Dobre praktyki vs rzeczywistość. Czyli jak buduje się osiedla, a jak budować się powinno

fot. Archiwum

Infrastruktura społeczna jest jednym z najważniejszych czynników wpływających na funkcjonowanie lokalnych społeczności. Niedocenianie jej roli przez władze lokalne i inwestorów powoduje spadek jakości życia i rzutuje na całościowy obraz polskich miast. Są też i dobre przykłady. O infrastrukturze społecznej nie zapominają projektanci mieszkań budowanych w ramach programu Mieszkanie Plus.

Trochę historii

Problem niedostatków infrastruktury społecznej, definiowanej jako pewna baza materialna usług dla mieszkańców, jak żłobki, przychodnie przedszkola, przystanki komunikacji miejskiej czy dostęp do zieleni jest problemem niemal wszystkich Polskich miast, nie wyłączając Krakowa.

Najstarsze zespoły zabudowy w Krakowie, z racji ich lokalizacji i gęstości zaludnienia zapewniały mieszkańcom dobry dostęp do koniecznej infrastruktury. Dobre praktyki urbanistyczne kontynuowane były także po II Wojnie Światowej. Koronnym przykładem jest zabudowa najstarszej części Nowej Huty. Wraz z nowymi blokami komunalnymi władze realizowały podstawowe usługi – żłobki, przedszkola, szkoły i pawilony handlowe. Wewnątrzblokowe podwórka zagospodarowywano zielenią, co znacząco podnosiło standard życia.

Sytuacja zaczęła się zmieniać w latach 60. i 70. XX wieku. Choć obowiązywały wówczas ściśle określone standardy urbanistyczne, wyznaczające udział różnych rodzajów usług – gastronomii, handlu czy edukacji, to inwestorzy, jakimi były wielkie spółdzielnie mieszkaniowe, nie zawsze realizowały wszystkie elementy zagospodarowania. Trend ten stał się szczególnie widoczny w kolejnych dwóch dekadach.

W latach 90. do budownictwa mieszkaniowego wkroczył wolny rynek. Choć mieszkania zaczęto budować w wyższym standardzie, to inwestorzy wiedzeni wolą zysku ze sprzedaży jak największej liczby mieszkań zepchnęli na drugi plan kwestie infrastruktury społecznej. Masowo zaczęły powstawać osiedla, do których prowadzi jedna wąska droga, a niezmotoryzowani muszą pokonać sporą drogę do najbliższego przystanku komunikacji miejskiej.

W XXI wieku rosnący popyt na mieszkania spowodował prawdziwy boom na rynku nieruchomości. Zabudowa wielorodzinna powstaje w każdej niemal wolnej przestrzeni, także obszarach peryferyjnych. Zysk ze sprzedaży „M” bierze górę nad zdrowym rozsądkiem, a standardy urbanistyczne są jedynie przebrzmiałą ideą. Co za tym idzie nowe budynki i ich najbliższe otoczenie w wielu przypadkach pozbawione są podstawowej infrastruktury społecznej, a mieszkańcy borykają się nie tylko z brakiem dostępu do podstawowych usług, jak komunikacja.

Przykładem takich rozwiązań urbanistycznych są takie krakowskie osiedla jak Złocień, Avia czy Ruczaj. Od tego ostatniego, określanego żartobliwie jako „pierwsze eksperymentalne osiedle bez zieleni” swoją nazwę przyjął termin „ruczaizacja” oznaczający chaotyczną, gęstą i niefunkcjonalną zabudowę.

Ręka wolna, ale w trybach

Wraz z nastaniem gospodarki rynkowej zniknęły centralne normatywy urbanistyczne, a samorządy mają w tej kwestii mocno ograniczone prerogatywy.

Mogą co prawda określić, czy to w decyzji o warunkach zabudowy, czy to w pozwoleniu na budowę (jeżeli dla danego obszaru obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) określić minimalną liczbę miejsc postojowych, minimalny udział tzw. powierzchni biologicznie czynnej, a także uzależnić wydanie pozwolenia na budowę od budowy lub przebudowy dróg dojazdowych.

Nie mogą natomiast narzucić konieczności budowy żłobka, placu zabaw czy pawilonu handlowego.

Nagminną praktyką było wydawanie tzw. „wuzetek”, w których wskaźniki, czy to miejsc postojowych, czy zieleni ograniczane były do ustawowego minimum. Wiele grzechów popełniali też sami inwestorzy, którzy wykorzystując niedoskonałości prawa lokalizowali powierzchnie biologicznie czynne np. na zamkniętych dachach, lub co gorsza zgłaszając projekt budowlany określali liczbę mieszkań i tym samym wskaźnik miejsc postojowych, po czym w trakcie budowy dzielili większe mieszkania na kilka mniejszych, przez co w danym bloku mogło zamieszkać kilkanaście rodzin więcej, niż przewidywał pierwotny projekt.

Światełko w tunelu

Pewnym remedium na bolączki rozrastających się miast i brakiem dostępu do infrastruktury społecznej ma być specustawa mieszkaniowa, przewidująca, że odległość nowych zabudowań od najbliższego przystanku komunikacji nie może być mniejsza niż 500 metrów.

Zmiana podejścia samorządów do projektowania zaczęła być jednak zauważalna. Władze Krakowa powodowane presją strony społecznej zapowiedziały, że nowo powstające bloki komunalne w Nowej Hucie będą miały zwiększone powierzchnie biologicznie czynną poprzez zastosowanie tzw. zielonych ścian.

Mieszkanie plus na Klinach. Powrót do dobrych praktyk?

Zapewnienie właściwego dostępu do infrastruktury społecznej jest jednym z założeń rządowego programu „Mieszkanie plus”. Modelowym przykładem powrotu do dobrych praktyk urbanistycznych ma być budowa zespołu mieszkaniowego na krakowskich Klinach.

Na 18-hektarowym terenie przy ul. Spacerowej ma powstać osiedle w którym dostęp do infrastruktury społecznej nie będzie dla mieszkańców problemem. Co więcej, ma utrzymywać właściwą równowagę pomiędzy funkcjami mieszkalnymi i społecznymi. – Wyłoniona w konkursie koncepcja zakłada, że wraz z blokami powstaną obiekty publiczne – żłobek, przedszkole, szkoła i przychodnia. Nie może zabraknąć również przestrzeni rekreacyjnych, jak boiska i park – wyjaśnia Magdalena Wrzesień, architekt i urbanista PFR Nieruchomości, spółki odpowiadającej za rozwój programu Mieszkanie Plus.

Nowe osiedle ma także poprawić dostępność komunikacyjną Klinów, borykających się z ograniczeniami w tym zakresie.

Inwestor prowadzi rozmowy z miastem m.in. na temat lokalizacji nowych przystanków komunikacji miejskiej.

comments powered by Disqus

Najnowsze wiadomości

Wczytaj więcej

Mieszkanie

Biurowce i galerie

Korporacje

Praca

Przedsiębiorczość

Start-up