W rejonie ulic Truszkowskiego i Tetmajera spółka Imperial Capital planuje budowę kilkudziesięciu domów jednorodzinnych. Inwestycja spotkała się z poważną krytyką, w odpowiedzi na którą deweloper obiecał zmianę swojego podejścia w tym rejonie Krakowa.
Zabudowa łanowa, czyli chaotyczna, liniowa zabudowa jednorodzinna lub szeregowa, ciągnąca się wzdłuż dróg dojazdowych, jest istotnym problemem urbanistycznym Krakowa, szczególnie na obrzeżach miasta. Wynika ona z braku miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego oraz niekontrolowanego wydawania decyzji o warunkach zabudowy.
Takie rozproszone inwestycje powodują m.in. wzrost kosztów infrastruktury, problemy z transportem publicznym i niedostateczne zaplecze społeczne (brak szkół, przedszkoli czy dróg o odpowiednim przekroju). Raporty Najwyższej Izby Kontroli oraz analizy miejskie wskazują, że zjawisko to prowadzi do degradacji przestrzeni, trudności w planowaniu przestrzennym i pogarszania jakości życia mieszkańców.
„Nie mam dobrych informacji”
Z tym problemem mierzą się krakowianie mieszkający w rejonie ulicy Tetmajera. Deweloper wybudował tam już kilkadziesiąt domów i zaplanował budowę kolejnych ponad 80. Pojawiły się protesty i próby zablokowania inwestycji, które można uznać za częściowo skuteczne.
– Przystąpienie do tworzenia planu miejscowego miało zapobiec zabudowie łanowej, ale nie mam dobrych informacji dla mieszkańców. Deweloper złożył już wnioski o pozwolenie na budowę – mówi radny Łukasz Maślona (Kraków dla Mieszkańców). Chodzi o kilka wniosków na łącznie ponad 80 domów.
– Mamy więc klasyczną sytuację, w której raczej nie zdążymy wpłynąć na sytuację za pomocą planu. Chcieliśmy, aby na tym terenie powstawała zabudowa jednorodzinna, ale nie szeregowa. Chodziło o to, by na jednej działce dało się zbudować jeden dom, a nowo powstające działki nie mogły być mniejsze niż 6-7 arów, w zależności od tego, czy byłby to bliźniak, czy nie – dodaje radny.
Łukasz Maślona ma świadomość, że spółka poprawiła parametry budowy względem wcześniejszych etapów inwestycji, która – jak przypomina – spotkała się z ostracyzmem ze strony społecznej i miejskiej, a którą poznała cała Polska. – Natomiast nadal nie jest to, o czym powinniśmy myśleć, wyobrażając sobie zabudowę jednorodzinną w Krakowie – stwierdza samorządowiec.
Inwestor: odpowiedzieliśmy na wszystkie postulaty
Prezes Imperial Capital, Maciej Trzmielewski, podkreśla, że firma wsłuchiwała się w postulaty mieszkańców i w pełni je rozumie. – Okoliczni mieszkańcy podnosili trzy kwestie. Pierwsza – zmniejszenie intensywności zabudowy i brak realizacji tzw. „osiedli łanowych”. Druga – budowa układu drogowego wraz z ulicą Truszkowskiego. Trzecia – rozwiązanie problemu odwodnienia tej części Krakowa. Odpowiedzieliśmy na każdy z tych postulatów – mówi deweloper.
Trzmielewski stwierdza, że intensywność zabudowy została zmniejszona o 30 do 40 proc., w zależności od etapu. Obniżono również wysokość budynków i zwiększono odległości między nimi. Spółka ma również rozbudować układ drogowy, w tym wybudować ul. Truszkowskiego. Koszt tych prac szacuje na około 12 mln złotych. Według Macieja Trzmielewskiego jest to „ponadprzeciętne zaangażowanie dewelopera w rozbudowę układu drogowego”, ponieważ stanowi to kwotę ok. 600 zł za metr kwadratowy powierzchni użytkowej, podczas gdy krakowski wymóg to 250 zł za mkw. – Licząc wszystkie etapy, łącznie z już wybudowanymi, wydamy na samą rozbudowę infrastruktury drogowej i sieciowej łącznie ok. 17 mln zł – wylicza.
Presja ma sens?
– Podjęliśmy te decyzje, aby sprostać oczekiwaniom miasta i lokalnej społeczności, ponieważ chcemy w sposób odpowiedzialny realizować nasze inwestycje, współpracując z mieszkańcami oraz organami miasta – mówi Maciej Trzmielewski. Deweloper podkreśla, że zredukowanie inwestycji i zaangażowanie w tworzenie infrastruktury jest dla spółki „bardzo kosztowne”, ale jednocześnie uważa to za „dobrą, odpowiedzialną decyzję”.
– Jesteśmy świadomi odpowiedzialności społecznej, która na nas spoczywa jako na podmiocie współtworzącym tę część miasta. Bardzo nam zależy na pozytywnym odbiorze naszych inwestycji i mamy głęboką nadzieję, że nasza odpowiedź w postaci zmiany projektów oraz ponadprzeciętne zaangażowanie w rozbudowę infrastruktury miejskiej będzie przykładem współpracy miasta, lokalnej społeczności oraz dewelopera – podkreśla.
Trzmielewski dodaje, że firma posiadała pozwolenie na budowę w formie takiej, jak wcześniejsze etapy, co pozwoliłoby stworzyć ponad 8,3 tys. mkw. mieszkań. – Mogliśmy rozpoczynać budowę. Natomiast, wsłuchując się w głos mieszkańców i miasta, zdecydowaliśmy się na uzyskanie pozwolenia zamiennego, zmieniającego charakter projektu oraz zmniejszającego intensywność zabudowy o ponad 35 proc. – mówi.
Ważna deklaracja dewelopera, radny o nauce na przyszłość
– Aktualnie wszystkie kolejne inwestycje, które planujemy w tym rejonie, będą miały obniżoną intensywność i wysokość, naziemne miejsca parkingowe, duże ogródki i tarasy, ekologiczne rozwiązania oraz wysoki standard elewacji i całej inwestycji. Będą miały charakter wysokiej klasy zabudowy jednorodzinnej o niskiej intensywności i podniesionym standardzie. Naszą ambicją jest, aby za jakiś czas, po zakończeniu kolejnych etapów, nasza inwestycja spotkała się z pozytywnym odbiorem mieszkańców oraz miasta jako ta, która spełnia oczekiwania i przyczyniła się do rozwoju tego rejonu – deklaruje deweloper.
To, co ostatecznie powstanie i jak zapowiedzi będą miały się do rzeczywistości, dopiero się okaże. Jest to jednak kolejna sytuacja, z której można wyciągnąć wnioski.
– Wiemy już, że trzeba zwracać uwagę na więcej parametrów, które w jakiś sposób zablokują możliwość tak intensywnej zabudowy na terenach do tego nieprzeznaczonych. Musimy patrzeć nie tylko na wysokość i powierzchnię biologicznie czynną, ale też na wskaźnik intensywności zabudowy, bo inaczej inwestorzy potrafią tak obchodzić przepisy, korzystając z luk prawnych, że powstają takie potworki – stwierdza radny Łukasz Maślona.
– Zamiast domu jednorodzinnego powstaje ściśnięta zabudowa, która de facto jest zabudową szeregową, a która później na gruncie prawa jest dzielona na mniejsze lokale. Tworzą się osiedla, w których nie ma odpowiedniej liczby miejsc parkingowych, prawie w ogóle nie ma powierzchni biologicznie czynnej i brakuje rozwiązań kwestii odwodnienia. To po prostu psuje przestrzeń – podsumowuje samorządowiec.