Na koniec 2022 roku zasoby biurowe Krakowa ukształtowały się na poziomie 1,71 mln mkw. Stolica Małopolski utrzymała pozycję lidera wśród rynków regionalnych w Polsce. W ramach dziewięciu projektów biurowych zrealizowanych w ubiegłym roku krakowski rynek biurowy wzbogacił się o ponad 100 500 mkw. nowej powierzchni biurowej, co stanowiło 25 procent  powierzchni ukończonej we wszystkich miastach regionalnych. Osiągnięty wynik jest wyższy od ubiegłorocznej podaży o 66 procent, a także zbliżony do średniorocznej podaży z ostatnich pięciu lat wynoszącej 123 000 mkw. Ponad połowa oddanej w 2022 roku do użytku powierzchni (blisko 53 000 mkw.) zasiliła rynek biurowy w czwartym kwartale. Największymi ukończonymi w ubiegłym roku inwestycjami były: Brain Park A i B (łączna powierzchnia 31 100 mkw., Echo Investment) i Fabryczna Office Park B4 i H1 (21 800 mkw., Inter-Bud).

Ostrożni deweloperzy

– Bazując na realizowanych obecnie projektach, aktywność deweloperów wskazuje na ostrożność. Na koniec 2022 roku w budowie było blisko 107 300  kw. powierzchni biurowej, z czego 95 procent ma zostać ukończona w 2023 roku. Zestawiając to z latami przed pandemią, kiedy na etapie realizacji pozostawało około 250 000 – 300 000 mkw., realizowana obecnie powierzchnia jest na poziome blisko trzykrotnie niższym – komentuje Monika Sułdecka-Karaś, dyrektor regionalna w Knight Frank.

Projektami w budowie na koniec grudnia 2022 roku były Ocean Office Park B (26 500 mkw., Cavatina Holding) i Kreo (23 000 mkw., Ghelamco Poland). – Od początku 2022 roku w Krakowie widoczny był wzrost liczby zawieranych transakcji, co może wskazywać na powrót popytu do wyników sprzed pandemii. Wolumen transakcji najmu w Krakowie w 2022 roku wyniósł ponad 198 000 mkw. i stanowił 32 oricent powierzchni wynajętej w miastach regionalnych, będąc jednocześnie najwyższym wynikiem wśród rynków regionalnych w Polsce. Odnotowany w ubiegłym roku popyt był wyższy o blisko 27 procent w porównaniu do 2021 roku, a co więcej osiągnął poziom porównywalny do średniorocznego wolumenu transakcji z ostatnich pięciu lat (198 500 mkw.),” – dodaje Katarzyna Bojar, konsultant w dziale badań rynku w Knight Frank.

Wyższe stawki w nowych biurowcach

W związku z relatywnie dużą powierzchnię biurową oddaną do użytku w ostatnim kwartale 2022 roku, współczynnik pustostanów wzrósł o 0,6 pp. w porównaniu do poprzedniego kwartału i na koniec grudnia wyniósł 16 procent. Z kolei wysoki popyt odnotowany w całym 2022 roku wpłynął na spadek wskaźniku pustostanów o 0,1 pp. w porównaniu z końcem 2021 roku.

Czynsze wywoławcze w Krakowie na koniec 2022 roku wahały się od 10 do 16 euro za mkw. miesięcznie pozostając na relatywnie stabilnym poziomie, zaś w nowych budynkach biurowych odnotowano wzrost stawek. Jednakże utrzymująca się bardzo wysoka dostępność powierzchni biurowej może zachęcać najemców do podejmowania renegocjacji stawek czynszu i pakietów zachęt. Z drugiej strony, wysokie koszty budowy, a także wzrost kosztów obsługi kredytów budowlanych może skutecznie zahamować możliwości negocjacyjne inwestorów, zwłaszcza w nowych budynkach. Wciąż zauważalny jest wzrost stawek opłat eksploatacyjnych z uwagi na postępujący wzrost cen usług oraz mediów, które na koniec grudnia 2022 roku kształtowały się w przedziale od 15 do 25 złotych za mkw. miesięcznie.