Styczeń 2025 roku przyniósł pierwsze oznaki ożywienia na rynku mieszkaniowym, sprzedaż nowych mieszkań rośnie, ceny pozostają stabilne – tak przynajmniej wynika z Barometru Cen Mieszkań portalu TabelaOfert.pl. To jedna z kilku analiz podsumowujących sytuację rynku mieszkaniowego w ostatnim miesiącu, w tym wypadku biorąca pod uwagę sprzedaż mieszkań w 15 największych miastach Polski.

Czego jeszcze możemy się z niej dowiedzieć? Między innymi tego, że w analizowanych miastach sprzedaż wzrosła średnio o 8,4 proc., zmiany cen kształtują się w granicach plus minus 1 procenta, a w najlepszej kondycji ma być rynek warszawski.

Jak sytuacja wygląda w Krakowie? Według danych z Barometru ceny ofertowe mieszkań w stolicy Małopolski niewiele wzrosły (o 0,8 proc.), ale zdaniem tych akurat analityków miały one być efektem przede wszystkim wprowadzenia na rynek nowej, droższej oferty.

Mniejsza presja na rabaty

Eksperci tworzący Barometr przyznają przy tym, że większa aktywność kupujących wpływa na strategie firm deweloperskich i wraz z poprawą sprzedaży maleje presja na oferowanie wysokich rabatów, które jeszcze niedawno zdarzały się dość często.

– Tak jak prognozowaliśmy miesiąc temu, na rynku widoczne są pierwsze oznaki poprawy oraz rosnące zaangażowanie kupujących. Choć trudno jeszcze mówić o pełnym ożywieniu, dane sugerują, że rynek stopniowo wychodzi z okresu spowolnienia – mówi założyciel portalu TabelaOfert.pl Robert Chojnacki. 

Pierwsza podwyżka od miesięcy

Kolejną analizę stycznia na rynku mieszkaniowym dostarcza nam BIG DATA RynekPierwotny.pl. Tu znów przeczytać możemy o stabilizacji średniej ceny za metr kwadratowy, a jeśli chodzi o rynek krakowski, niewielkich podwyżkach. Według danych z raportu miały one w styczniu wynieść około 1 proc., co oznacza, że za mkw. trzeba było zapłacić średnio 16,6 tys. zł.

Jak podają analitycy portalu, w Krakowie jest to pierwsza podwyżka średniej ceny za metr po czterech miesiącach stabilizacji. Zaznaczają przy tym jednak, że nie przesądza to jeszcze, że ten niekorzystny dla kupujących trend utrzyma się w kolejnych miesiącach.

- Cieszyć może przede wszystkim to, że w styczniu w porównaniu z grudniem ubiegłego roku wyraźnie ożywiła się sprzedaż nowych mieszkań, szczególnie w Łodzi oraz w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii i Krakowie – komentuje ekspert portalu RynekPierwotny.pl Marek Wielgo.

I zwraca uwagę, że Kraków, obok Poznania, był jedyną metropolią, w której mieszkań wprowadzonych do sprzedaży było mniej niż sprzedanych. Jak czytamy, wybór lokali praktycznie jednak się nie zmienił, bo do oferty wrócić miały mieszkania, z których zrezygnowali wcześniejsi nabywcy. 

Rekordowa liczba

Siedem głównych rynków (Katowice, Kraków, Łódź, Poznań, Trójmiasto, Warszawa, Wrocław) w styczniu przeanalizował też Otodom. Główne wnioski? Wzrost podaży, popyt w zawieszeniu i znów – stabilizacja cen. W skali wszystkich analizowanych miast do sprzedaży deweloperzy mieli w styczniu wprowadzić ponad 3,8 tys. lokali, przy czym popyt miał być jednak niższy niż miesiąc wcześniej. Wstępny odczyt Otodom wskazuje bowiem, że sprzedano blisko 3 tys. mieszkań, co zdaniem analityków najprawdopodobniej przełoży się na finalny wynik na poziomie 2,8 tys.

– Pogłębiająca się nadwyżka podaży nad popytem doprowadziła do rekordowej liczby dostępnych mieszkań. Na koniec stycznia oferta firm deweloperskich w obrębie 7 największych miast przekroczyła 57 tys. lokali, a w ich aglomeracjach sięgnęła 73 tys. Warto jednak podkreślić, że sytuacja mocno różni się w zależności od lokalizacji. W Krakowie, Wrocławiu, Łodzi i Katowicach podaż wyraźnie przewyższała popyt, podczas gdy w Trójmieście i Warszawie panowała równowaga, a w Poznaniu sprzedaż przewyższyła liczbę nowych mieszkań wprowadzonych na rynek – czytamy w analizie.

Pięć kwartałów na sprzedaż

Dowiadujemy się z niej również ile czasu średnio potrzeba na wyprzedanie oferty. Jak się okazuje, po raz pierwszy od listopada 2022 roku przekroczył on pięć kwartałów. – Choć poziom uznawany za sygnalizujący nadpodaż wynosi sześć kwartałów, to utrzymujący się w ostatnich miesiącach trend może budzić uzasadnione obawy wśród deweloperów. Warto obserwować tę sytuację, jednak to, czy mamy do czynienia z nadpodażą, będzie można określić po pierwszych trzech miesiącach roku – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektor badań rynku Otodom.

Ceny w Krakowie? Według danych Otodom średnia cena za metr kwadratowy wyniosła w styczniu 16,4 tys. złotych, a więc nieco mniej niż według RynkuPierwotnego.pl. 

– Warto jednak zaznaczyć, że roczna analiza cen wyraźnie pokazuje spowolnienie wzrostów – czytamy. – Po raz pierwszy od 2022 roku, na koniec stycznia, na żadnym z monitorowanych rynków średnie ceny nie wzrosły o więcej niż 10 procent w skali roku.