Mieszkania w Polsce osiągnęły najwyższe ceny od sześciu lat. W samym Krakowie za mkw. trzeba zapłacić najczęściej 6515 złotych, co jest wynikiem o 4,3% wyższym niż jeszcze rok temu. O tym co napędza ceny mieszkań, jak na rynek nieruchomości wpływają obcokrajowcy i jak sprawdzają się programy mieszkaniowe, mówi w rozmowie z LoveKraków.pl Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości w Home Broker.
Łukasz Dankiewicz, LoveKraków.pl: Jak pan oceni to, co obecnie dzieje się na rynku mieszkaniowym?
Marcin Krasoń, analityk Home Broker: W ostatnich miesiącach widać wzrost popytu ze strony kupujących mieszkania. Zarówno tych, którzy kupują je za gotówkę, jak i tych, którzy zaciągają kredyt. Wszystko dzieje się w czasie, w którym o kredyt jest coraz trudniej. Mamy wzrost wkładu własnego, rosną też marże w bankach.
Jak wytłumaczyć gorączkę kredytową?
Utrzymujące się niskie stopy procentowe sprawiają, że ten kredyt nadal jest relatywnie tani. To wpływa na wzrost zainteresowania. Niskie stopy procentowe oznaczają też niskie oprocentowanie obligacji i depozytów. Część klientów, która miała zdeponowane pieniądze, doszła do wniosku, że to co oferują banki, ich nie satysfakcjonuje.
Szukają alternatywy?
Szukają innego sposobu na ulokowanie swoich oszczędności. Część tych osób trafia na rynek nieruchomości i kupuje mieszkania, żeby je potem wynająć. W niektórych warszawskich inwestycjach 70-80% mieszkań kupowanych jest za gotówkę. W atrakcyjnych punktach miasta, gdzie łatwo znaleźć najemców, ponad połowa mieszkań to rynek najmu. To również wpływa na ceny.
Rekordy widoczne są na każdym kroku.
Mamy rekordową sprzedaż deweloperów. Rekordy widzimy chociażby u firm, które są notowane na GPW i raportują swoje wyniki. Widać to też w danych Głównego Urzędu Statystycznego. Do użytku oddawanych jest bardzo dużo mieszkań, rozpoczynają się kolejne budowy, wydawane są nowe pozwolenia. Ta spirala się nakręca z każdej strony.
Wszędzie słyszymy, że mieszkań nadal jest zbyt mało, a z drugiej strony wszechobecne narzekanie na kolejne inwestycje.
To, że mieszkań brakuje to wielopłaszczyznowe pojęcie. To nie jest tak, że ileś procent Polaków mieszka pod mostem. Problemem jest to, że nasze mieszkania mają zbyt niski standard. Popatrzmy na inne kraje Unii Europejskiej. Ludzie mieszkają w lokalach o wyższych standardach. Tego u nas brakuje. Widać to po tym, jak szybko sprzedają się nowe mieszkania. Kupujemy mieszkania na etapie, gdy ich jeszcze nie widać. Zapotrzebowanie jest ogromne, rynek pierwotny przyciąga wielu kupujących, a to napędza kolejne inwestycje. Wiadomo, że liczba działek w każdym mieście jest ograniczona, dlatego zabudowywane są obszary na obrzeżach. Nie wszyscy jednak chcą tam mieszkać i długo dojeżdżać do pracy. To powoduje, że deweloperzy szukają działek również w centrum.
Coraz więcej obywateli zza wschodniej granicy decyduje się na zakup mieszkania w Krakowie. Zjawisko rzeczywiście jest tak powszechne?
Obcokrajowców jest bardzo dużo, ale tak naprawdę oni nadal kupują relatywnie mało mieszkań. W ubiegłym roku Ukraińcy kupili w naszym kraju nieco ponad tysiąc lokali. Obecnie bardziej „rozpychają się” na rynku najmu. W kolejnych latach należy spodziewać się, że udział obcokrajowców w zakupie mieszkań będzie rósł. Oni ugruntują swoją pozycję na rynku pracy, poczują się u nas jak w domu i wreszcie będą chcieli mieć swoje własne mieszkania. Spodziewam się, że w przeciągu 3-5 lat ta liczba znacząco wzrośnie.
Jak na rynek mieszkaniowy wpłynie program „Mieszkanie Plus”?
Wszystko zależy, jak będzie wyglądał finalnie. Wiele wskazuje na to, że te mieszkania na wynajem będą bardzo tanie, nawet trzykrotnie tańsze niż ceny rynkowe. Jeśli w jakimś mieście powstanie tysiąc mieszkań, to nie pozostanie to bez wpływu na to, co stanie się w okolicy. Tam najprawdopodobniej ceny najmu spadną. W skali całego miasta czy kraju wpływ będzie raczej ograniczony. Trzeba pamiętać, że większość osób, które będą korzystały z „Mieszkania Plus” i tak by własnego mieszkania nie kupiły, ani nie wynajęły, bo ich na to nie stać. Należy się też spodziewać, że część beneficjentów to będą kombinatorzy, którzy gdzieś nagną przepisy, żeby to tanie mieszkanie dostać. Oni rzeczywiście uciekną z normalnego rynku i to jakiś ślad pozostawi.
„Mieszkanie Plus” w Krakowie ma szanse okazać się sukcesem? Miasto do tej pory wskazało jedynie dwie działki, gdzie można wybudować rządowe mieszkania. Większą determinację widać chociażby w Skawinie.
Wszystko zależy z jednej strony od dostępności działek, a z drugiej od chęci samorządu do współpracy ze stroną rządową. Prawda jest taka, że w innych miastach, gdzie tereny zostały wskazane pod rządowe mieszkania, szybko rozpoczęła się budowa. Widać było dużą chęć, żeby to zrobić. Nie wiem, jak wyglądają kulisy rozmów z władzami Krakowa, ale obecnie nie wygląda to na zaawansowane działania. Dla miasta korzystne jest, że pojawią się nowe lokale mieszkaniowe, ale z drugiej strony przekazanie takiej działki mogłoby wyglądać inaczej. Taką nieruchomość można też sprzedać.
Państwowe programy mieszkaniowe są pana zdaniem skuteczne?
Patrząc na popularność programu „Mieszkanie dla Młodych” można stwierdzić, że program sprawdził się, bo ludzie z niego korzystają. Aczkolwiek ja nie jestem zwolennikiem takich programów. One dają ludziom pieniądze, a nie motywują ich do działania.
Jak pokazał raport Najwyższej Izby Kontroli, spora grupa osób dostała dofinansowanie do kredytu, chociaż miała gotówkę, żeby wpłacić wkład własny.
Program tylko częściowo spełnia swoją misję. Te pieniądze mogłyby stymulować rynek pracy, wpłynąć na zarobki albo pomagać tym, którzy rzeczywiście tej pomocy potrzebują. Z drugiej strony patrząc na to, jaką popularnością cieszy się program „Mieszkanie dla Młodych”, można powiedzieć, że się sprawdził.
