10 000 zł za metr kw. mieszkania w Krakowie to już norma. Kiedy rynek się przegrzeje?

fot. Krzysztof Kalinowski/LoveKraków.pl

Sprzedający mieszkania coraz bardziej windują ceny. Na uwagę szczególnie zasługuje Kraków, gdzie mediana cen właśnie przekroczyła 10 000 zł za metr kwadratowy – to 16-procentowy wzrost względem poprzedniego roku – wynika z analiz Expandera i rentier.io.


– Gdy w marcu podobna sytuacja miała miejsce w Gdańsku, był to sygnał przegrzania i w kolejnych miesiącach stawki wróciły poniżej tego poziomu. Jeśli chodzi o przyszłość, to dla osób planujących zakup mieszkania mamy zarówno dobre jak i złe informacje – komunikują ekspert Expandera Jarosław Sadowski i rentier.io Anton Bubiel.

Podane ceny mieszkań to mediany, które wyliczono na podstawie analizy blisko 32 tys. unikalnych ogłoszeń sprzedaży dostępnych w Internecie w maju dla 17 miast.

Rekordowe stawki aż w 11 miastach

W maju ceny ofertowe po raz kolejny wzrosły. Najwyższe poziomy w historii odnotowaliśmy w Białymstoku, Bydgoszczy, Gdyni, Krakowie, Lublinie, Łodzi, Poznaniu, Radomiu, Szczecinie, Warszawie i Wrocławiu. Jedynym miastem w którym ceny są niższe niż przed rokiem jest wspomniany wcześniej Gdańsk (-1% rok do roku).

– Co ciekawe z odwrotną sytuacją mamy do czynienia w Gdyni. Tam  ceny są aż o 17,5% wyższe niż przed rokiem. Bardzo niewiele już brakuje do przekroczenia poziomu 9 000 zł za mkw. Mimo takich wzrostów, wciąż jest tam jednak zdecydowanie taniej niż w Gdańsku, gdzie mediana cen to 9 879 zł za mkw. – wyjaśnia Jarosław Sadowski.

Drastyczny spadek ogłoszeń

Biorąc pod uwagę cały rynek nieruchomości mieszkaniowych, roczne tempo wzrostu cen jest coraz szybsze. – Średnio, w analizowanych przez nas 17 miastach, ceny wzrosły o 9% rok do roku. Jeszcze miesiąc temu było to 7% – podkreśla ekspert Expandera.

W ciągu zaledwie miesiąca drastycznie spadła liczba nowo opublikowanych ogłoszeń o sprzedaży mieszkania. – Pomijając Rzeszów, ogłoszeń było 31,2 tys., czyli najmniej odkąd publikujemy nasze raporty. Dla porównania przed miesiącem było ich 54,4 tys. Ten mocny spadek dotyczy zarówno nowych mieszkań, jak i używanych – przedstawia Sadowski.

– Obecnie nie jest aż tak źle, jak może się wydawać. Kupujący wciąż mają spory wybór. Jeżeli policzymy nie tylko ogłoszenia opublikowane w maju, ale wszystkie, które były aktywne, to było ich więcej niż choćby w grudniu czy styczniu. Jeśli jednak kolejne miesiące przyniosą podobną liczbę nowych ogłoszeń, a popyt na mieszkania utrzyma się na wysokim poziomie, to wybór lokali będzie coraz mniejszy – dodaje Anton Bubiel z rentier.io.

Czy czekają nas dalsze wzrosty cen?

Zastanawiamy się teraz, jak długo ceny mieszkań będą rosły. Kiedy ceny wreszcie spadną? – Trudno nam na to pytanie odpowiedzieć, ale wydaje się, że jeden z czynników nakręcających wzrosty w ostatnim czasie zaczyna się wyczerpywać – mówią eksperci.

Dla osób kupujących mieszkanie za pomocą kredytu kluczowe znaczenie ma wysokość raty, a nie sama cena mieszkania. To poziom raty decyduje, czy kogoś stać na dane mieszkanie. Tymczasem w czasie pandemii raty były niskie pomimo wzrostu cen mieszkań. Był to efekt obniżek stóp procentowych, który sprawił, że kredyty hipoteczne stały się najtańsze w historii.

Dla przykładu w lutym 2020 roku zakup 50-metrowego mieszkania w Warszawie, przy 10% wkładu własnego, wymagał płacenia raty wynoszącej ok. 2600 zł. Od tego czasu ceny mieszkań w stolicy wzrosty o 7%, a mimo to rata kredytu na takie mieszkanie wynosi 2 450 zł.

– Po ostatnich wzrostach cen mieszkań raty coraz bardziej zbliżają się jednak do poziomów sprzed epidemii. Średnio wciąż są one o 4% niższe. W poszczególnych miastach wygląda to jednak bardzo różnie. W Krakowie i Gdyni, gdzie ceny mocno wzrosły, rata mniej więcej wróciła już do poziomu sprzed pandemii. W Sosnowcu, który jest rekordzistą, jeśli chodzi o wzrost cen (+18% r/r), rata jest już o 10% wyższa niż w lutym 2020 roku – tłumaczy Jarosław Sadowski.

Kolejne wzrosty nie będą już więc tak łatwo akceptowane przez kupujących, bo raty są już dość wysokie. Gdy wzrosną stopy procentowe, to problem jeszcze bardziej się nasili, ponieważ raty będą jeszcze wyższe. Może więc pojawić się presja kupujących na obniżanie cen.

Drogi materiał

Złą informacją dla osób planujących zakup mieszkania jest to, że ceny wcale nie muszą się zatrzymać na obecnym poziomie czy zacząć spadać. Mogą dalej rosnąć, napędzane przez inny czynnik.

– Coraz wyższe ceny osiągają materiały budowlane. Mocno drożeje stal, drewno, płyty OSB czy izolacje termiczne. To wpłynie na koszt budowy nowych mieszkań, a więc również na ich ceny. To z kolei będzie oddziaływało na stawki na rynku wtórnym. Pojawia się jednak pytanie czy kupujący będą w stanie zaakceptować jeszcze wyższe ceny, zwłaszcza jeśli dodatkowo pojawią się podwyżki stóp procentowych – podsumowuje Anton Bubiel.

comments powered by Disqus