Zamieszkamy w biurowcach? „Bardziej opłacalna jest rozbiórka i budowa od nowa”

fot. Krzysztof Kalinowski/LoveKraków.pl

Przekształcenie przestrzeni biurowych lub galerii handlowych na lokale mieszkalne to najnowszy pomysł Ministerstwa Rozwoju i Technologii, który ma zapewnić szybki dostęp do kilku tysięcy mieszkań. Co na to eksperci?

Ministerstwo przygotowuje projekt ustawy o zmianie sposobu użytkowania budynków biurowych czy handlowych na budynki mieszkalne. Rząd chce elastyczności pod względem zmiany funkcji i przeznaczenia budynków oraz terenów, zamiast trzymania się ścisłych planów miejscowych. – Idziemy na zachód – mówią eksperci.

– W krajach Europy Zachodniej mamy wiele przykładów obiektów mixed-use, łączących np. funkcję handlową czy biurową z mieszkaniową. Wiele z nich powstało właśnie w wyniku redefiniowania funkcji obiektu. W Polsce ten trend na pewno też będzie widoczny – komentuje Michał Witkowski z firmy Colliers.

Jak tłumaczy Elżbieta Czerpak z firmy Knight Frank, ważne jest, aby zapobiec „rozlewaniu się miast na przedmieścia”, w czym może pomóc właśnie wspomniana elastyczność. – Elastyczność architektury skupia się na możliwości dostosowania funkcji budynku lub nawet kilkukrotnej jej zmiany w zależności od potrzeb rynkowych. To jeden z trendów, który obserwujemy w Europie Zachodniej już od lat – dodaje.

Knight Frank szacuje, że w Paryżu już ponad 1 mln mkw. powierzchni biurowej zostało przekształcone na mieszkania i nie jest to jedyne miasto, gdzie takie inicjatywy się podejmuje.

– Jesteśmy przekonani, że takich inwestycji w Polsce również będzie coraz więcej, bo jest to szansa dla deweloperów na realizację projektów w świetnych lokalizacjach. Na razie jednak raczej trudno oczekiwać tu masowej skali choćby ze względu na nie najlepszą koniunkturę w budownictwie i zdecydowane osłabienie popytu na mieszkania. Pustoszejących biurowców i centrów handlowych również nie ma tak dużo, żeby mówić o masowej skali – mówi Elżbieta Czerpak.

Nie wszystko da się zrobić

Na rynku niewiele jest przykładów realizacji zmiany powierzchni biurowej na mieszkaniową. Deweloperzy analizują opłacalność takich zmian, lecz szybko rezygnują z uwagi na wysokie koszty. – Związane jest to chociażby z potrzebą przebudowy kanalizacji, by móc stworzyć łazienki w każdym z lokali mieszkaniowych. Tak duża ingerencja w strukturę budynku sprawia, że czasem bardziej opłacalna jest rozbiórka, by na jej miejscu zbudować obiekt od nowa – wyjaśnia Agnieszka Kuehn z firmy Savills.

– Nie każdy biurowiec łatwo jest zamienić na budynek mieszkalny, ponieważ część powierzchni nie ma dostępu do naturalnego światła, ale można ją wykorzystać inaczej – dodaje ekspertka Knight Frank.

Puste biura

W przypadku centrów handlowych wskaźnik pustostanów w Krakowie pozostaje na poziomie jednocyfrowym, dlatego raczej rychło nie zobaczymy galerii handlowej przeobrażonej na mieszkania. Odmienna sytuacja panuje na rynku biurowym.

W Krakowie pozostaje niewynajęte ok. 270 tys. mkw. powierzchni biurowej (16 proc. całkowitej), z czego ponad 30 proc. zostało oddanych do użytku w ciągu ostatnich 4 lat i nie zostało jeszcze skomercjalizowanych. Kolejne 30 proc. tej powierzchni to biurowce powstałe w latach 2010–2018, które są zbyt „młode”, żeby wprowadzać w nich radykalne zmiany funkcji. Pozostałe ok. 30 proc. to powierzchnia w biurowcach niższej klasy, zrealizowanych przed 2010 rokiem i ponad połowa z nich znajduje się w kompleksie Eximius Park w Zabierzowie.

– Jeśli nawet w uzasadnionych rynkowo przypadkach część starszych budynków biurowych zmieni swoją funkcję w kolejnych latach, to raczej nie wpłynie to w istotny sposób na ogólną sytuację na rynku biurowym w Krakowie – podkreśla Elżbieta Czerpak.

comments powered by Disqus