Pierwszy wniosek o przystąpienie do sporządzania Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego został przyjęty w środę. W kolejce czeka pięć następnych. Urzędnicy pracują też nad planem ogólnym dla Krakowa. Mieszkańcy, w tym inwestorzy złożyli 20 tys. uwag. – Obecnie trwa szczegółowa analiza zgłoszonych w nich postulatów. Trwają również prace planistyczne, związane z opracowaniem planu ogólnego, w tym prace nad wyznaczaniem stref planistycznych czy analizą chłonności terenów inwestycyjnych – informuje Patrycja Piekoszewska z biura prasowego magistratu. Dokument ma wejść w życie najpóźniej pod koniec 2025 roku.

Jak inwestorzy patrzą na działania władz ws. ZPI?

– Ostatnie działania urzędu miasta oraz zapowiedzi radnych miejskich pozwalają z większą nadzieją patrzeć na możliwość wykorzystania w Krakowie narzędzia jakim jest ZPI, w porównaniu z dotychczasowym całkowitym fiaskiem wykorzystania zapisów specustawy mieszkaniowej, zwanej potocznie lex deweloper – mówi Piotr Byrski, Business Manager w Matexi Polska.

Pozytywnie ocenia ruchy miasta dotyczące procedur aktów prawa miejscowego i niezbędnych decyzji administracyjnych. – Działania Krakowa względem procedury ZPI są więc obiecujące, a zwiększenie stabilności regulacyjnej oraz wprowadzenie bardziej przyjaznych procedur może podnieść atrakcyjność miasta w oczach inwestorów – stwierdza.

– Bezpośrednio nie procedowaliśmy ZPI, więc ciężko odnieść się do tego czy działania miasta w tym zakresie są zadowalające. W 2024 roku zostało złożonych pięć wniosków w ramach ZPI. Myślę, że to stosunkowo niewielka liczba jak na tak duże miasto. Wskazać należy, że z wnioskiem ZPI występuje zainteresowany inwestor – mówi Przemysław Wiśniewski, Manager Operacyjny TDJ Estate.

– Miasto w październiku uchwaliło rozporządzenie odnośnie standaryzacji procedury ZPI, które było konsultowane m.in. z PZFD, SBDiM, SARPE-m i wsłuchiwali się w uwagi branży budowlanej. Na bieżąco są również procedowane poprawki do rozporządzenia, więc widać wolę współpracy. Oczywiście, nigdy nie będą to działania wystarczające, ale widać dobrą wolę ze strony miasta – uważa Piotr Łaniak, Manager ds. Obrotu Nieruchomościami TDJ Estate.

Współpraca czy wykonywanie woli miasta?

ZPI jest o tyle lepszym rozwiązaniem niż m.in. lex deweloper, że powoduje obopólną korzyść – zarówno dla inwestora, jak i dla miasta. Gmina jednak ma dominującą pozycję w tym dialogu. Czy inwestorzy będą skazani na uginanie się w czasie negocjacji pod presją miasta i żądań ze strony RMK oraz urzędu?

– Nie jest przesądzone, że inwestorzy będą „skazani” na uginanie się pod presją miasta, ponieważ zarówno miasto, jak i inwestorzy, dodatkowo wspólnie z lokalną społecznością, mają interes w osiągnięciu porozumienia. Reforma planowania przestrzennego, która wprowadziła nowe narzędzie jakim jest ZPI, uregulowała rolę partycypacji społecznej jako niezbędnego elementu działań publicznych w zakresie planowania przestrzennego. W konsekwencji ma to prowadzić do wypracowania rozwiązań korzystnych dla lokalnej społeczności, ale także wzmacniających wiarygodność inwestora podpisującego z gminą umowę urbanistyczną – uważa przedstawiciel inwestora Matexi, Piotr Byrski.

– Myślę, że może być podobnie jak w negocjacjach z ZDMK, gdzie procedury, negocjacje są mocno rozciągnięte w czasie i większość obowiązków jest przerzucana na inwestora – twierdzi Przemysław Wiśniewski z TDJ Estate.

– Czas pokaże, ale procedura negocjacji będzie wynikała z wysokości opłaty za wzrost wartości gruntu po przekształceniu jego funkcji np. z usługowej na mieszkaniową. Będzie lista inwestycji uzupełniających, które w ramach negocjacji trzeba będzie wykonać. Pozostaje ryzyko renty planistycznej tzn. czy miasto zrzeknie się jej po naliczeniu opłaty za przekształcenie gruntu przy procedurze ZPI wynoszącej do 30 proc. od wzrostu wartości gruntu – mówi Piotr Łaniak z TDJ Estate.

– Idealnym rozwiązaniem byłoby ustalenie opłaty do 1 mkw. PUM – dodaje.

Korzyści dla klientów

Pytanie jest też takie, czy mimo wszystko uwolnienie części terenów dzięki ZPI w jakiś kluczowy sposób wpłynie na dostępność mieszkań i tym samym pozwoli, jeśli nie obniżyć, to chociaż ustabilizować ceny?

– Uważam, że w najbliższym czasie, w skali tak dużego miasta jakim jest Kraków, „uwolnienie” pojedynczych terenów dzięki ZPI nie wpłynie znacząco na dostępność mieszkań. Znaczących pozytywów upatrywałbym natomiast w korzyściach jakie dla gminy i lokalnych społeczności mogą przynieść tzw. inwestycje uzupełniające, realizowane w związku z „uwolnionymi”, w oparciu o ZPI, gruntami – stwierdza Piotr Byrski z polskiego oddziału międzynarodowej firmy deweloperskiej Matexi.

– Tak, jak miasto nie przepracowało ustawy „lex deweloper”, bo nie powstała ani jedna inwestycja na jej podstawie, tak tym razem będzie przodującym w kwestii zmiany funkcji terenów dzięki procedurze ZPI. Obecnie władze innych polskich miast podpatrują Kraków w związku z zaimplementowaniem tego narzędzie planistycznego i obserwują, jak wpłynie na ilość dostępnych gruntów oraz ewentualne ustabilizowanie cen ziemi. Sama procedura ZPI nie jest lekiem na zwiększenie potencjału gruntów, bo ZPI musi być zgodne ze studium lub planem ogólnym – ocenia Piotr Łaniak, Manager ds. Obrotu Nieruchomościami TDJ Estate.

– Być może w późniejszym czasie będzie to narzędzie, dzięki któremu podaż mieszkań na rynku się zwiększy, a to może mieć wpływa na stabilizację cen na rynku. Obecnie jednak są to punktowe działania, które ze względu na swoją skalę, w skali globalnej nie mają większego znaczenia – dodaje Przemysław Wiśniewski, Manager Operacyjny TDJ Estate

– Otwartość miasta na nowe możliwości uwalniania gruntów pod inwestycje realizujące potrzeby mieszkańców to bardzo dobra droga. Mieszkań cały czas brakuje, szczególnie w dobrych lokalizacjach. W Krakowie jest bardzo wiele gruntów z przeznaczeniem usługowym. Wszyscy wiemy, że popyt na powierzchnię biurową zniknął i nie wróci w ciągu wielu lat – mówi Tomasz Dziedzic ze spółki deweloperskiej Imperial Capital.

– Potrzeba rozwiązania, które pozwoli na tych gruntach budować mieszkania. ZPI jest świetną możliwością, którą powinniśmy wykorzystać, ponieważ skorzysta z niej miasto, mieszkańcy Krakowa, kupujący mieszkanie oraz inwestorzy. Tym bardziej, że często grunty o przeznaczeniu usługowym to stare, industrialne budynki przemysłowe i magazynowe. Więc miasto ma szanse przekształcać takie nieruchomości w nowoczesną tkankę miejską – przekonuje przedstawiciel krakowskiego dewelopera Imperial Capital.

Przyszłość leży w planie ogólnym?

Jakie są nadzieje związane z uchwalaniem planu ogólnego? Kwestią jest to, czy inwestorzy powinni brać pod uwagę prace nad tym dokumentem, czy na razie skupić się nad tym, co obowiązuje: studium i plany miejscowe.

– Plany ogólne rzeczywiście mogą w znaczącym stopniu zwiększyć podaż na rynku krakowskim. Co prawda Kraków w zakresie pokrycia terenów obwiązującym planem zagospodarowania przestrzennego jest pewnym ewenementem (80 proc.  terenu pokrytego MPZP) to i tak 20 proc. terenów nie objętych planem może potencjalnie zostać przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe o różnej kubaturze. Szansą na pewno dla miasta są gminy przylegające, gdzie pokrycie MPZP jest zdecydowanie niższe, robi się z tego całkiem spora podaż, która może mieć pozytywny wpływ na rynek krakowski i cenę za M2 – uważa Przemysław Wiśniewski, Manager Operacyjny TDJ Estate.

Tomasz Dziedzic z Imperial Capital stwierdza, że „plan ogólny powinien być elastyczny w kontekście przeznaczenia terenów”.  – Powinien dawać możliwość realizacji wyboru funkcji czy to usługowej, mieszkaniowej czy hotelowej. W dzisiejszym świecie wszystko bardzo szybko się zmienia więc dokumenty planistyczne powinny dawać większa swobodą i elastyczność w kontekście potrzeb miasta w trudnych zmieniających się okolicznościach. Dzisiaj mierzymy się z problemem, że przeznaczenie terenu często było ustalane 10,15 czy 20 lat temu kiedy potrzeby Krakowa były zupełnie inne. Nie popełnijmy tego błędu ponownie. Zmiana przeznaczenia terenu to procedura bardzo wyboista i długa często trwająca 10 lat – przekonuje Dziedzic.

Zdaniem przedstawiciela Matexi Polska, „plan ogólny niesie obietnicę większej przewidywalności i spójności polityki przestrzennej Krakowa, co jest korzystne dla inwestorów w dłuższej perspektywie”.

– Niemniej jednak, dla bieżących projektów kluczowe pozostają obowiązujące studium i plany miejscowe. Inwestorzy powinni traktować prace nad planem ogólnym jako ważny kontekst strategiczny, ale obecnie nadal bazujemy na istniejących regulacjach przy podejmowaniu decyzji inwestycyjnych. W nadchodzącym roku faworyzowane będą grunty inwestycyjne objęte planami miejscowymi, ponieważ po 1 stycznia 2026 wydawanie tzw. wuzetek (decyzji o warunkach zabudowy) w przypadku braku ich zgodności z planem ogólnym, nie będzie możliwe – stwierdza Byrski.