje Adrian Potoczek.