Historia Towarzystwa budownictwa społecznego w Polsce trwa ponad dwadzieścia lat. Już na samym początku jego cel był jasny – zapewnić warunki mieszkaniowe dla osób o ograniczonych dochodach. Na przestrzeni lat TBS-y borykały się jednak z wieloma problemami. O tym, dlaczego nie udało się wybudować jeszcze więcej mieszkań, dlaczego często z mieszkań nie mogły korzystać ani rodziny z dziećmi, ani osoby młode i jakie kontrowersje wzbudza wykupywanie mieszkań w TBS, mówi w rozmowie z LoveKraków.pl Wiesław Źrebiec, Prezes Polskiej Izby Gospodarczej TBS.
Łukasz Dankiewicz, LoveKraków.pl: Towarzystwo budownictwa społecznego działa od 1995 roku, jednak skala działań jest bardzo nieregularna. Z czego to wynika?
Wiesław Źrebiec, Prezes Polskiej Izby Gospodarczej TBS: W minionych dwudziestu latach towarzystwa budownictwa społecznego stały się trwałym i znaczącym narzędziem polityki mieszkaniowej w ponad dwustu gminach w Polsce. Z powodzeniem realizowano program podstawowy – budowę mieszkań na wynajem dla osób o ograniczonych dochodach, a także wprowadzano profilowane programy mieszkań czynszowych dla seniorów, osób niepełnosprawnych, czy pracowników naukowych. Dorobek towarzystw budownictwa społecznego obejmuje także zarządzanie zasobami mieszkaniowymi na zlecenie, budowę lub modernizację mieszkań w innych programach. Od 2007 roku realizujemy także budownictwo z wykorzystaniem środków z Funduszu Dopłat. Myślę tu o budownictwie komunalnym czy socjalnym. Należy zauważyć, że potencjał i zapotrzebowanie w ramach programu podstawowego w tym czasie było znacznie wyższe. W ramach programu, przy wykorzystaniu kredytów preferencyjnych udzielanych przez BGK ze środków Krajowego Funduszu Mieszkaniowego, a następnie ze środków własnych Banku, towarzystwa wybudowały ponad 100 tys. mieszkań czynszowych
Można było wybudować więcej?
Można by wybudować znaczne więcej, pond 200 tysięcy, gdyby nie ograniczony poziom finansowego wsparcia z budżetu oraz likwidacja KFM w 2009 roku. Do tego przez te wszystkie lata był on bardzo zmienny - od 150 do nawet 460 milionów złotych rocznie w różnych latach. W 2015 roku nastąpiła reaktywacja programu budownictwa społecznego. Dzięki temu z powrotem można go realizować, tym razem w ramach tzw. finasowania zwrotnego z udziałem środków budżetowych. W 2016 roku złożono do BGK wnioski o dofinansowanie na ponad 560 mln zł. Pozwoli to na budowę ponad 4,6 tys. mieszkań, a wartość inwestycji można szacować na ok. 1 miliard złotych. Widać, że jest zapotrzebowanie na tę formę budownictwa mieszkaniowego.
Wykres. 1. Zmienność poziomu alokacji środków budżetowych w latach 1995-2010.
Opracowanie: Wiesław Źrebiec, Towarzystwa budownictwa społecznego w realizacji programu budowy mieszkań na wynajem. Diagnoza, doświadczenie, potencjał. Raport Polskiej Izby Gospodarczej TBS, Warszawa, luty 2016r. Na podstawie: Rynek wynajmu mieszkań w Polsce, Bank Światowy, kwiecień 2009, s.66 oraz Założenia do projektu ustawy o społecznym zasobie mieszkań czynszowych, społecznych grupach mieszkaniowych oraz zmianie niektórych ustaw, Ministerstwo Infrastruktury, kwiecień 2010, s.10
Rząd oficjalnie uruchomił program Mieszkanie Plus, jak Pan ocenia zapowiedzi resortu infrastruktury budownictwa i co program ten oznacza dla TBS?
Oczywiście program Mieszkanie Plus opiera się na kilku filarach i wśród nich są TBS-y. Kluczowym jest program budowy mieszkań na wynajem lub docelową własność, na warunkach komercyjnych, aktualnie prowadzony przez BGK Nieruchomości S.A. Towarzystwo budownictwa społecznego nadal będzie realizować swój program. Rozmawialiśmy z ministerstwem o złagodzeniu warunków, tak aby program mógł działać elastycznie i był bardziej dostępny.
Pojawiały się problemy?
Po nowelizacji dofinansowanie otrzymują inwestycje, w których co najmniej 50% mieszkań jest zasiedlanych przez rodziny z dziećmi. Niestety dochodzi do sytuacji, gdzie mieszkań nie mają ani rodziny z dziećmi, ani osoby młode, które jeszcze tych dzieci nie posiadają. Ta bariera zbędzie zlikwidowana, ale jest to tylko jeden z konsultowanych elementów. Co do programu budowy mieszkań na wynajem, realizowanego aktualnie przez BGK Nieruchomości, to ja go nie krytykuję. Potrzeby mieszkaniowe są naprawdę spore, a Narodowy Program Mieszkaniowy traktujemy jako komplementarny zakres działań.
Wróćmy do TBS-ów. Sporo kontrowersji wzbudza procedura wykupu na własność takich lokali.
Jest to program korzystający z pomocy publicznej, dlatego musi mieć określony sposób realizacji.
Niektórych oburza fakt, że ceny wykupu nie różnią się niczym od tych rynkowych, a to przecież budownictwo społeczne.
Po pierwsze, istotą społecznego budownictwa mieszkaniowego jest budowa mieszkań na wynajem o umiarkowanym czynszu, który dzięki wsparciu budżetu państwa oraz gmin, jak i podstawowej zasady TBS-ów – działalności o charakterze non profit – jest znacząco - nawet ponad dwukrotnie - niższy od czynszu rynkowego. Jest to wsparcie dla gospodarstw, które ze względu na dochody z jednej strony nie mogą liczyć na mieszkania komunalne, z drugiej dochody te są zbyt małe, by uzyskać kredyt, czy wynajmować mieszkania na wolnym rynku. Po drugie, zgodnie z ustawą nie ma innej możliwości. Zwracam uwagę, że TBS-y są spółkami i nie jest możliwa sprzedaż lokali po cenach innych, jak co najmniej rynkowych. Po trzecie, gminy niekoniecznie chcą się wyzbywać lokali, nawet na tych warunkach, bo nie da się realizować polityki mieszkaniowej nie mając zasobu mieszkaniowego i to w bardzo dobrym stanie technicznym, i w pełni się z tym zgadzam. Co nie oznacza, że nie widzę możliwości także budowy mieszkań na wynajem na docelową własność, trzeba mieć jednak wtedy świadomość, że będzie to odmienna forma i zasady najmu.
Potrzeby społeczne są jednak płynne.
My już kiedyś wskazywaliśmy trzy elementy, które dzisiaj są wyraźnie artykułowane. Część osób nie jest w stanie sobie poradzić samemu bez wyraźnego wsparcia i dla nich są mieszkania socjalne, a dla tych, u których wygląda to nieco lepiej – komunalne. Dla osób o średnich dochodach są TBS-y i wreszcie mieszkania na wolnym rynku. Zależnie od tego winny być stosowane różne instrumenty wsparcia. Wsparcie pierwszej grupy (przy założeniu, że to najemca jest najemcą socjalnym, a nie mieszkanie) winno być oparte o bezpośrednie wsparcie socjalne oraz wsparcie gminy w realizacji budowy mieszkań komunalnych. Dla grupy najwyższej, mogącej samodzielnie zaspokoić swoje potrzeby mieszkaniowe, wystarczającym wydaje się wsparcie o charakterze pośrednim, np. poprzez pomoc gmin czy miast w budowie szerokorozumianej infrastruktury. Natomiast dla osób o średnich dochodach przeznaczone wystarczy społeczne budownictwo mieszkaniowe realizowane przez TBS-y.
Zakłada się przepływ osób w wymienionych przez Pana grupach?
Tak. Choć problem jest bardziej złożony. Wynika to zarówno z naszej mentalności, zasobności, ograniczonej podaży mieszkań ogólnie nazwijmy to na wynajem, perspektyw rozwoju miejscowości czy sytuacji makroekonomicznej. Zauważmy jednak, że najemca socjalny nie musi i nie powinien być trwale najemcą socjalnym. Ludzie młodzi na dorobku poszukujący w pierwszym etapie mieszkań na wynajem o niskim czynszu, z biegiem lat mają większe aspiracje, a przy korzystnej sytuacji dochodowej - także i środki na ich realizację. Poszukują więc mieszkań większych, o lepszym standardzie, w tym także poprzez zakup czy budowę mieszkania. Warunkiem podstawowym jest jednak posiadanie odpowiedniego zasobu mieszkaniowego. Jeżeli sprzedamy ten zasób, to później znów okaże się, że gmina nie posiada mieszkań na wynajem. Bardzo często osoby zainteresowane wykupem tych mieszkań mają środki na wkład własny i mogą realizować swoje potrzeby na wolnym rynku. Przepływ najemców jest jednym z założeń Narodowego Programu Mieszkaniowego i nie sądzę, że miałoby się tutaj coś zmienić. Nie zapominajmy także o mobilności w kontekście rynku pracy.
Jaka przyszłość czeka TBS?
Cały czas podnosimy, że największym problemem w Polsce jest brak mieszkań na wynajem dla osób o średnim poziomie dochodów. One nie mogą liczyć na mieszkania komunalne ani kredyt. Młodzież odrobiła też lekcję z franka szwajcarskiego i niekoniecznie chcą wieloletnich kredytów. Oni poszukują mieszkań na wynajem, a to jest część rynku, która przez wiele lat nie była doceniania. Tak naprawdę tutaj niszę wypełniają tylko TBS-y. Przez 20 lat program realizowany przez TBS-y był jedynym programem budowy mieszkań na wynajem. Pamiętajmy, że system miał cechy systemu rebuldingowego, aktualnie TBS-y zwracają do BGK około 350 mln zł rocznie. W nowym programie planowa jest budowa ok. 40-tys. mieszkań w okresie 10 lat. Nie tylko w mojej ocenie, przy niewielkich korektach, możliwe jest zwiększenie efektywności i wolumenu. Dokonania, potencjał i doświadczenie TBS-ów stanowią merytoryczną podstawę do ich większego zaangażowania nie tylko w ramach aktualnie realizowanego przez nie programu, ale także jako instrumentu realizacji innych form rządowego programu budowy mieszkań na wynajem.
