News LoveKraków.pl

„Miasto nigdy nie będzie graczem na rynku mieszkaniowym”. Ale może spróbować. Jak?

Radni: Grzegorz Stawowy (KO) i Aleksandra Owca (KdM) fot. Krzysztof Kalinowski

Mieszkańcy domagają się od miasta kreowania polityki mieszkaniowej. Problem w tym, że nadal nie została żadna przygotowana i przedstawiona. Przeszkód, jak się okazuje, jest więcej.

Kryzys mieszkaniowy, jaki rozwinął się w czasie pandemii, uderza po kieszeniach osób, które zamierzają kupić mieszkania. Przy aktualnej podaży lokaki, nie ma możliwości wyboru – poza wyjątkami – mieszkania. Część ekspertów zauważa, że najtańsze inwestycje rozchodzą się w mgnieniu oka, a te droższe często padają łupem inwestorów. Na rynku jest około 4 tys. ofert, a w takim mieście, jak Kraków powinno być ok. 8 tysięcy.

Miasto teoretycznie mogłoby wpłynąć na podaż, ale w praktyce ma związane ręce budżetem, brakiem gruntów i czasem. Ten pierwszy problem jest w teorii najprostszy do rozwiązania, drugiego i trzeciego nie sposób przeskoczyć.

W rozmowie z Gazetą Wyborczą wiceprezydent ds. m.in. mieszkalnictwa Maria Klaman zapowiedziała jak najszybsze przeprowadzenie audytów miejskich i prywatnych działek.

– To on nam pokaże, ile mamy działek, ile pustostanów i w jakiej są kondycji. Dziś w urzędzie jeden wydział szuka działek na przedszkola i żłobki, drugi na mieszkania. A powinien zajmować się tym jeden zespół, odpowiedzialny za znajdowanie miejsc pod potrzebną budowę – powiedziała pod koniec maja.

Wiceprezydent zapowiedział, że miasto będzie kupować ziemie pod budowę. Maria Klaman stwierdziła, że wie, że będzie drogo, ale „trzeba jednak szukać rozwiązań, a nie rozkładać ręce i mówić, że się nie da”. Miasto ma się również przyjrzeć terenom, które należą do Skarbu Państwa czy spółek państwowych.

A co z innymi terenami?

Kraków jest pokryty miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego w około 80 proc. 21 proc. całej powierzchni gminy jest przeznaczony pod zabudowę mieszkaniową. Podobny odsetek jest pod zieleń.

W zeszłym roku miasto kupiło 16,65 ha gruntów (w 2022 i 20221 roku było to ponad 88 hektarów), z czego pod zieleń pozyskano ponad 4,79 ha – wynika z raportu o stanie gminy. W granicach administracyjnych miasta do gminy należy 17,8 proc. terenu.

W rozmowie z LoveKraków.pl były wiceprezydent Krakowa Bogusław Kośmider, który zajmował się m.in. mieszkalnictwem stwierdził, że miasto ma tereny pod budowę maksymalnie 600-800 mieszkań.

A co z tymi terenami, które należą do miasta, ale nie są przeznaczone w planach pod mieszkania, jednak dopuszcza taką możliwość studium? Te można by za pośrednictwem Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego – jeśli to prawnie możliwe – przemianować na mieszkaniówkę. Wnioskodawcą w teorii mogłaby być spółka miejska, również celowa.

Bez drogi na skróty

Radna Aleksandra Owca krytycznie podchodzi do takiego pomysłu. Podkreśla, że w planowaniu przestrzennym należy patrzeć nie tylko na najbliższą okolice, ale również większy obszar. Oprócz tego należy odpowiednio zaplanować rozwiązania komunikacyjne, transport publiczny i zieleń. – Natomiast co do zasady, wydaje mi się, że ZPI nie powinno być sposobem na punktowe zmieniania terenów na mieszkaniówkę – uważa Aleksandra Owca.

– Wydaje mi się, że musimy planować w taki sposób – bez względu, kto jest właścicielem terenu – aby w planach brać pod uwagę całość terenu. Miasto ma narzędzia, które pozwalają na współpracę z projektantami i urbanistami – dodaje.

Jeśli chodzi o samo wykorzystanie ZPI do terenów miejskich, to radna Owca nie wyobraża sobie zawarcia umowy urbanistycznej w ten sposób.

– Po to są ustalone zasady wynikające z procedury stanowienia aktów prawa miejscowego czy planu ogólnego, aby strona społeczna mogła w niej uczestniczyć. Udający „umowę” kontrakt pomiędzy podmiotem reprezentującym miasto a miastem, wygląda na wyciąganie procedury planistycznej wbrew zamierzeniom ustaw poza kontrolę społeczną – mówi Aleksandra Owca. Jak dodaje, to droga przez skróty.

Możliwość jest

Radny Grzegorz Stawowy podkreśla, że miasto nie będzie nigdy istotnym graczem na rynku mieszkaniowym – nie ma banku ziemi, know-how i odpowiednich do tego ludzi. – Samorządy budują drożej i dłużej niż prywatne firmy – stwierdza. Poza tym o niegospodarność zahacza wykup terenów po 4 tys. zł za metr kwadratowy i oddanie ich za 12 złotych czynszu.

Drugą kwestią, na którą radny zwraca uwagę, jest analiza tego, czy w studium są grunty, gdzie dopuszczona była mieszkaniówka. – Ja kojarzę jedynie działkę przy ul. Lindego, gdzie przepompownie miał MPEC. Tam można by to zrobić – stwierdza.

Trzecia sprawa to grunty, które są przeznaczone na zalesienie. – Tu na pewno byłby społeczny opór, jednak co najmniej kilkanaście takich terenów jest, z czego kilka nadawałoby się pod inwestycje mieszkaniową – dodaje.

Grzegorz Stawowy zastanawia się również, czy spółki miejskie mają takie tereny. – Tam należałoby poszukać nieruchomości. Natomiast, jeśli chodzi o samą umowę urbanistyczną między spółką miejską a miastem, to moim zdaniem przy tym, gdy inwestor będzie mógł np. wpłacać konkretną kwotę wyliczoną w oparciu o powierzchnię użytkową mieszkania, to jak najbardziej uważam, że spółka miejska mogłaby wystąpić o ZPI – stwierdza radny.

Przewodniczący komisji planowania przestrzennego wskazuje również na tereny należące do Skarbu Państwa na Klinach. Tam PFR miał zbudować około 1-1,5 tys. mieszkań, jednak miasto mogłoby po komunalizacji tego terenu, a mowa o ok. 16 hektarach, zbudować tam osiedle.

Wiedza na wagę złota

Co na to urzędnicy?  – Wydział mieszkalnictwa informuje, że nie posiada wykazu nieruchomości przeznaczonych w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego na cele niemieszkalne, na których możliwa byłaby realizacja budownictwa komunalnego – mówi Emilia Król z biura prasowego UMK. Urzędnicy wiedzą natomiast, gdzie można budować bloki komunalne.

Natomiast urząd nie odniósł się do samej możliwości użycia tego narzędzia.  – Możliwość wykorzystania ZPI odnosi się więc do terenów, które w planach miejscowych przeznaczone są na cele niemieszkalne, ale równocześnie w studium stanowią tereny zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej – stwierdza Król.

Nieco szerzej  do sprawy odnosi się wydział planowania przestrzennego. – Należy wskazać, że miasto dysponuje zasobem działek, dla których ustalenia miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wyznaczają przeznaczenie pod różnego typu tereny zabudowy mieszkaniowej – wskazują.

– Jednak społeczne oczekiwanie, aby dążyć do tworzenia przede wszystkim nowych terenów zieleni, stoi niejednokrotnie w sprzeczności z dotychczasowymi planami inwestycyjnymi gminy w zakresie budownictwa komunalnego – stwierdzają urzędnicy.

Do samego pomysłu urząd miasta i wiceprezydent Maria Klaman nie odnieśli się.