Po wpisaniu w wyszukiwarkę pytania, kiedy najczęściej kupowane są mieszkania, wyskakują odpowiedzi, że wiosną lub jesienią. Wczytując się w różnego rodzaju teksty, padają również sugestie, że po urlopach, kiedy ludzie są wypoczęci i gotowi do podejmowania ważnych decyzji. Taki czas właśnie nastał.

Deweloperzy wkrótce wypuszczą droższe oferty

Jesteśmy akurat w drugiej połowie trzeciego kwartału, dlatego twardych danych jak na lekarstwo, a wahnięcia na rynku są dwu- trzyprocentowe. Jak podkreśla analityk rynku nieruchomości Piotr Krochmal, ten segment to nie giełda, aby się takimi zmianami ekscytować.

– Rynek na pewno się wycisza, ale nie ma mowy o żadnym załamaniu. Mamy faktycznie wzrost około 30-procentowy, o czym mówiłem już wcześniej, ale teraz potwierdzony danymi z Narodowego Banku Polskiego – mówi ekspert.

Piotr Krochmal wskazuje, że doszło do pewnego paradoksu – ceny ofertowe zaczęły spadać, jednak nie należy wyciągać na tej podstawie wniosków, ponieważ prawdziwe ceny, te transakcyjne, które znalazły się w umowach notarialnych, cały czas rosły.

– Ludzie nauczyli się również tego, że sprzedają na „dochodzenie”. Oznacza to wystawienie nieruchomości za nierealną obecnie kwotę i czekanie. Czasem to dziewięć miesięcy, czasem trzy lub sześć. W zeszłym roku, przy silnie rosnącym rynku to się udawało. I teraz, kiedy rynek się zatrzymał, każdy doliczający te 25 procent do tego, co jest na rynku, musi cenę urealnić, bo się klienta nie doczeka – tłumaczy Piotr Krochmal.

Stosunkowo dobrą informacją jest to, że deweloperzy nie podnoszą cen na swoich inwestycjach. – Ale wprowadzają nowe – dużo droższe. I to podnosi statystyki cen, które będą rosły. Pamiętajmy, taki rynek, jak krakowski nigdy nie wymiera, tylko czasowo wysycha – dodaje ekspert.

Dużo będzie zależeć od kolejnego programu rządowego. Piotr Krochmal zauważa, że część deweloperów pozwoliła sobie zawrzeć umowy z klientami, które polegają na tym, że rezerwacja oczekuje aż do momentu uzyskania kredyty preferencyjnego. – Ale nawet jeśli te osoby go nie otrzymają, to w większości wezmą kredyt komercyjny – przewiduje Piotr Krochmal.

Domy jednorodzinne – przyczyny większego zainteresowania

Pytanie otwarte – co tym kredytem sfinansują: dom jednorodzinny czy mieszkanie? Od pewnego czasu pojawiają się informacje o zwiększonym popycie na domy. – To typowe prawo rynku. Jeśli mamy wysokie ceny mieszkań, a w pierwszej połowie 2024 roku – po analizie około dwóch tysięcy transakcji – jest to w Krakowie średnio 715 tys. złotych przy średniej wielkości 50 mkw., kupujący zaczają się zastanawiać, czy nie lepiej nieco dopłacić i pozwolić sobie na dom w „obwarzanku”. Z wszystkimi tego plusami, jak choćby dwukrotnie większy metraż i minusami, jak dłuższy dojazd do np. pracy – zauważa analityk.

Według eksperta będzie to trwało jeszcze około sześciu miesięcy. Później ceny domów będą droższe, bo te tanie zostaną wykupione.

Rekordy na krakowskim rynku nieruchomości

Dla osób, które mają własne mieszkanie, będzie to jedynie ciekawostka. Dla aktywne poszukujących własnych czterech kątów, niepokojący prognostyk.

– W takim marazmie cenowym sprzedało się już kilka mieszkań za cenę powyżej 50 tys. złotych za metr kwadratowy. Osobiście ubolewam nad tym i współczuję młodym ludziom. A to z takiego powodu, że między złamaniem bariery 30 a 40 tys. zł/mkw. rynek potrzebował 10 lat. Bariera między 40 a 50 tys. złotych/mkw. została złamana w ciągu roku – zdradza Piotr Krochmal.

Analityk tłumaczy, że to nic nadzwyczajnego i wynika z wcześniej wspomnianej blisko 30-procentowej zwyżki cenowej. – Ceny mieszkań premium poszły w górę wraz z cenami tych zwykłych – kwituje.

– To też pokazuje, jaka jest wiara w ten krakowski rynek – podkreśla.

To nie jedyna zarazem zła (dla klientów) i dobra (dla właścicieli terenów inwestycyjnych) wiadomość. – Jest taka zasada, że jak chcemy wiedzieć, za jaką cenę deweloperzy będą mieszkania sprzedawać jutro, patrzmy za ile kupują grunty dzisiaj. Obecnie cena ziemi to jeden z głównych czynników cenotwórczych i wynosi już 30 proc. ceny mieszkania – tłumaczy Piotr Krochmal.

I podaje przykład: deweloper zapłacił w przeliczeniu za jeden metr kwadratowy działki 32 tys. złotych. Ziemia została zakupiona po „podgróskiej” stronie Krakowa, jednak bardzo blisko centrum, gdzie zabudowa nie może być wysoka.

– Transakcji z podobnie drogimi działkami, a mam na myśli powyżej 20 tys. zł/mkw gruntu było już kilkanaście. Wcześniej tego typu transakcje nie miały miejsca. Takimi ruchami, część deweloperów już ustawiła sobie pułap cenowy docelowo sprzedawanych mieszkań na poziomie 35-40 tys. zł/mkw. – przewiduje Piotr Krochmal.