Dlaczego rynek biurowy nie zginie? [Rozmowa]

W Krakowie w fazie budowy znajduje się 200 tys. mkw. powierzchni biurowej fot. Krzysztof Kalinowski
– Kryzys gospodarczy już odbił się na rynku biurowym w Krakowie, gdzie zanotowaliśmy kilkunastoprocentowy spadek w popycie na biura i lekki wzrost pustostanów. Krótkoterminowo oczekujemy na pewno korekty zapotrzebowania na biura, ale jestem umiarkowanym optymistą w perspektywie długoterminowej – mówi Rafał Oprocha, szef zespołu firmy doraczej CBRE w Krakowie.

Łukasz Jeżak, LoveKraków.pl: Dlaczego deweloperzy nadal budują oraz inwestują w tysiące metrów kwadratowych przestrzeni biurowej, skoro duże korporacje i firmy pracują zdalnie i nie wiemy, kiedy to się skończy?


Rafał Oprocha, CBRE: Należy pamiętać, że sam proces deweloperski trwa przeciętnie 1,5 roku i jest związany z wieloma uzgodnieniami jeszcze przed rozpoczęciem budowy. Dlatego czas niezbędny do zakończenia inwestycji może wynieść od 2 do 3 i więcej lat. Decyzje o rozpoczęciu inwestycji, które obecnie są w trakcie realizacji, zapadały w zupełnie innych okolicznościach biznesowych 1-2 lata temu.

Część z tych inwestycji jest kontynuowana, niektóre budowy toczą się w oparciu o zmodyfikowane harmonogramy, a jeszcze inne zostały wstrzymane. Każdą z takich sytuacji należy analizować indywidualnie, uwzględniając czynniki związane m.in. z popytem na biura w danej mikro-lokalizacji, finansowaniem projektu czy budżetem wykonawczym, dostępnością wykonawców.

Mam na myśli krótkowzroczność, z jaką ludzie patrzą na ten rynek. Nawet gdy przez kilka kolejnych miesięcy biura mogą być opustoszałe, to nie znaczy, że nie będą już nikomu potrzebne.

Zdecydowanie jest to krótkowzroczne podejście. Rynek biurowy przechodzi metamorfozę, która może przynieść pozytywne skutki. Zmiany wymuszą większe bezpieczeństwo np. poprzez wprowadzenie bardziej zaawansowanych technologii budynkowych, ale też większej elastyczności samych biur dzięki nowemu podejściu do środowiska pracy.

Wspomniana elastyczność jest widoczna już dziś w rosnącym udziale biur serwisowanych (Flex Office) oferujących zarówno elastyczne powierzchnie, jak i warunki najmu. Deweloperzy biur konwencjonalnych również dostrzegają potrzebę elastyczności, dlatego jestem przekonany, że po ustabilizowaniu się sytuacji z pandemią rynek biurowy będzie wzmocniony i wzbogacony o nowe doświadczenia.

Jak kryzys gospodarczy, praca zdalna i wyjście firm z biur odbije się na rynku biurowym? Na pewno część firm dostrzeże zalety pracy zdalnej i ograniczy najem dużych przestrzeni biurowych. Czy te wszystkie biurowce nie będą stały opustoszałe w kolejnych latach? 

Kryzys gospodarczy już odbił się na rynku biurowym w Krakowie, gdzie zanotowaliśmy kilkunastoprocentowy spadek w popycie na biura i lekki wzrost pustostanów. Praca zdalna była obecna już od dłuższego czasu przed epidemią, zwłaszcza w sektorze nowoczesnych usług dla biznesu (SSC, R&D, BPO). Ten trend został mocno przyspieszony przez pojawienie się pandemii, ale wciąż jest zróżnicowany w zależności od rodzaju działalności firmy.

Innym zjawiskiem, które w pewnym sensie ma szanse zbilansować mniejszy popyt na biura, jest zmiana percepcji dotyczącej środowiska pracy, powodującej „rozgęszczenie” stanowisk zatrudnienia. Sprawia to, że spora część firm decydując się na mieszany model pracy (z biura oraz z domu) adaptuje uwolnioną powierzchnię tak, aby zapewnić pracownikom większe bezpieczeństwo i komfort wykonywania obowiązków. W efekcie dana firma może w dalszym ciągu zajmować taką samą powierzchnię.

Myślę, że zarówno w krótkoterminowej, jak i w dłuższej perspektywie każda firma będzie starała się znaleźć swój model działania w oparciu o analizę środowiska pracy w zakresie świadczonych usług. W ciągu ostatnich kilku miesięcy wykonaliśmy sporo takich analiz i sądzę, że jest to obszar, gdzie należałoby podjąć rozważania: co i gdzie można ulepszyć.

To, jak zachowa się rynek biurowy, zależy od wielu czynników. Część firm zdecyduje się na większy udział pracy zdalnej, ale widzimy także że niektóre firmy rozważają dalszy rozwój, np. przenosząc część operacji prowadzonych w innych krajach Europy Zachodniej lub Azji do Polski, w szczególności do Krakowa.

Krótkoterminowo oczekujemy na pewno korekty zapotrzebowania na biura, ale jestem umiarkowanym optymistą w perspektywie długoterminowej. Coraz częściej docierają do nas informacje, poparte badaniami naszych klientów, że dla wielu firm praca zdalna jest nieporównywalnie mniej efektywna oraz może wpływać negatywnie na relacje społeczne, a często także psychikę pracowników.

comments powered by Disqus