Widoczne na głównych rynkach regionalnych skutki pandemii Covid-19 nie ominęły również krakowskiego sektora biurowego. Spowolnienie gospodarcze wpływa na podmioty, których decyzje niczym efekt domina dotykają innych. Koniec września 2020 roku przyniósł przekroczenie poziomu 1,5 mln mkw. zasobów biurowych w stolicy Małopolski, ale pozostałe wskaźniki nie mają już tak optymistycznego wymiaru.
Wolumen nowej powierzchni biurowej w trzecim kwartale za sprawą czterech inwestycji powiększył się o 38 tys. mkw., co jest wynikiem zbliżonym do poprzednich kwartałów 2020 roku, kiedy na rynek trafiło odpowiednio 37 tys. i 33 tys. mkw.
– Obserwując działania i plany deweloperów Kraków wciąż dynamicznie się rozwija pod kątem podaży na tle pozostałych rynków regionalnych w Polsce. Potwierdzeniem tego jest wolumen oddanej do użytku od stycznia do końca września powierzchni biurowej, która stanowiła 35 proc. nowej podaży zrealizowanej w miastach regionalnych. Jednocześnie należy tutaj zaznaczyć, że w trakcie budowy znajduje się jeszcze 270 tys. mkw. powierzchni, która jest również najwyższa w porównaniu do innych rynków regionalnych – wyjaśnia Jadwiga Małek z firmy doradczej Knight Frank.
Najemcy mniej aktywni
Dynamicznie zmieniająca się sytuacja i brak stabilizacji w bliskiej przyszłości wpływa na aktywność najemców i zmianę w strukturze podpisanych umów. – Ubiegłoroczny rekord popytu na krakowskim rynku biurowym niestety nie zostanie pobity, a dotychczasowe wyniki i prognozy pozwalają stwierdzić, że aktywność najemców będzie na znacznie niższym poziomie – mówi Aleksanda Markiewicz, menedżer w krakowskim oddziale Knight Frank.
W III kwartale roku wynajęto 25 tys. mkw., co stanowiło zaledwie połowę wyniku osiągniętego w poprzednim kwartale. Dla porównania od stycznia do końca września 2019 roku popyt wyniósł 234,5 tys. mkw., co pokazuje, że tendencja jest malejąca w dość widoczny sposób.
To nie czas na relokację
Ostrożność organizacji przejawia się również w decyzjach o wstrzymaniu ewentualnych relokacji. Blisko połowa podpisanych w trzecim kwartale umów miała charakter renegocjacji.
Wysoki udział renegocjacji na całym rynku biurowym jest konsekwencją epidemii. W przypadku Krakowa, w analogicznym okresie w zeszłym roku udział renegocjacji był jednak na podobnym poziomie. Ewidentna zmiana w strukturze podpisanych umów nastąpiła natomiast w wyraźnym spadku umów typu pre-let, które w III kwartale 2020 wyniosły 8 proc., a w 2019 roku stanowiły 30 proc.
Jak tłumaczy Aleksandra Markiewicz, poszukiwanie oszczędności oraz zmiana modelu pracy wymusiły na firmach przeanalizowanie zajmowanej dotychczas powierzchni. – Praca hybrydowa - częściowo zdalna, a częściowo w biurze - oraz chęć wygenerowania oszczędności spowodowały, że podnajem stał się atrakcyjną alternatywą. W przeciągu kilku ostatnich miesięcy byłam zaangażowana w kilka negocjacji opartych właśnie na tej formie, która jeszcze do niedawna nie miała takiego grona zwolenników jak obecnie – mówi.
Z danych eksertów Knight Frank wynika, że na koniec trzeciego kwartału krakowski rynek podnajmu osiągnał 40 tys. mkw., z czego 14 tys. mkw. już znalazła podnajemców. Dowodzi to temu, że najemcy mimo pandemii potrzebują biur, a rynek stwarza im szanse na pozyskanie interesujacych powierzchni na elastyczny okres najmu.
Osłabiony popyt oraz kolejne oddane do użytku obiekty i znaczny udział renegocjacji w strukturze umów wpłynęły na dalszy wzrost współczynnika pustostanów, który na koniec września 2020 roku wyniósł 12,4% (zmiana 1,3 pp. kw./kw. oraz 3 pp. r/r).
