Tylu pustych biur w Krakowie jeszcze nie było. Niedługo najemcy mogą dyktować warunki

fot. Krzysztof Kalinowski/LoveKraków..pl
W 2020 roku odnotowano najwyższą stopę pustostanów w historii krakowskiego rynku biurowego. Inwestycje jednak nieustannie powstają, bo jak mówią eksperci: „to wciąż nienasycony rynek”. „Rok 2020 to z pewnością czas renegocjacji oraz podnajmów”, „jesteśmy na granicy wejścia w rynek najemcy” – twierdzi Agnieszka Kuehn, ekspertka firmy Savills od nieruchomości biurowych w Krakowie.

Łukasz Jeżak, LoveKraków.pl: Jak oceniacie rozwój krakowskiego rynku biurowego w 2020 roku? Wydaje się, że rynek mocno nie ucierpiał. Inwestycje biurowe raczej kontynuowano, niektóre zakończono, a nawet rozpoczęto budowę nowych biurowców.

Agnieszka Kuehn, Savills: Pomimo wyraźnego spowolnienia w sektorze nieruchomości biurowych w 2020 roku (nie tylko w Krakowie), nasz lokalny rynek w dalszym ciągu się rozwija. W 2020 roku na rynku przybędzie 143 tys. mkw. nowej powierzchni, co pozwoli zwiększyć jego całkowite zasoby do ok. 1,56 mln mkw. Kraków często w rankingach jest porównywany do wielkich miast Europy Zachodniej, ale na ich tle wciąż jeszcze nie jest rynkiem nasyconym, jeżeli chodzi o podaż powierzchni biurowej klasy A. To stwarza podstawy do jego dalszego wzrostu, jak tylko wygramy walkę z pandemią.

Decyzje biznesowe dotyczące tego, czy rozpoczynać budowę nowych projektów deweloperskich oraz, czy podpisywać długoterminowe umowy najmu w wielu przypadkach zostały czasowo wstrzymane. Niemniej, aktywność na rynku biurowym nie wygasła całkowicie. Rok 2020 to z pewnością czas renegocjacji oraz podnajmów, czyli rozwiązań, w ramach których najemca udostępnia część swojej powierzchni innej firmie w celu optymalizacji kosztów i oszczędności.

Obecnie w Krakowie mamy niemal 40 tys. mkw. powierzchni biurowej dostępnej w formie podnajmu, więcej niż kiedykolwiek wcześniej. To szansa dla firm, które mogą wynająć biuro w prestiżowych lokalizacjach, często w pełni umeblowane i bez potrzeby podpisywania długoletniej umowy.

Wbrew pozorom, w 2020 roku na krakowskim rynku biurowym nie zabrakło też nowych umów czy ekspansji obecnych najemców, a więc powiększania przez nich zajmowanych powierzchni biurowych. Nowością jest tendencja do dodawania zapisów w umowach dotyczących COVID-19 i wystąpienia podobnych zdarzeń w przyszłości, regulujących ich przełożenie na warunki najmu.

Jak wasi klienci, czyli wynajmujący poradzili sobie z obostrzeniami epidemiologicznymi w swoich budynkach?

Z moich obserwacji wynika, że w większości nowoczesnych obiektów biurowych w Krakowie bardzo sprawnie wdrożono zasady dystansu społecznego, zarówno na powierzchniach wspólnych, jak i na przestrzeni zajmowanej przez najemców.

Pandemia wprowadziła sporo niepewności na rynku biurowym, ale wiele z zaadoptowanych w wyniku niej rozwiązań finalnie pozytywnie wpłyną na jego rozwój. Już teraz widzimy zmiany np. w zakresie systemów klimatyzacji w projektowanych obecnie budynkach, które pomogą zwiększyć komfort pracowników. Zapewnienie odpowiedniego poziomu bezpieczeństwa ma ogromne znaczenie, również mentalne i będzie kluczowe dla zachęcenia pracowników do powrotu do biur w przyszłym roku.

Praca z dala od siedziby firmy spełniła swoje zadanie?

Biura oczywiście nie mogą funkcjonować bez ludzi, więc widok pustych biur, jakiego doświadczamy obecnie, bez wątpienia jest smutny. Zwłaszcza że w ostatnich latach dostarczane powierzchnie cechowały naprawdę dopieszczone i przyjazne dla pracownika aranżacje, wyposażone w kreatywne przestrzenie do spotkań, pracy zespołowej, miejsca do odpoczynku czy przestronne kuchnie i jadalnie sprzyjające współpracy i rozwojowi relacji między ludźmi. Był to kierunek obrany zarówno przez inwestorów, deweloperów, jak i samych pracodawców, nastawiony na dobre samopoczucie i rozwój pracownika w miejscu pracy.

W tym roku, z dnia na dzień, prawie wszyscy wylądowaliśmy w domach. Z początku wielu pracowników cieszyło się z elastyczności, jaką zapewnia zdalny tryb pracy, ale im dłużej on trwał, tym więcej zaczęli oni dostrzegać jego ograniczenia. Ta sama przestrzeń od rana do wieczora, w wielu przypadkach niedostosowana do wielogodzinnej pracy biurowej, ci sami ludzie albo ich brak, rutyna i zaburzony rytm dnia, w którym coraz trudniej o ustalenie granic pomiędzy pracą a czasem wolnym – to wszystko nie sprzyja efektywnej pracy i dobremu samopoczuciu.

Technologiczne rozwiązania nie zastąpią w pełni kontaktu osobistego ze współpracownikami i kontrahentami. Te wszystkie elementy w konsekwencji u wielu osób spowodowały naturalną tęsknotę za biurem i to w momencie, kiedy powrót do niego często jest ograniczany przez samych pracodawców w trosce o bezpieczeństwo.

Biura widocznie opustoszały, nie uwzględnia tego jednak wyraźnie wskaźnik pustostanów, bowiem biura nie są obecnie niewynajęte, lecz nieużytkowane.

Stopa pustostanów na koniec roku powinna się ustabilizować i nie przekroczyć poziomu z września. Wynosiła ona wówczas 12,4 proc., co było najwyższą wartością odnotowaną do tej pory w Krakowie. Wciąż jednak jest to poziom, który gwarantuje balans – najemcy mają z czego wybierać i mogą się rozwijać, a wynajmujący mają warunki do zdrowej konkurencji. Niemniej jesteśmy na granicy wejścia w rynek najemcy. Sama pandemia nie wpłynęła za to na wysokość czynszów.

comments powered by Disqus