123 tysiące klientów w Polsce skorzystało w tym roku z rządowego programu Bezpieczny Kredyt 2 Procent – podaje w nowym raporcie InfoKredyt Związek Banków Polskich. Jak dowiadujemy się z publikacji, łączna kwota udzielona kredytów wyniosła 36,5 mld złotych i nie ma przy tym wątpliwości, że państwowy program mocno zamieszał na tak polskim, jak i krakowskim rynku mieszkaniowym.

Jak mówi Monika Małek, właścicielka firmy Twój Kawałek Podłogi, wpływ programu zdecydowanie widać między innymi w rosnących cenach nieruchomości, a także na rynku wtórnym. – Kredyt 2 Procent oprócz podwyżek cen spowodował również wyprzedanie dużej części atrakcyjnych nieruchomości – podkreśla.

Po wzmożonej aktywności związanej z rządowym kredytem, w 2024 roku nastąpiło „zdecydowane wyhamowanie rynku”. – Rosnące ceny mieszkań i brak obniżek stóp procentowych nie zachęcały klientów do zaciągania zobowiązań – mówi. I dodaje, że w czasie trwania Bezpiecznego Kredytu,  w drugiej połowie 2023 roku zdolność kredytowa klientów, którzy mogli skorzystać z programu była wyższa niż obecnie przy tych samych dochodach. – Co ma też przełożenie na ilość uruchamianych kredytów rok do roku – zaznacza.

W oczekiwaniu na decyzje

Jednocześnie na rynku widać wpływ zapowiedzi kolejnego rządu, który szumnie ogłaszał nowy program wsparcia zakupu mieszkań. Czy pod nazwą Kredyt na Start, czy Kredyt Zero Procent, początkowo plany mówiły o jego wprowadzeniu jeszcze w tym roku, co jak dziś wiemy się nie stało. Dyskusje na ten temat trwają i choć część polityków i ekspertów jest przekonanych, że takiego programu nie będzie wcale, inni mówią o roku przyszłym, oficjalnej, ostatecznej decyzji wciąż nie ma, a na rynku mieszkaniowym widać tego skutki.

- Rzeczywiście jest tak, że Kredyt 0 Procent wywołuje duże poruszenie na rynku mieszkaniowym. Wiele osób wstrzymuje decyzję o zakupie mieszkania, licząc na tańsze warunki finansowania zakupu nieruchomości, a to z kolei powoduje pewne spowolnienie transakcji obsługiwanych z tą formą finansowania zakupu – mówi Peter Olszewski z firmy Palladio Development.

Jak mówi Monika Małek, widać to było zwłaszcza na początku tego roku.

– W kredytach hipotecznych widać było wstrzemięźliwość klientów związaną z zapowiedziami wejścia w życie Kredytu na Start. Pierwsza połowa roku pokazała, że klienci, którzy mogliby skorzystać z programu wstrzymywali się z decyzjami o zakupie nieruchomości. Kredyt na Start cieszy się największym zainteresowaniem wśród rodzin z dwójką lub więcej dzieci, ze względu na atrakcyjne warunki dopłat rządowych. Single lub małżeństwa bez dzieci, szczególnie w dużych miastach, gdzie ceny nieruchomości są wysokie wrócili do rozważania wzięcia kredytu i sprawdzania swoich możliwości z obawy przed dalszymi wzrostami cen – mówi, dodając, że mniej więcej od połowy roku, kiedy stało się jasne, że program nie wejdzie w życie w 2024 roku, a przyszły rok stoi pod dużym znakiem zapytania, widać wzmożone zainteresowanie klientów aktualnymi ofertami kredytów hipotecznych. – Można powiedzieć, że ceny nieruchomości nie rosną już w tak zatrważającym tempie jak w 2023 i na początku 2024 roku. Ceny powoli się stabilizują, a w niektórych miastach nawet nieznacznie spadają. Wzrost płacy minimalnej i wzrost wynagrodzeń spowodował, że część klientów posiadających zdolność kredytową na takie kwoty, jakie by chcieli, decydują się na zakup nieruchomości z większym udziałem środków własnych (tzw. wkład własny). Coraz więcej klientów też nie wierzy, że Kredyt na Start faktycznie wejdzie w życie, a co za tym idzie rozważają wzięcie kredytu w najbliższym czasie. – tłumaczy Monika Małek.

Potrzeba stabilności

– Polityka kredytowa jest skorelowana z dynamiką sprzedaży na rynku nieruchomości, co łatwo dostrzec m.in. przy okazji zmian stóp procentowych – podkreśla Anita Makowska, Starszy Analityk Biznesu w Archicom. – Wysokie koszty kredytów nadal są bez wątpienia jednym z czynników, który uniemożliwia zakup nieruchomości wielu Polakom. Obniżenie stóp procentowych, powodujące m.in. wzrost ich zdolności kredytowej, ale także obniżenie miesięcznej raty kredytowej czy też należycie skonstruowany program rządowy z całą pewnością byłyby impulsem ożywiającym potencjalny popyt. Część nabywców wstrzymywała się dotychczas z decyzją zakupową w oczekiwaniu na uruchomienie tego rodzaju inicjatywy. Jednak w ostatnich trzech miesiącach obserwujemy znaczący wzrost transakcji sprzedaży mieszkań, spośród których istotny odsetek był finansowany z udziałem kredytu hipotecznego. W mojej ocenie wynika to z faktu swoistego „zmęczenia” oczekiwaniem na uruchomienie nowego programu rządowego, a także brakiem informacji o terminie startu czy też konkretnych założeniach.

Zdaniem Barbary Marony, Sales Office Manager w Matexi Polska, z pewnością istnieje grupa osób, które widzą w nowym programie rządowym szansę dla siebie. – W mojej ocenie nie jest to jednak znacząca liczba – zastrzega.

I dodaje: – Natomiast, co jest istotne z punktu widzenia osób nabywających mieszkania, to stabilność i przewidywalność w polityce mieszkaniowej. Częste zmiany, wprowadzanie nowych oraz wygaszanie istniejących programów rządowych w stosunkowo krótkim czasie negatywnie wpływają na rynek. Taka niestabilność utrudnia klientom podejmowanie decyzji dotyczących zaspokajania potrzeb mieszkaniowych i wprowadza niepotrzebną niepewność dla wszystkich uczestników rynku.

Kredyt a ceny

Jak mówi Piotr Byrski, Business Manager w Matexi Polska, program Kredyt 0 Procent może wpłynąć na rynek mieszkaniowy, zwłaszcza w kontekście osób, które do tej pory miały trudności z zakupem mieszkania. – Z jednej strony może to poprawić dostępność mieszkań, z drugiej — zbyt duży popyt może prowadzić do dalszego wzrostu cen – podkreśla.

Dlatego, jak tłumaczy, wprowadzanie takich programów wymaga ostrożności, by nie doprowadzić do przegrzania rynku. – Dobrze zaplanowane wsparcie dla osób z problemami mieszkaniowymi może pozytywnie wpłynąć na stabilność rynku nieruchomości. Sama nazwa programu ('0 procent') wskazuje natomiast na to, co jest obecnie największym problemem potencjalnych nabywców lokali mieszkalnych. Poziom stóp procentowych w Polsce jest bowiem zdecydowanie najwyższy ze wszystkich państw Unii Europejskiej (koszt rocznego oprocentowania kredytów hipotecznych w Polsce to ok. 8 proc. wobec 3,5 proc.-4 proc. w Hiszpanii, Francji, Włoszech czy Niemczech). Już więc same ewentualne decyzje Rady Polityki Pieniężnej idące w kierunku obniżki stóp, których rynek spodziewa się w 2025 roku, powinny przełożyć się na realne wsparcie dla kupujących mieszkania i poprawę sytuacji na rynku kredytowym – mówi.

– Przede wszystkim potrzebujemy decyzji – nie ma wątpliwości Adam Urbański, Dyrektor Sprzedaży w TDJ Estate.

I tłumaczy: – Blisko rok czekamy na decyzje rządu i strategię dotyczącą polityki mieszkaniowej. To stanowczo za długo. Oczywiście wpływa to destrukcyjnie na rynek i nie myślę tu o braku programu, a o braku decyzji i jasnej polityki rządu. Nie ma się co dziwić, że przy tak drogim kredycie z jakim mamy do czynienia w Polsce wielu klientów wstrzymuje się z podjęciem decyzji. Jest to zrozumiałe również dlatego, że na fali ogromnego popytu w końcówce 2023 r. związanego z poprzednim programem wielu deweloperów uruchomiło nowe projekty. Mamy więc wyczekujący, wstrzymany popyt i rosnącą ofertę. W związku z powyższym oczekujemy przede wszystkim decyzji, nie ukrywając jednak, że liczymy na wprowadzenie nowego programu.

Urbański zastrzega przy tym, że musi to być jednak program lepiej skonstruowany niż poprzedni. – Tak, aby nie spowodował wzrostu cen, a uruchomił zakupy tej części klientów, którzy realnie potrzebują wsparcia. Poprzedni program trafił niestety w dużej mierze do tych, którzy wsparcia nie potrzebowali – podkreśla przedstawiciel TDJ Estate.

– Jakakolwiek wyraźna, jednoznaczna decyzja ze strony rządu będzie dobra dla całego rynku – nie ma wątpliwości Tomasz Dziedzic z Imperial Capital.

Wzmacniać nie tylko popyt

Jak podkreśla Anita Makowska z Archicom, projekty rządowego wsparcia powinny być starannie przemyślane i długoterminowe. – Wspieranie nabywców z pewnością ma potencjał, aby pozytywnie wpłynąć na rynek mieszkaniowy, zwiększając dostępność lokali dla szerszej grupy konsumentów. Należy jednak pamiętać, że każda interwencja rządowa powinna uwzględniać także realia po stronie podaży. Wysokie koszty budowy oraz ograniczona liczba nowych inwestycji mogą sprawić, że rynek nie będzie w stanie odpowiedzieć na nagły wzrost popytu, co z kolei wpłynie na ceny nieruchomości – zauważa.

– Z jednej strony programy wsparcia mogą pobudzić rynek i zwiększyć dostępność mieszkań dla młodych rodzin, ale ma to również wpływ na poziom cen mieszkań oferowanych przez deweloperów, które mogą ulec podwyższeniu – podkreśla Peter Olszewski z Palladio Development. – W związku z tym, ciężko jest wyczekać na ten super odpowiedni moment zakupu nieruchomości. Jeżeli po prostu potrzebujemy mieszkania w danym momencie i posiadamy zdolność, to trzeba podjąć  działania. Idealny program wsparcia powinien być dobrze przemyślany, uwzględniać różne grupy odbiorców i być skuteczny w długoterminowej perspektywie. Nie zapominajmy, że programy wsparcia o jakich tu wspominamy, powinny wspierać również zwiększenie podaży mieszkań – zaznacza.

Potwierdza to Barbara Marona z Matexi Polska. – Programy takie jak Kredyt 0 Procent czy wcześniejsze inicjatywy rządowe jak np. Bezpieczny Kredyt 2 Procent mają przede wszystkim charakter propopytowy, natomiast działania rządowe powinny koncentrować się również na stronie podażowej – podkreśla przedstawicielka Matexi. – Odblokowanie zasobów ziemi w miastach oraz zwiększenie efektywności administracyjnej w zakresie procedur inwestycyjno-budowlanych mogłoby znacząco przyspieszyć realizację nowych inwestycji mieszkaniowych, co wpłynęłoby na zwiększenie dostępności mieszkań.