W Krakowie jest 70 tys. pustych mieszkań. Inwestorzy rezygnują z wynajmu [Rozmowa]

fot. Krzysztof kalinowski/Lovekrakow.plf

– Część z tych lokali to mieszkania inwestorów, których zadowala stopa zwrotu ze wzrostu wartości nieruchomości. Wychodzą oni z założenia, że najem jest zbyt ryzykowny w stosunku do spodziewanych zysków z uwagi na silnie chronioną pozycję lokatorów przepisami prawa – mówi w rozmowie z nami Bartłomiej Marona, prof. Katedry Ekonomiki Nieruchomości i Procesu Inwestycyjnego z Uniwersytetu Ekonomicznego.

Łukasz Jeżak, LoveKraków.pl: Parę lat temu pewien analityk zapewniał mnie, że w Krakowie brakuje 100 tys. mieszkań. Czy coś się zmieniło od tego czasu?

Prof. Bartłomiej Marona, UEK: Kierując się spisem powszechnym z 2021 roku, wskaźnik dla Krakowa wynosi 542 mieszkania na tysiąc mieszkańców i jest wyższy niż np. w Gdańsku, Poznaniu czy we Wrocławiu. Jednakże według tego spisu w Krakowie mieszka 800 tys. osób, co jest znacznie zaniżoną wartością realnej liczby mieszkańców, być może nawet o kilkaset tysięcy. W stolicy Małopolski ciągle borykamy się z deficytem mieszkaniowym, a liczba brakujących mieszkań w wysokości 100 tys. może być bliska rzeczywistości.

Czy w takim razie za 10 lat będzie już po problemie? Każdego roku w mieście oddaje się do użytku ok. 10 tys. mieszkań.

Na pewno nie. Musimy pamiętać o problemie deprywacji mieszkaniowej, który w Polsce jest poważniejszy niż w większości innych państw europejskich. Nie liczy się bowiem jedynie kwestia ilości mieszkań, ale ich jakości. Do tego dochodzi metraż oraz lokalizacja mieszkań na mapie danego miasta w stosunku do zmieniających się ciągle potrzeb gospodarstw domowych, w tym i preferencji mieszkaniowych.

Zdecydowanie jednak w długiej perspektywie zmieni się struktura inwestycji. Deweloperzy mieszkaniowi coraz częściej będą realizować projekty typu brownfield, czyli inwestycje umożliwiające ponowne wykorzystanie istniejących już nieruchomości mieszkaniowych, komercyjnych czy też przemysłowych.

Według GUS-u w Krakowie jest prawie 70 tys. niezamieszkanych mieszkań – to statystyka, ale czym w rzeczywistości są te lokale? Jak je przywrócić na rynek?

Liczba mieszkań niezamieszkanych, wynikająca z ostatniego spisu powszechnego, w moim odczuciu nie oddaje dobrze rzeczywistości, a faktyczna skala problemu jest nieco mniejsza.

Część tych „niezamieszkanych” lokali to jeszcze niewykończone nowe mieszkania z rynku pierwotnego. Proces wykończenia lokum trwa od kilku miesięcy do nawet kilku lat, dopiero potem nadają się one do zamieszkania. Są to też mieszkania inwestorów, których zadowala tylko stopa zwrotu ze wzrostu wartości nieruchomości. Wychodzą oni z założenia, że najem jest zbyt ryzykowny w stosunku do spodziewanych zysków z uwagi na silnie chronioną pozycję lokatorów przepisami prawa. Niezamieszkane mieszkania ujęte w tej statystyce to również gospodarstwa domowe, które wyemigrowały do innych miast czy krajów np. w celach zarobkowych. Oczywiście są to także nieruchomości nienadające się do zamieszkania, m.in. z powodów technicznych. Szczególnie widać to na przykładzie mieszkań komunalnych.

Ile jest tych miejskich pustostanów?

W Krakowie dynamika przyrostu mieszkań będących pustostanami należącymi do miasta rośnie znacznie szybciej niż średnia dla Polski. To blisko 2 tys. mieszkań o łącznej powierzchni przekraczającej 76 tys. metrów kw., przy czym na przestrzeni 4 lat liczba pustostanów w Krakowie się podwoiła. Są to nierzadko mieszkania wymagające dużego nakładu finansowego, ponieważ nie są dopasowane do aktualnych potrzeb, np. mają zbyt duży metraż.

Jak wypada w ogóle Kraków względem innych miast, jeśli chodzi o rynek mieszkaniowy?

W długim okresie Kraków będzie należał do tych miast, w których ceny będą stabilnie rosły, przy czym ceny mieszkań będą rosły szybciej niż czynsze najmu. To spowoduje zmiany w sposobie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, co oznacza, że rosnąć będzie rola najmu, a sam rynek wynajmu będzie zmierzał w stronę większej instytucjonalizacji.