W przeszłości mało zurbanizowana okolica i zielone skwery, dziś paraliż komunikacyjny i samochody parkujące gdzie popadnie – kiedyś było to nie do pomyślenia, jednak tak obecnie wygląda krajobraz wielu krakowskich osiedli. Wszystko przez zmiany, jakie dokonały się w charakterze miasta oraz wysokie opłaty związane z budową garaży podziemnych.
Liczba miejsc postojowych przypadających na jedno mieszkanie jest regulowana na dwa sposoby. Pierwszym z nich są miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Gdy teren nie jest nim objęty, wtedy kwestię miejsc parkingowych reguluje decyzja o warunkach zabudowy.
Zdaniem Piotra Krochmala, prezesa Instytutu Monitor Rynku Nieruchomości, deweloperzy nie odpowiadają wprost za liczbę miejsc postojowych. W Krakowie współczynnik ten wynosił w ostatnich latach od 0,5 miejsca/mieszkanie na terenach mało zurbanizowanych, gdzie była możliwość parkowania poza osiedlem. W przypadku obszarów silnie zurbanizowanych było to do dwóch miejsc przypadających na mieszkanie. Tu jednak pojawiają się nieścisłości.
– Problem w tym, że tereny które kiedyś były mało zurbanizowane, zostały zabudowane i stały się terenami mocno zurbanizowanymi, a budynki z małą liczbą miejsc pozostały, co doprowadziło tam do nadmiernego zagęszczenia motoryzacyjnego – mówi Piotr Krochmal.
„Każdy kij ma dwa końce”
Problemy urbanizacyjne dostrzeli urzędnicy miejscy, którzy zaostrzyli politykę parkingową przy sporządzaniu planów, jak i decyzji WZ. Jak zauważa Piotr Krochmal, obecnie praktycznie nie zdarza się, żeby pozwalano deweloperom budować nowe budynki poniżej 1 miejsca/mieszkanie.
– Moglibyśmy oczywiście twierdzić, że to za mało, ale każdy kij ma dwa końce. Trzeba wziąć pod uwagę, że przy wyższych współczynnikach miejsc postojowych, konieczne byłoby praktycznie w każdym nowym budynku wykonanie dwupoziomowego parkingu, oczywiście podziemnego. To generowałoby znaczne koszty, bo jedna kondygnacja podziemna kosztuje tyle co dwie i pół naziemnej. Przełożyłoby się to na cenę mieszkań, które musiałyby być o co najmniej kilkanaście procent droższe. Mamy więc do wyboru – albo drogie mieszkania i brak problemów z parkowaniem, albo tanie mieszkania i wynikające z tego problemy komunikacyjne – ocenia Piotr Krochmal.
Istotna lokalizacja
Aspekt ekonomiczny dostrzega też Jacek Faron, ekspert agencji nieruchomości NowodworskiEstates, który kalkuluje, że koszty budowy podziemnego parkingu w nowych inwestycjach w większości przypadków znacznie przewyższają możliwy do osiągnięcia dochód pochodzący ze sprzedaży miejsc parkingowych.
– Zakładając dodatkowo, że nie wszystkie z nich znajdą nabywców, celowość takiej inwestycji znacznie spada. Oczywiście są strefy w mieście, w których miejsca parkingowe sprzedają się jak „ciepłe bułeczki”. Są to głównie inwestycje w centrum miasta, często budowane w lukach pomiędzy już istniejącymi budynkami, gdzie tak naprawdę jedyną możliwą opcją parkowania jest to w garażu podziemnym – wyjaśnia Faron.
Warto pamiętać, że ceny za pojedyncze miejsca parkingowe wahają się obecnie od 20-25 tysięcy złotych nawet do 80 tysięcy w najbardziej prestiżowych miejscach. Co ciekawe, koszt budowy miejsca postojowego w budynku jest niewiele mniejszy od kosztu budowy mieszkania. Jak zwraca uwagę Piotr Krochmal, nikt nie zapłaci kilku tysięcy złotych za mkw. parkingu. Deweloper, chcąc zarobić jak najwięcej, odbija sobie pozorną stratę w cenie lokali.
– Deweloperzy zdają sobie sprawę, że część nabywców nie dopuszcza myśli o zakupie mieszkania bez miejsca lub nawet kilku miejsc postojowych. Tak dzieje się głównie w inwestycjach z „górnej półki". Tam rynek wymusza na deweloperach budowę większej ilości miejsc postojowych niż mieszkań, w przeciwnym wypadku mieszkania się nie sprzedadzą. Jednak już na najniższym poziomie cenowym mamy odwrotną sytuację. Klienci z cienkim portfelem oszczędzają na wszystkim i jeśli mogą zaoszczędzić kilkadziesiąt tysięcy złotych to nie kupują miejsca parkingowego, licząc że „jakoś to będzie". To oni potem parkują na pobliskich trawnikach – podsumowuje Piotr Krochmal.
