– Niezaprzeczalnie zmieniła się funkcja biur i ich obłożenie, ale to nie znaczy, że stoją one puste. Systematycznie wzrasta liczba firm, które proszą swoich pracowników o powrót do biur, jak również wzrasta w pracownikach chęć do pracy z biura – mówi Tadeusz Grabowski, negocjator powierzchni biurowych w firmie Knight Frank.
Łukasz Jeżak, LoveKraków.pl: Jak mantra powraca temat przyszłej użyteczności biurowców. Zastanawiamy się, po co budowane są ogromne kompleksy biurowe, mogące pomieścić tysiące pracowników, skoro już przywykliśmy do pracy zdalnej i ten model prawdopodobnie zostanie z nami na dłużej.
Tadeusz Grabowski, Knight Frank: Tak jak rzeczywistość pandemiczna zmieniła nas, nasze miejsca zamieszkania, tak samo zmienia biurowce. Walka z pandemią jeszcze się jednak nie skończyła, a początkowy strach i obawy ustąpiły miejsca przyzwyczajeniu do nowej sytuacji, w której muszą się również odnaleźć użytkownicy biurowców, czyli najemcy i ich pracownicy.
W przeprowadzanym w 2021 roku globalnym badaniu Knight Frank, zapytaliśmy 370 dużych najemców z całego świata o ich stosunek do powierzchni biurowej. Aż 90 proc. ankietowanych uważa biuro za strategiczne narzędzie swojej firmy. Zmiany w tym obszarze są konieczne, bo 54 proc. badanych wskazuje potrzebę wprowadzenia współdzielenia stanowisk pracy, 46 proc. dodatkowych usprawnień w swoich biurach, a 51 proc. instalacji urządzeń zbierających i analizujących dane z miejsc pracy.
Znaczna część najemców kierując się potrzebami pracowników i ich bezpieczeństwem wybiera rozwiązania hybrydowe, które łączą pracę zdalną z pracą w biurze. Należy pamiętać, że biuro to nie tylko metry kwadratowe i biurko, ale przede wszystkim miejsce wymiany pomysłów i współpracy, o co zdecydowanie trudniej w rozproszonym zespole.
Kto ma w takim razie racje? Mieszkańcy, którzy wróżą upadek i bezużyteczność kolejnym inwestycjom biurowym, czy inwestorzy liczący na poprawę koniunktury w przyszłości?
Nie można jednoznacznie orzec, czy racja jest po stronie mieszkańców, czy inwestorów, ponieważ sytuacja zmienia się dynamicznie. Jedno jest pewne, biura odgrywały i będą odrywać ważną rolę w funkcjonowaniu organizacji, ale w znacznej mierze zmieni się ich charakter.
Praca zdalna w pełnym wymiarze czasu nie sprawdzi się w każdej firmie, a rozmawiając z najemcami, wiemy, z jakimi bolączkami się spotykali przez ostatnie miesiące. Aktywność najemców, pomimo niższych wyników w porównaniu do analogicznych okresów w roku poprzednim, jest na stabilnym poziomie.
Przedmiotem najmu w okresie od stycznia do września 2021 roku było ok. 107 tys. mkw. powierzchni biurowych, a większość podpisanych umów w trzecim kwartale to nowe kontrakty, które stanowiły 83% wszystkich umów.
Nie można zaprzeczyć, że mieszkańcy od półtora roku obserwują z ulicy opustoszałe biurowce. Czy one faktycznie są puste?
Punkt widzenia zależy od punktu siedzenia. Niezaprzeczalnie zmieniła się funkcja biur i ich obłożenie, ale to nie znaczy, że stoją one puste. Systematycznie wzrasta ilość firm, które proszą swoich pracowników o powrót do biur, jak również wzrasta w pracownikach chęć do pracy z biura.
Musimy pamiętać, że z punktu widzenia pracodawcy praca z domu niesie za sobą wiele niedogodności organizacyjnych, a z punktu widzenia pracownika nie możemy zakładać, że każdy ma równe warunki pracy z domu. Biuro jest rozwiązaniem tych problemów.
Z punktu widzenia biznesowego, czy w stolicy Małopolski nadal panuje niewystarczająca podaż powierzchni biurowych?
Podaż jest odzwierciedleniem popytu. Oczywiście spadła dynamika wzrostów, jakie obserwowaliśmy w ostatnich latach, ale absolutnie nie możemy mówić o żadnym zastoju. Kraków nadal jest największym rynkiem regionalnym w Polsce, a jego zasoby biurowe nieznacznie przekraczają 1,6 mln mkw. Na koniec trzeciego kwartału w budowie pozostawały projekty o łącznej powierzchni 207 tys. mkw.
Warto podkreślić, że znaczna liczba prestiżowych uczelni oraz dobrze wykształceni absolwenci są magnesem dla organizacji poszukujących kolejny rynków w ramach ekspansji. Tylko samych firm z sektora BSS jest blisko 250, a zatrudnienie w nich znajduje ponad 82 tys. osób. Organizacje potrzebują przestrzeni do rozwoju swoich działalności i w tym pomagają im biura.
Inwestorzy angażujący ogromne środki w nowe projekty biurowe naprawdę nie mają obaw i wątpliwości co do popytu na nie w przyszłości?
Pandemia bezsprzecznie wpłynęła na długofalowe strategie inwestorów. Procesy inwestycyjne w obszarze nieruchomości toczą się jednak miesiącami, często nawet latami, co z kolei przekłada się na kontynuowanie rozpoczętych projektów. Od ubiegłego roku dotychczasowy lider w strukturze inwestycji, czyli rynek biurowy ustąpił miejsca sektorowi magazynowemu.
Na koniec trzeciego kwartału inwestycje w biura stanowiły 34 proc. całego wolumenu inwestycyjnego, który na koniec września wyniósł w Polsce 3,55 mld euro. Sektor biurowy charakteryzuje się mniejszą dynamiką, ale zaznaczmy, że inwestorzy czekają na rozwój sytuacji oraz stabilizację.
