– Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań, ten rok zakończymy najgorszym wynikiem ostatniej dekady – mówił pod koniec listopada w rozmowie z LoveKraków.pl Piotr Krochmal, prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości. Potwierdzały to dane przygotowane dla nas przez ekspertów serwisu TabelaOfert.pl – z podsumowania ostatnich miesięcy wynikało, że o ile nowych mieszkań na krakowskim rynku przybywa, o tyle sprzedaż w porównaniu do tego samego momentu zeszłego roku spadła o ponad 50 procent.

W ten sposób rozpoczęliśmy nasz cykl tekstów poświęconych rynkowi mieszkaniowemu w Krakowie. Wraz z ekspertami i naszymi Partnerami analizowaliśmy obecną sytuację na rynku, zastanawialiśmy się nad tym, jak powinny wyglądać rządowe programy wsparcia zakupu mieszkań (i czy w ogóle są potrzebne), przyglądaliśmy się trendom i temu, czego poszukują klienci, zagłębialiśmy się też w takie tematy jak Plany Ogólne i Zintegrowane Plany Inwestycyjne.

Wszystkie teksty przygotowane w ramach cyklu znaleźć można tu:

Na koniec postanowiliśmy przyjrzeć się temu, jak może wyglądać przyszły rok i czego na rynku mieszkaniowym mogą się spodziewać poszukujący mieszkań klienci. Na 2025 rok Adam Urbański, Dyrektor Sprzedaży w TDJ Estate, patrzy z umiarkowanym, ale jednak optymizmem. – Przewidujemy spadek dynamiki nowych wprowadzeń mieszkań do ofert w poszczególnych miastach. W Krakowie już w całym 2024 mieliśmy ciągłą przewagę strony podażowej nad popytem, oferta rośnie, więc klienci są w bardzo dobrej sytuacji - mają z czego wybierać – mówi dyrektor TDJ Estate.

Jak dodaje, TDJ Estate liczy też na dobre informacje jeśli chodzi o początek obniżek stóp procentowych. – Widzimy wyraźny trend wskazujący na to, że czeka nas stabilizacja cen. Wpływają na to z jednej strony ceny i dostępność gruntów, koszty realizowania inwestycji, z drugiej zaś rosnąca podaż oraz koszty finasowania – mówi. – Oczywiście mamy obecnie do czynienia z licznymi promocjami oferowanymi przez deweloperów, głównie związane jest to z końcem roku i dopinaniem planów sprzedaży na ten rok.

Stopy procentowe i stabilizacja

Na stopy procentowe zwracają uwagę praktycznie wszyscy nasi rozmówcy. Jak zaznacza Tomasz Dziedzic z Imperial Capital, jest to kwestia kluczowa. – W przyszłym roku oraz w 2026 roku stopy procentowe będą spadać, co zdecydowanie zwiększy możliwości zakupowe klientów – prognozuje. – Będzie to czynnik stymulujący cały rynek i również kluczowy w kontekście cen. Przewidujemy, że po obniżeniu stóp ceny mogą po jakimś czasie ponownie wpaść w trend wzrostowy. Do tego czasu przewidujemy ich stabilizację.

Pewien okres stabilizacji przewiduje również Piotr Byrski, Business Manager w Matexi Polska.

– W 2025 roku rynek mieszkaniowy w Polsce, a szczególnie w miastach takich jak Kraków, będzie kontynuować okres stabilizacji rozpoczęty w roku bieżącym. Dostępność kredytów hipotecznych powinna się poprawić, co przełoży się na większe zainteresowanie zakupami, szczególnie wśród osób młodszych i pierwszych nabywców mieszkań. Deweloperzy będą kontynuować inwestycje, ale zapewne z większą ostrożnością, co z kolei wpłynie na utrzymanie poziomu cenowego lokali mieszkalnych na ich obecnym poziomie – mówi.

Drogie kredyty i niepewność

Stabilizacji cen mieszkań spodziewa się również Mateusz Orłowski, Wiceprezes Zarządu Palladio Development, przy czym nie kryje on, że rok 2025 będzie jego zdaniem nadal obarczony dużą niepewnością. – Prognozuje się, że stopy procentowe pozostaną na wysokim poziomie przez dłuższy czas, więc dla części klientów kredyty wciąż mogą okazać zbyt drogie – zwraca uwagę.

- Według wstępnych zapowiedzi członków Rady Polityki Pieniężnej, między innymi w wywiadach radiowych, RPP zacznie myśleć/rozmawiać o obniżce stóp procentowych od marca 2025 roku, ponieważ wtedy Rada Polityki Pieniężnej dysponować będzie nową projekcją inflacji, czy skalą podwyżek np. akcyzy, które mają wejść w życie w marcu 2025 roku – podkreśla z kolei Monika Małek, właścicielka firmy Twój Kawałek Podłogi. I radzi: - Dla wszystkich osób posiadających kredyt hipoteczny, szczególnie taki zaciągnięty przy udziale mniejszym niż 20 proc. wkładu własnego to dobry moment, aby przeanalizować swoją umowę kredytową i sprawdzić, czy przeniesienie kredytu do innego banku pozwoli zmniejszyć ratę kredytową lub znacznie obniżyć całkowity koszt kredytu przy zachowaniu wysokości raty na tym samym poziomie.

Długie krakowskie procedury

Mówiąc o prognozach na przyszły rok Mateusz Orłowski przewiduje też, że na krakowskim rynku powinna się zwiększyć podaż mieszkań. – Zwłaszcza w drugiej połowie roku – mówi przedstawiciel dewelopera Palladio Development, zaznaczając przy tym: – Jednakże tempo wzrostu podaży będzie zależało od wielu czynników, takich jak dostępność gruntów, koszty budowy i sytuacja gospodarcza.

Na jeszcze inne wyzwanie dotyczące stricte krakowskiego rynku zwraca uwagę Tomasz Dziedzic. – W Krakowie masa wyzwań związanych przede wszystkim z uzyskaniem wymaganych zgód i pozwoleń oraz bardzo długi czas przygotowania inwestycji powodują, że ceny są tak wysokie. Podejście szeroko rozumianego „miasta”, urzędów i mieszkańców Krakowa powodują w konsekwencji bardzo wysokie ceny mieszkań – zwraca uwagę Dziedzic z krakowskiej firmy deweloperskiej Imperial Capital.

I podkreśla: - Stałe, przejrzyste procedury, stałość w interpretacji prawa oraz zrozumienie urzędników oraz polityków, że deweloperzy budują miasta i są partnerem, który zaspokaja potrzeby mieszkaniowe mieszkańców mogłoby dać efekt w postaci większej dostępności mieszkań i co za tym idzie niższych cen.