Jak stać się właścicielem mieszkania? Może w ramach Mieszkania Plus?

fot. Krzysztof Kalinowski/LoveKraków.pl, Archiwum

Chociaż na rynku mieszkaniowym widać, że coraz więcej ludzi, szczególnie tych młodych, nie chce wiązać się na stałe z miejscem zamieszkania i stawia na mobilność, to jednak wciąż większość Polaków chce posiadać mieszkanie na własność. Trudno im się dziwić, bo nie ma mocniejszego prawa niż prawo własności. Rządowy program Mieszkanie Plus przewiduje zarówno zaspokajanie potrzeb tej pierwszej grupy, jak i drugiej.

Na krakowskich Klinach przy ul. Spacerowej w ramach programu Mieszkanie Plus, za którego realizację odpowiada BGK Nieruchomości (wkrótce PFR Nieruchomości), ma powstać ok. tysiąca mieszkań, które właśnie w opcji najmu oraz najmu z dojściem do własności będą oferowane przyszłym najemcom.

To przyszły najemca będzie mógł zdecydować, czy chce jedynie wynajmować mieszkanie czy również po czasie stać się jego właścicielem. Okres w jakim najemca będzie stawał się właścicielem mieszkania może wynieść od 15 do 30 lat.

Wysokość comiesięcznych opłat z tytułu umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności jest co do zasady wyższa niż w przypadku umowy najmu instytucjonalnego. Najemca poza czynszem, opłatami eksploatacyjnymi oraz opłatami za media spłaca również comiesięczną ratę za wykupienie mieszkania. Całkowity kapitał spłacany w ratach czynszu będzie równy nakładom inwestycyjnym. Wraz z kolejną zapłaconą ratą będzie malała wartość kapitału pozostała jeszcze do spłaty, a z nią wielkość miesięcznych odsetek. Dzięki temu, przy zachowaniu stałej kwoty czynszu, coraz większa jej część będzie przeznaczana bezpośrednio na wykup mieszkania.

Jakie konkretnie stawki będą obowiązywać na osiedlu Spacerowa? Tego nie można jeszcze w tej chwili powiedzieć, bowiem przedsięwzięcie jest jeszcze na wczesnym etapie. Jednak na podstawie dotychczas zrealizowanych inwestycji można powiedzieć, że w Kępnie, gdzie 4 października odbyło się uroczyste wręczenie aktów nadania lokali ich najemcom, dojście do własności lokali przewidziano po 23 latach. Po tym czasie najemca mieszkania o powierzchni 40 mkw., płacąc miesięcznie 1,2 tys. zł, staje się jego właścicielem. Dla porównania, aby wynająć podobne mieszkanie w Kępnie na rynku trzeba liczyć się z wydatkiem ok. 1 tys. zł. Tyle tylko, że wynajmując mieszkanie komercyjne, najemca nigdy nie stanie się jego właścicielem.

Z kolei w Białej Podlaskiej dojście do własności jest nieco dłuższe i wynosi 25 lat. Za to czynsz 40-metrowego mieszkania będzie niższy – w przypadku samego najmu wyniesie 550 zł miesięcznie, a z opcją wykupu mieszkania 750 zł na miesiąc. Wynajem takiego mieszkania w Białej Podlaskiej to podobnie jak w Kępnie koszt rzędu 1 tys. zł.

W Gdyni, gdzie odbiór mieszkań przewidziano na I kwartał 2019 roku, przyszłym najemcom zostały zaproponowane 4 okresy dojścia do własności – 15, 20, 25 oraz 30 lat. W przypadku mieszkania 3-pokojowego (średni metraż ok. 68 mkw) stawki za mkw wynoszą od 18,65 zł za sam najem, 23,1 zł w stanie deweloperskim przy dojściu do własności po 30 latach oraz 28,5 zł przy takim samym okresie wykupu jednak wykończone w standardzie podstawowym. Do czynszu należy dodać opłatę eksploatacyjną w wys. 4,5 zł za mkw. Oznacza to, że najem 68-metrowego mieszkania w standardzie podstawowym będzie kosztował ok. 2 tys. zł miesięcznie, podczas gdy na rynku za sam najem porównywalnego mieszkania trzeba zapłacić od 2 do 2,5 tys. zł.

Należy mieć też na uwadze fakt, że wymienione lokalizacje mogą zostać objęte programem dopłat do czynszów Mieszkanie na start. W województwie wielkopolskim 4-osobowe rodziny będą mogły liczyć na dopłaty w wysokości ok. 319 zł, w lubelskim – ok. 345 zł, a na Pomorzu – ok. 451 zł.

TBS – niedoceniana opcja

Inną z form zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych jest skorzystanie z lokali oferowanych przez Towarzystwa Budownictwa Społecznego. TBS są w Polsce już od 1995 roku.

Istotnym warunkiem skorzystania z takiego mieszkania jest nieposiadanie tytułu własności do innego lokalu mieszkalnego. Zasada ta obowiązuje przez cały okres najmu – również w przypadku darowizny czy otrzymania spadku. Jeśli staniemy się właścicielem mieszkania, nie musi to oznaczać wyprowadzki z TBS, ale na pewno wpłynie na wysokość czynszu.

Warunkiem jest też to, by suma dochodów osiąganych przez rodzinę nie przekraczała określonego maksimum. Podstawą wyliczenia jest pułap 1,3 średniego wynagrodzenia w danym województwie. W przypadku jednej osoby ubiegającej się o mieszkanie nie można go przekroczyć o 20%, w przypadku dwóch osób – o 80%, a w przypadku kolejnych osób w rodzinie – o kolejne 40% na każdą osobę.

Najemca ponosi część kosztów budowy, co jest nazywane kwotą partycypacji i nie może przekraczać 30 procent wartości mieszkania. Wysokość płaconego później czynszu ma w założeniu pokryć koszt kredytu zaciągniętego na budowę, nie jest jednak obniżana po zakończeniu jego spłaty. Obowiązują też maksymalne pułapy przypisane do miast i województw. W Krakowie czynsz nie może przekroczyć 16,06 zł/mkw, co daje 803 zł za 50-metrowe mieszkanie. Jest to więc kwota wyższa niż w przypadku czynszów w mieszkaniach własnościowych – tutaj jednak nie musimy do tej kwoty doliczyć raty spłacanego kredytu.

Mieszkania komunalne

Mieszkanie Plus to nie tylko filar inwestycyjny, realizowany przez BGKN, ale także wsparcie finansowania mieszkań komunalnych przy udziale Banku Gospodarstwa Krajowego. Ofertą dla osób w trudniejszej sytuacji finansowej jest przydział mieszkania komunalnego. W tym przypadku o większości zasad decydują gminy. Kwoty maksymalnych zarobków wyliczane są nie na podstawie średniego wynagrodzenia, lecz najniższej emerytury. I tak, średni miesięczny dochód na jednego członka gospodarstwa domowego nie może przekraczać 200% najniższej emerytury w gospodarstwie jednoosobowym, 175% w dwuosobowym i 150% w wieloosobowym.

Kto może ubiegać się o przydział takiego mieszkania? Lista jest stosunkowo długa, a liczba oczekujących przekracza aktualne zasoby mieszkaniowe miasta. To np. wychowankowie domów dziecka i rodzin zastępczych, ofiary przestępstw, osoby, którym orzeczono eksmisję z lokalu, a którym sąd nie przyznał prawa do lokalu socjalnego albo które mieszkają w lokalu o nadmiernym zaludnieniu lub takim, który nie spełnia warunków technicznych. Dodatkowo w każdym z tych przypadków trzeba być mieszkańcem Krakowa od co najmniej pięciu lat.

Dla poszczególnych kategorii osób uprawnionych ustalane są osobno wysokości czynszów w oparciu o ocenę wartości użytkowej lokalu. Wynoszą obecnie od 3,08 zł/mkw do 7,87 zł/mkw., co w przypadku 50-metrowego mieszkania oznacza kwotę od 154 do 393,5 zł.

Obecnie miasto prowadzi kilka inwestycji z myślą o nowych mieszkaniach komunalnych. Niedawno powstał blok przy pętli Mały Płaszów, trwa budowa 357 mieszkań na Ruczaju, w rejonie ulic Przyzby i Zalesie oraz 165 przy ul. Wańkowicza. W planach jest też budowa przy ul. Fredry.

comments powered by Disqus

Najnowsze wiadomości

Wczytaj więcej

Mieszkanie

Biurowce i galerie

Korporacje

Praca

Przedsiębiorczość

Start-up