Kiedyś piwnica i pierwsze mieszkania pół metra nad powierzchnią gruntu, dziś garaże podziemne i parterowe lokale usługowe. Aktualnie budowane bloki wyglądają zupełnie inaczej niż te 20 czy 30 lat temu, ponieważ postawiono w nich na ofertę komercyjną. Dobry lokal usługowy musi mieć adekwatną do prowadzenia działalności powierzchnię, dobrą lokalizację i ekspozycję.
Lokale usługowe na terenach inwestycji mieszkaniowych powstają w miejscach, gdzie jest duży ruch pieszy i istnieje szansa, że do środka trafi również przypadkowy klient. Wpływają one również bezpośrednio na zwiększenie atrakcyjności osiedla.
Najemcy tworzą tam sklepy spożywcze, przedszkola, małe gastronomie lub różnego rodzaju punkty usługowo-handlowe. Dzięki temu mieszkańcy budynku mają szybki dostęp do podstawowych usług, a to może przekładać się np. na wyższe ceny osiągane przez właścicieli mieszkań oferujących je na wynajem.
– Kolejnym argumentem jest możliwość dotarcia deweloperów do innej grupy klientów. Spora grupa ludzi nie jest zainteresowana kupnem mieszkań w celach inwestycyjnych, a właśnie powierzchni komercyjnych – mówi Marcin Pajączek starszy specjalista ds. wynajmu i sprzedaży nieruchomości komercyjnych w NowodworskiEstates.
Jak zwraca uwagę Marcin Krasoń, analityk rynku nieruchomości w Home Broker, na osiedlach nie buduje się już pawilonów handlowych, ponieważ ich funkcję pełnią obecnie właśnie lokale usługowe. Stale zmienia się też oferta. – W ciągu ostatnich kilkunastu lat otwierało się najwięcej placówek sieci komórkowych, potem banków i aptek, a obecnie powstaje wiele punktów spożywczych, lokali gastronomicznych oraz drogerii – wylicza Krasoń.
Decyduje metraż i warunki
Mimo że wiele osób szukających wymarzonego mieszkania jak ognia unika tych usytuowanych na parterze, to istnieje grupa klientów, którzy chętnie decydują się na takie mieszkania ze względu na mały przynależny ogródek. Nie ma to jednak bezpośredniego przełożenia na tworzenie lokali usługowych. Te powstają najczęściej w bardziej eksponowanych budynkach przy ciągach komunikacyjnych, tak by oprócz mieszkańców mógł trafić do nich każdy przechodzień.
To, co powstanie w danym lokalu usługowym, jest ściśle związane z metrażem obiektu i jego warunkami. Najwyższe czynsze na rynku płacą m.in. banki, sieci komórkowe, duże apteki i jubilerzy. – Tego typu punkty nie powstają jednak w przypadkowych miejscach. Mniej zarobić można na wynajmie lokalu sklepowi spożywczemu lub zakładowi usługowemu, ale też nie ma on tak wysokich oczekiwań co do lokalu, jak wyżej wymienieni – mówi Marcin Krasoń.
Lokale o powierzchni 20-30 mkw. są wystarczające na osiedlowy salon fryzjerski, 40-50mkw. na salon sieci komórkowej, a 50-70 mkw. na niedużą kawiarnię. „Sieciówka” potrzebuje już większego metrażu.
– Warto tu jednak pamiętać, że lokal gastronomiczny spełniać musi szereg wymagań higieniczno-sanitarnych i sprostać odpowiednim przepisom. Pomieszczenie powinno też być odpowiednio wysokie, co najmniej trzy metry i dobrze wentylowane. Dobre miejsce na kawiarnię to okolice rynku lub główne ulice miasta, a także centra handlowe i najbardziej ruchliwe punkty dużego osiedla – dodaje Krasoń.
Lokale powyżej 70 mkw. są już dogodne dla sklepu samoobsługowego, niewielkiej filii banku czy apteki. W tym wypadku konieczne są jednak udogodnienia dla osób niepełnosprawnych.
Zróżnicowane ceny
Nie ma jednoznacznej odpowiedzi, ile musi zapłacić potencjalny najemca. Wszystko zależy od lokalizacji na mapie miasta oraz usytuowania lokalu na terenie osiedla. O cenie decyduje także fakt, że lokal jest położony na ternie zamkniętego osiedla, blisko głównej drogi czy przystanku. Ceny zaczynają się od 45 zł/mkw., a sięgają nawet 90 zł/mkw. Mimo to deweloperzy bez trudu znajdują swoich klientów.
– W najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach, w nowych budynkach, najemcy mają często podpisane umowy jeszcze przed oddaniem budynku do użytku. Wszystko zależy też od ilości i wielkości lokali zlokalizowanych na parterze danej inwestycji. Szczególnym zainteresowaniem cieszą się wielofunkcyjne lokale w przedziale 60-100 mkw. – twierdzi Marcin Pajączek.
Chociaż rynek mieszkaniowy szaleje, to deweloperzy traktują lokale usługowe jako zabezpieczenie się na wypadek gorszych czasów. – Zdarza się, że deweloperzy zostawiają lokale w swoim portfelu i oferują je wyłącznie na wynajem, dzięki czemu w przypadku ewentualnej słabszej koniunktury lub jakiegoś krachu na rynku sprzedaży nieruchomości mają zapewniony stały, pewny dochód – dodaje.
