Pokój najtańszy w Krakowie

fot. Krzysztof Kalinowski/LoveKraków.pl

Cena za wynajęcie pokoju w Krakowie jest najniższa spośród sześciu największych polskich miast. Czynsze pod Wawelem spadły względem poprzedniego roku o nawet 18 proc. w przypadku pokoi, czy 7 proc. w przypadku kawalerek  – wynika z raportu firmy Mzuri, zarządzającej sześcioma tysiącami mieszkań w całej Polsce, z czego niemal 900 lokalami w Krakowie.

508 zł – tyle wynosił średni czynsz najmu pokoju w Krakowie w styczniu. To spory spadek bowiem w grudniu średnia cena za pokój była o niemal 11 proc. wyższa, a w styczniu 2020 roku o 18 proc. więcej niż teraz trzeba było zapłacić za miesiąc najmu pokoju w stolicy Małopolski.

Mimo że to w Krakowie najtaniej można było nająć pokój w styczniu, to największy spadek cen względem początku poprzedniego roku firma Mzuri odnotowała w Gdańsku (-19 proc.).

Średnie czynsze za najem pokoju w styczniu 2021 roku w innych miastach kształtowały się na poziomie 500-1100 zł – Warszawa (1110 zł), Łódź (528 zł), Wrocław (635 zł), Gdańsk (785 zł), Poznań (551 zł). (Podane wartości to wyłącznie czynsze netto nieuwzględniające opłat do administracji i za media).

Kraków – mekka inwestycji. Studenci nie są wszystkiemu winni

Dlaczego mamy do czynienia z tak gwałtowną obniżką czynszów w Krakowie już na początku roku? W części odpowiedzialni są za to studenci, którzy zrezygnowali z najmu pokoju w Krakowie na rzecz powrotu do domu rodzinnego (uczelnie zapowiedziały kontynuację nauki zdalnej do końca roku akademickiego). Studenci zrywają umowy i drugi semestr kształcenia odbywają poza miastem.

Jak wyjaśnia Hieronim Krysta, dyrektor zarządzający najmem na południu kraju w Mzuri, taki spadek cen możemy tłumaczyć również tym, że dużo mieszkań w mieście jest kupowanych w celach inwestycyjnych i przerabianych na pokoje do wynajęcia dla większej liczby osób. Taka forma wynajmu pozwala zarobić więcej, ale w sytuacji gospodarczej, w jakiej znajdujemy się obecnie, gdy mnóstwo osób wraca do rodzimych miejscowości, istnieje ryzyko niskiego zainteresowania tak zagospodarowanym mieszkaniem. W konsekwencji lokale przygotowane dla klientów takich jak m.in. student pustoszeją, a właściciele mieszkań nie mają innego wyboru, jak tylko drastycznie obniżać ceny najmu w celu zakontraktowania jakiegokolwiek klienta.

– Kraków jest mekką inwestycyjną, jeśli chodzi o mieszkania kupowane w celach inwestycyjnych, które często są przerabiane na lokale pokojowe, wynajmowane kilku różnym najemcom. Nie mamy badań, które by mówiły o liczbie mieszkań, które są zagospodarowane w ten sposób, ale w Krakowie mamy bardzo dużą próbkę statystyczną [blisko 900 mieszkań – red.] i z każdej strony mamy ten temat opanowany – mówi Hieronim Krysta.

Korekta cen nie dotknęła wszystkich

Pandemia niezaprzeczalnie odbiła się na portfelach wynajmujących mieszkania i pokoje w 2020 roku. Trudności w znalezieniu nowych najemców nie dotyczyły wszystkich właścicieli i agencji nieruchomości, zdarzało się bowiem, że czynsze podnoszono.

– Rynek najmu nie jest rynkiem zupełnym. To, że 80 proc. rynku przeżywa korektę cen w dół, to nie znaczy, że nie istnieje jakaś niewielka grupa właścicieli, która podnosi ceny z uwagi na atrakcyjne oferty, jakimi dysponują – tłumaczy Hieronim Krysta.

– Miałem trzypokojowe mieszkanie z jasną kuchnią w osobnym pomieszczeniu przy ul. Wrocławskiej w nowym bloku i wynajęliśmy je całe zaledwie dwa tygodnie, mimo wysokich cen najmu. Takie transakcje się zdarzają, tylko należy spełnić kilka warunków, na pewno pokoje nie mogą być za małe – opisuje dyrektor najmu w Mzuri.

Główny analityk HRE Investments Bartosz Turek zaznacza, że problem z wynajęciem mieszkania może dotyczyć obecnie nawet 100 tys. lokali w całej Polsce. – W Polsce może być około 1,3 – 1,4 miliona mieszkań na wynajem (tradycyjnie, długoterminowo i na zasadach rynkowych), a poziom pustostanów w większych miastach wynosi około 7-9 proc. – wyjaśnia ekspert. – Dla porównania, stosując tę samą metodologię, rok temu mogliśmy oszacować, że mieszkań bez najemców było nawet dwa razy mniej (ok. 50-60 tys.).

Dramat na rynku najmu

To że nie wszystkie nieruchomości są wynajęte, jest w pełni normalne. Ze względu na zmieniających się lokatorów czy np. okresowe remonty. Trzeba podkreślić, że poziom pustostanów sprzed roku był bardzo niski – na tyle niski, że wolnych mieszkań na rynku było po prostu za mało. Powodowało to wzrost czynszów – przedstawia Bartosz Turek.

Nie znaczy to oczywiście, że gorsza koniunktura na rynku najmu nie prowadzi do wielu dramatów. – Dla osób, które kupiły mieszkania na wynajem fakt, że stoją one puste oznacza co najmniej koszty. Bez wątpienia problem jest bardziej palący w przypadku osób, które podjęły większe ryzyko i kupiły mieszkanie (lub tym bardziej cały pakiet mieszkań) z pomocą kredytu. Znacznie mniejszy ból głowy powinni mieć Ci, którzy kupili mieszkanie za gotówkę – mówi analityk.

– Tym bardziej problem jest widoczny na rynku najmu krótkoterminowego (na doby), na którym tylko nieliczne lokale mogą się pochwalić wynajęciem przez co najmniej połowę dni z ostatnich 12 miesięcy. Według AIR DNA takie powodzenie miał tylko jeden lokal na 11 dostępnych w stolicy czy Krakowie – podsumowuje Bartosz Turek.

comments powered by Disqus