Decyzje podjęte teraz będą miał poważny wpływ na to, jak będzie wyglądało nasze miasto za 10 lat i czy aktualni nastolatkowie będą mogli sobie pozwolić na własne lokum. Czy problem z dostępnością mieszkań może zmaleć wraz z większą liczbą pięter?
Za pierwszy prawdziwy wysokościowiec uważa się Home Insurance Building, który powstał w 1885 roku w Chicago. Nie był on najwyższym budynkiem w mieście (45,5 metry), ale zapisał się w historii budownictwa z uwagi na technologię budowy, jaka została wtedy zastosowana. Prawie 90 lat później, w 1973, otwarty został Sears Tower (obecnie Willis). Mierząc w sumie ponad 442 metry, a z iglicami ponad 500 metrów, do 1998 roku nosił miano najwyższego budynku na świecie. Obecnie zajmuje czwarte miejsce na świecie. Pierwszy przypada drapaczowi chmur – Burdż Chalifa – który mierzy 828 metry.
W Polsce również budowano wysoko, ale rzadko. W pierwszej dekadzie XX wieku w Warszawie powstał 51,5-metrowy pierwszy wieżowiec i aż do połowy lat 30. ubiegłego stulecia był najwyższym budynkiem w kraju. Zdetronizował go katowicki 60-metrowy gmach tamtejszego urzędu skarbowego, a na trzecie miejsce zepchnął 66-metrowy wieżowiec Prudentiala w Warszawie. Teraz wyższych budynków jest więcej w wielu miastach.
Pod Wawelem wciąż najwyższym budynkiem – i chyba najdłużej wznoszonym, bo z przerwą blisko 40 lat – jest Unity Tower ze swoimi 102,5 metrami wysokości. Licząc wysokość do dachu, „Błękitek” jest o ponad 20 metrów niższy, a trzecie miejsce zajmuje „Bocianie Gniazdo” przy ul. Bociana. Oprócz tych „gigantów”, jak na krakowskie standardy, mamy kilka 55-metrowych budynków. Wśród nich są zarówno biurowce, jak i bloki. Część z nich powstała na przełomie lat 70/80 XX wieku, część w pierwszej dekadzie XXI.
Nowe Miasto w nowym miejscu?
W Krakowie dominuje niska zabudowa, nawet w miejscach mniej atrakcyjnych, jeśli chodzi o krajobraz. Od lat władze miasta powtarzają, że zbyt wysokie budynki zniszczyłyby osie widokowe. W 2016 roku prezydent Jacek Majchrowski powiedział, że należy je chronić, a wieżowce mogą powstawać na Rybitwach i Płaszowie. Urzędnicy poszli tym tropem i w zeszłym roku projekt pod tytułem Nowe Miasto ujrzał światło dzienne. Upadł on jednak z uwagi na protesty tamtejszych przedsiębiorców, którzy nie zgodzili się na bezrefleksyjny w stosunku do nich plan. Na początku tego roku biznesmeni zaprezentowali alternatywę.
Pytanie więc co dalej? W stolicy Małopolski terenów inwestycyjnych ubywa i tym samym drożeją. To niejedyne wady.
– Zabudowa rozlewa się. To ma też swoje negatywne strony, budując gęściej ograniczamy ilość terenów zielonych, znacząco wydłużamy odległość pomiędzy dzielnicami oraz infrastrukturą społeczną, budujemy kilometry dróg i infrastruktury technicznej, której budowa kosztuje, nie wspominając już następnie o jej utrzymaniu. To jest tylko kilka przykładów – mówi Adrian Potoczek, wiceprezes krakowskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Z punktu widzenia dewelopera, „inwestor musi ulokować więcej niskich budynków na działce, zamiast dwóch-trzech wyższych, przy tych samych parametrach intensywności zabudowy”. – Gdyby jednak wybudował wyższe budynki, odległość między nimi byłaby większa, a co za tym idzie, więcej zieleni i przestrzeni otwartej dla mieszkańców - przekonuje.
Kraków powinien w końcu przekonać się do nieco wyższej zabudowy
Adrian Potoczek uważa, że należy wrócić do planu na Nowe Miasto. Jako inne miejsca na wysoką zabudowę wskazuje wschodnią część Krakowa. – Chodzi przede wszystkim o tereny w ramach projektu Nowej Huty Przyszłości. Do tego jednak potrzebny jest nowy Plan Ogólny, który dopuści w nowych miejscach wyższą zabudowę, zmieni przeznaczenie działek, np. z rolnych na budowlane – stwierdza.
– Kraków zasługuje na wielki projekty i jeśli udałoby się stworzyć projekt dzielnicy wysokościowców, który będzie miał w sobie odpowiednio przygotowaną infrastrukturę, rozwiązania transportowe i będzie brał pod uwagę aspekty środowiskowe, o czym zapomniano, tworząc tzw. Nowe Miasto, to jak najbardziej taki plan powinien powstać – mówi Aleksandra Owca, nowa radna miasta Krakowa z klubu Kraków dla Mieszkańców. Radna jak na razie nie wie, gdzie można by taki obszar wyznaczyć. – Należy to skonsultować z hydrologami, aby wykluczyć ryzyko zalania sąsiednich obszarów, ekspertami z zakresu transportu publicznego oraz urbanistami – podkreśla.
To nie może być decyzja polityczna
mówi radna Aleksandra Owca.
Wysokość czyni cuda?
Adrian Potoczek stwierdza, że dzięki wysokościowcom można zrealizować więcej mieszkań na mniejszej powierzchni. – Przy tak ograniczonej ilości terenów inwestycyjnych zmiana podejścia do planowania przestrzennego poprzez otworzenie się na budowę w górę, a nie wszerz, będzie miała pozytywny wpływ na podaż mieszkań w Krakowie – uważa.
– Na pewno nie wpłynie to na obniżenie cen za mieszkania w najbliższej przyszłości, gdyż nawet jeśli założyć, że będzie zielone światło na budowę wysokościowców, to pierwsze powstaną za 5-7 lat.
– Musi nastąpić uchwalenie Planu Ogólnego, następnie miejscowego planu zagospodarowania terenu, wszelkich procedur administracyjnych, uzbrojenie tych terenów. Wprowadzenie tych zmian to są lata procedur administracyjnych, ale dzięki temu mamy możliwość budowania miasta nowoczesnego, przemyślanego pod kątem urbanistycznym, bardziej „kompaktowego” z dużą ilością zieleni – mówi przedstawiciel branży budowlanej.
W obniżenie cen z uwagi na zmianę charaktery zabudowy miejskiej nie wierzy radna Aleksandra Owca. – Na ceny wpłynąć mogą inwestycje miejskie. Jeśli przy wykorzystaniu umowy miasta z deweloperem udałoby się przy okazji budowy wysokościowców zdobyć część mieszkań i oddać je na tani wynajem, to tak – tego typu inwestycje będą mieć na to wpływ – tłumaczy.
Według Owcy same inwestycje komercyjne nie zagwarantują niczego. – Obserwujemy bardzo dużą grupę inwestorów – mówi. Chodzi tu o działających, według radnej, bez żadnych ograniczeń flipperów czy też osób, które skupują mieszkania w celach lokaty kapitału lub na wynajem, gdzie wkalkulowany jest zysk. Aleksandra Owca twierdzi, że postulaty wysuwane przez Lewicę są w stanie zatrzymać ten trend (mowa tu m.in. o podatku katastralnym od trzeciej nieruchomości).
– Bez tych narzędzi i ingerencji miasta, budowanie kolejnych inwestycji deweloperskich nie wpłynie na ceny. Inwestorzy będą je wykupywać, a jedyne na co mogą liczyć zwykli klienci, to kolejny programu typu „Kredyt na start”, które tylko pompują ceny – uważa Aleksandra Owca.
Kraków to miasto kościołów i wież
Architekt Marek Dunikowski nie jest zwolennikiem wysokiej zabudowy. – Wysokie budynki w Krakowie nie mają sensu. Jest on ograniczony swoim wyrazem przestrzennym, to miasto wież i kościołów i to one powinny być widoczne, a nie mieszać się z innymi – stwierdza.
Dunikowski dodaje też, że to nie urzędnicy ani planiści wybierają miejsce do potencjalnej zabudowy, tylko kapitał. – Uważam, że wskazywanie Płaszowa i Rybitw pod budowę wysokościowców to groteska. To tak, jakby kiedyś ktoś zdecydował, że Manhattan powstanie tam za New Jersey, bo jest miejsce – uważa architekt.
Według niego jedynym miejscem, gdzie mogłyby powstać wyższe zabudowania to pas między rondami Grzegórzeckim i Mogilskim. Jednak z racji tego, iż stoją już tam różnego rodzaju obiekty, każdy inwestor musiałby stwierdzić, czy jest to opłacalne.
Marek Dunikowski podkreśla, że wiele zachodnich miast pospieszyło się ze wznoszeniem wysokościowców i teraz mają problemy. – Kraków nie jest, w moim przekonaniu, miastem dla budynków wysokich. Jak jednak będzie, zdecyduje kapitał – kończy.
