Strabag jasno komunikuje, że w miejsce dawnej Plazy powstaną m.in. mieszkania na wynajem instytucjonalny. Takie same zapowiedzi padały od przedstawicieli Grupy Echo w sprawie działek przy ul. Kapelanka, jeśli nie uda się tam zmienić zapisów w planie miejscowym. Z resztą spółka nie kryje się z tym, że chce rozwijać ten segment  Otwarcie o swoich inwestycjach w PRS komunikuje LiveUp przy ul. Zaczarowane Koło, tego typu mieszkania powstaną również przy ul. Nad Sudołem (inwestor CDL) czy przy ul. Okulickiego/os. Strusia.

Z punktu widzenia prawa w PRS nie ma nic złego. Problem pojawia się w szerszym spojrzeniu na tę kwestię. Deweloperzy, którzy posiadają działki wpisane w planie miejscowym pod usługi, decydują się na tego typu rozwiązanie po analizie zapotrzebowania na przestrzeń biurową czy handlową. We wniosku o pozwolenie na budowę pojawiają się hotele, hostele, akademiki czy bursy. Wynajem jest obwarowany 23-procentową stawką VAT (mieszkania 8-proc.), nie można uzyskać meldunku oraz urząd nie wydziela lokalu do osobnej księgi wieczystej.

Problem jednak w tym, że wskaźniki czy to intensywności zabudowy, czy to obszaru biologicznie czynnego albo miejsc parkingowych są mniej korzystne dla miasta jako całości. Stąd wręcz alergiczne podejście miejskich radnych do tego typu inwestycji.

Sprawę tę niedawno poruszył wiceprzewodniczący rady miasta Michał Drewnicki (klub PiS). W interpelacji do prezydenta Aleksandra Miszalskiego zadaje pytanie czy przepisy pozwalają na wprowadzanie zakazu prowadzenia inwestycji mieszkaniowych w ramach PRS na terenach pod usługi?

– Jeżeli brak jest takich jednoznacznych zapisów to czy istnieje szansa na wpisanie takich zapisów, które to uniemożliwiają, np. zakaz lokalizacji obiektów hotelarskich na terenach U? Analogicznie proszę o informację czy podobne zapisy da się wprowadzić w planie ogólnym? – napisał radny.

Według Drewnickiego miasto wkrótce stanie „przed wyzwaniem, gdy na terenach usługowych, które w żaden sposób nie nadają się do zamieszkania, będą powstawały budowane na granicy prawa inwestycje deweloperskie, które pod płaszczykiem powierzchni hotelowych, hostelowych czy innych tego typu będą sprzedawały wyodrębnione lokale pod cele typowo mieszkaniowe”. Wiceprzewodniczący zastanawia się również czy nadzór budowlany może interweniować.

Z odpowiedzi podpisanej przez wiceprezydenta Stanisława Mazura wynika, że analiza ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym „prowadzi do konkluzji, że potencjalne regulacje odnoszące się do najmu instytucjonalnego nie stanowią materii planistycznej”. Sam najem jest w sferze prawa cywilnego, z uwagi na umowę zawieraną między najemcą a wynajmującym.

– Należy stwierdzić, że organy gminy nie posiadają narzędzi prawnych służących regulacji najmu instytucjonalnego w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego czy też planie ogólnym gminy – stwierdza Stanisław Mazur. PINB natomiast sprawdza czy inwestycja jest prowadzona zgodnie z prawem oraz czy jest użytkowana zgodnie z przeznaczeniem.

Początki problemu

Wiele lat temu w planowaniu przestrzennym wprowadzone były konkretne opisy tego, co można budować na terenach usługowych. – Jednak kilkanaście lat temu zmieniono to na usługi komercyjne i publiczne. Co prawda można doprecyzować, co ma być budowane, jednak jest to kłopotliwe – mówi Grzegorz Stawowy (klub KO), przewodniczący komisji planowania przestrzennego w radzie miasta.

Stawowy jednak podkreśla, że teoretycznie można tak zrobić, ale w praktyce po pierwsze trudno jest przewidzieć jakie usługi będą potrzebne za 10-15 lat, a po drugie sądy uchylały tak szczegółowe zapisy.  – Ustawodawca i sądy poszły w tym kierunku, że robi się ogólny zapis o usługach publicznych i komercyjnych – stwierdza.

Radny wskazuje, że to kwestia specyficzna dla naszego miasta. – Występuje może jeszcze we Wrocławiu czy Warszawie – dodaje. Dlatego nie ma łatwej recepty. Co więcej Stawowy wskazuje, że poprzednie władze miasta mogły chociaż wysłać sygnał inwestorom, aby zastopować ich zapędy.

– Przed zalaniem Krakowa PRS-ami uratowała nas zmiana stóp procentowych w Banku Europejskim. Działki były wcześniej kupowane na praktycznie zerowych stopach procentowych przez fundusze inwestycyjne. Obecnie przy zwrocie 4-5-procentowym funduszom nie opłaca się w to inwestować – tłumaczy Grzegorz Stawowy.

Co można zmienić?

Przewodniczący komisji planowania przestrzennego uważa, że zmiany mogą wejść na poziomie ustawy – prawa budowlanego, aby np. w planach miejscowych można było – w zależności od tego, co faktycznie zostanie zbudowane na terenie usługowym – podwyższać dane wskaźniki (np. parkowania czy powierzchni biologicznie czynnej).

Jakie rozwiązania proponuje Stawowy na poziomie miasta? – Będę chciał tak zrobić w planie ogólnym, aby nie można było przekształcić PRS w mieszkaniówkę. Chcę to zablokować, aby nie podlegało to żadnej dyskusji – stwierdza.

Kwestia zmian w prawie jest czasochłonna. – Na razie ratuje nas inflacja – kwituje Grzegorz Stawowy.