Mieszkanie Plus zahamuje wzrost cen nieruchomości?

Tak dobrej koniunktury na rynku mieszkaniowym nie było od lat. W ostatnim roku ceny metra kwadratowego w największych miastach wzrosły średnio o 8,5 proc. Z hossy korzystają też właściciele lokali na wynajem, na które wciąż jest duży popyt.

Według publikowanego co kwartał raportu Amron Sarfin, od kwietnia do czerwca 2018 roku w sześciu z siedmiu badanych miast zanotowano (w porównaniu do pierwszego kwartału) wzrosty przeciętnych stawek czynszu za wynajem mieszkań. Najdotkliwiej odczuli to gdańszczanie i mieszkańcy Łodzi. W tych miastach ceny wzrosły odpowiednio o 6,49 proc. i 6,28 proc., w Krakowie zmiana nie była tak znacząca. Pod Wawelem ceny wzrosły o nieco ponad 2 proc.

Kraków po środku

Tendencja wzrostowa widoczna jest także w danych rocznych. Tu znów na pierwszym miejscu jest Gdańsk, za nim Łódź i Stolica. Choć w porównaniu do Warszawy średni krakowski czynsz w drugim kwartale 2018 roku był tańszy o 293 złote, to Kraków jest w pierwszej czwórce miast z najwyższymi stawkami (na pierwszym miejscu jest Warszawa, za nią Gdańsk i Wrocław). Podobnie sytuacja przedstawia się w kwestii rozpiętości cenowych. W Krakowie za wynajem mieszkania trzeba zapłacić od 950 do 2700 złotych. Z kolei według serwisu ogłoszeniowego Otodom.pl ceny (w lipcu 2018) mieściły się w przedziale od 1560 do 2896 złotych, a uśredniony czynsz wyniósł 2329 złotych.

Jak mówią eksperci rynku mieszkaniowego, za dynamikę wzrostu cen odpowiadają nie tylko wysoki popyt, ale i rosnące koszty budowy. Rosnące ceny najmu wynikają z dużej mobilności młodych pracowników, a także z  rosnącej migracji zarobkowej mieszkańców Europy Wschodniej.

Europejska „dziura”

Pomimo iż podaż mieszkań stale rośnie, to Polska wciąż odstaje od europejskiej średniej w kwestii liczby mieszkań. W Europie wynosi ona 435 mieszkań na tysiąc mieszkańców, zaś w Polsce 363. Eksperci przekonują, że spore dysproporcje można odnaleźć również w kwotach, jakie mieszkańcy poszczególnych krajów muszą przeznaczać na wynajem. Mieszkaniec Zurychu na wynajęcie własnego „m” musi przeznaczyć ok. 20 proc. średniego wynagrodzenia, berlińczyk – 25 proc., zaś Kowalski od 40 do 50 proc. Wynajem mieszkania wciąż jest o ok. 30–40 proc. droższy niż jego zakup.

Mieszkanie Plus zatrzęsie rynkiem?

Pewnym remedium na rosnące ceny kupna i najmu nieruchomości może okazać się rządowy program Mieszkanie Plus. Wkraczanie państwa w obszar rynku mieszkaniowego, choć rzadkie, nie jest odosobnione. Dzieje się tak np. w Danii czy w Wielkiej Brytanii.

Przedstawiciele BGK Nieruchomości przekonują, że w najbliższym czasie inwestycje związane z realizacją programu znacznie przyspieszą. W ramach programu do końca 2019 roku rząd chce zaoferować 100 tys. mieszkań. – Naszą misją jest zwiększenie dostępności mieszkań na wynajem i wzmacnianie ogólnopolskiego rynku mieszkaniowego poprzez realizację inwestycji o istotnym znaczeniu dla lokalnych społeczności. Nasze inwestycje powstają nie tylko w dużych miastach, ale także w mniejszych miejscowościach. Czynsz w powstających rządowych mieszkaniach jest o ok. 20 proc. niższy, niż oferuje rynek – mówi Tomasz Górnicki, członek zarządu BGK Nieruchomości.

Jeżeli zapowiedzi się ziszczą, to w sytuacji, w której w całym kraju brakuje od 500 tys. do nawet 3 mln lokali, to niewykluczone, że program nie pozostanie bez wpływu na ceny.

Tak może stać się i w Krakowie, w którym w 2017 roku sprzedano niemal 19 tys. mieszkań. Plan BGK Nieruchomości zakłada, że na Klinach powstanie nawet tysiąc lokali na wynajem po preferencyjnych – w założeniu zdecydowanie niższych, niż obecne na rynku – stawkach (mieszkania z opcją wykupu mają być droższe). Analitycy są w większości zgodni, że rządowa presja może wpłynąć na rynek. Część z nich wieszczy, że równolegle „deweloperska” maszyna i tak zacznie niebawem zwalniać. W drugim kwartale spadła o niemal 12 proc. liczba wydanych pozwoleń na budowę, także część klientów przestało akceptować wysokie ceny i to właśnie spadający popyt może podziałać na inwestorów jak zimny prysznic.

Stawki niższe, niż rynkowe

Aktualnie realizowane inwestycje w innych miejscach Polski pokazują z całą pewnością, że stawki będą niższe niż rynkowe - przy istotnym założeniu, że mieszkanie przechodzi na własność najemcy. Na podstawie dotychczas zrealizowanych inwestycji można powiedzieć, że w Kępnie najemca, który przez 23 lata będzie dochodził do własności 40-metrowego lokalu, miesięcznie zapłaci ok. 1,2 tys. zł. Dla porównania, aby wynająć podobne mieszkanie w Kępnie na rynku trzeba liczyć się z wydatkiem ok. 1 tys. zł. Tyle tylko, że wynajmując mieszkanie komercyjne najemca nigdy nie stanie się jego właścicielem.

W Gdyni, gdzie odbiór mieszkań przewidziano na I kwartał 2019 roku, przyszłym najemcom zostały zaproponowane 4 okresy dojścia do własności – 15, 20, 25 oraz 30 lat oraz opcja samego najmu mieszkania. W przypadku lokalu 3-pokojowego, 68-metrowego, najem mieszkania w standardzie podstawowym będzie kosztował ok. 2 tys. zł miesięcznie, podczas gdy na rynku za sam najem porównywalnego mieszkania trzeba zapłacić od 2 do 2,5 tys. zł.

Należy mieć też na uwadze fakt, że wymienione lokalizacje mogą zostać objęte programem dopłat do czynszów Mieszkanie na start. W województwie wielkopolskim 4-osobowe rodziny będą mogły liczyć na dopłaty w wysokości ok. 319 zł, a na Pomorzu – ok. 451 zł.

comments powered by Disqus

Najnowsze wiadomości

Wczytaj więcej

Mieszkanie

Biurowce i galerie

Korporacje

Praca

Przedsiębiorczość

Start-up