Wniosek dotyczy obszarów, gdzie plan miejscowy „Bronowice Małe – Rondo Ofiar Katynia” dopuszcza zabudowę usługową oraz jednorodzinną szeregową. Deweloper chciałby dopuścić tam możliwość zabudowy wielorodzinnej.

Przypomnieć należy, że osiedle Wizjonerów docelowo ma składać się z ponad 2 tysięcy mieszkań. W planie były też trzy biurowce. Jednak po zmianie modelu pracy, budynki usługowe tego typu nie cieszą się już tak dużo popularnością, jak przed 2020 rokiem.

Coś za coś

Wniosek trafił do urzędu miasta kilkanaście dni temu. Inwestor został jednak poproszony o uzupełnienie braków formalnych – miał na to 14 dni. Jeśli formalności zostaną spełnione, całość zostanie niedługo opublikowana.

Prezes Henniger Investment, w rozmowie z LoveKraków.pl, tłumaczy, że wnioskiem objęte są obszary, które obecnie w planie miejscowym są oznaczone jako U.3 oraz niezabudowane zachodnie tereny osiedla Wizjonerów za wyjątkiem obszaru oznaczonego w obowiązującym planie symbolem MN.1.

– Proponowaną inwestycją uzupełniającą jest partycypacja w budowie parku. W przedłożonym planie on się tak nie będzie nazywał, ale to formalność – tereny te zostały określone jako usługi sportu i rekreacji z dopuszczeniem funkcji zieleni publicznej. Założyliśmy takie parametry, że nie ma mowy o powstaniu tam np. stadionu – wyjaśnia. Pojawić się za to może mała architektura, plac zabaw czy boisko. Cały ten obszar zielony ma mieć ponad 3,7 hektara.

– To większa o przeszło 6 tys. mkw. przestrzeń niż obecnie projektowany przez Zarząd Zieleni Miejskiej park. Zaproponowaliśmy częściowe sfinansowanie inwestycji, której wartość urząd oszacował na 4,8 mln złotych. O konkretnej kwocie na razie nie chciałbym mówić – zaznacza Szymon Domagała. Jak dodaje, będzie to element negocjacji, a spółka jest otwarta na inne pomysły.

Kolejną korzyścią wynikającą z uchwalenia ZPI ma być ogólnodostępny parking na 100 stanowisk, przeznaczony dla gości odwiedzających mieszkańców osiedla czy korzystających z usług. Co ważne, liczba dodatkowych miejsc nie będzie bilansowana dla docelowej inwestycji mieszkaniowej.

Więcej zieleni, mniej betonu

Na działkach należących do dewelopera przybędzie w sumie ponad 10 tys. mkw. terenów zielonych więcej niż w obecnym planie z uwagi na podniesienie wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej na wspomnianych obszarach. Na terenach usługowych będzie to 45 proc. (w obowiązującym planie miejscowym jest 30 proc.), a tam, gdzie można realizować zabudowę szeregową – 60 proc. (w planie jest 50 proc.).

– Jednocześnie nie wzrasta intensywność zabudowy, tylko spada. W pozwoleniach na budowę, którymi dysponujemy, mamy możliwość budowy – na terenach usługowych 46,5 tys. mkw., a po zmianach będzie to około 30 tys. mkw. Na terenach zabudowy szeregowej – z 33 tys. schodzimy do 28,8 tys. mkw. W miejscach, gdzie obecnie przewidziane są usługi zachowaliśmy na części działek możliwość budowy biurowca, gdyby trend się odwrócił i jednak takie obiekty znów były potrzebne – podkreśla prezes Domagała.

Szymon Domagała zwraca uwagę na racjonalność wniosku. – Powoduje on, że nie zyskujemy metrów kwadratowych. Zależy nam na tym, by zabudowa była lepszej jakości. To, co obecnie dopuszcza plan – mowa o zabudowie szeregowej – nie jest dobre. Nie chcemy też na terenach U.3 budować quasi-hoteli czy akademików, pomimo że zgłaszają się do nas fundusze inwestycyjne z ofertą kupna tych działek pod takie inwestycje. Wolimy budować zgodnie z zasadami dobrej urbanistyki.

Z naszych wyliczeń wynika, że deweloper po uchwaleniu ZPI na 8 hektarach będzie mógł zrealizować inwestycje o powierzchni 70 tys. PUM, co przekłada się na około 1,4 tys. lokali.

– Wierzymy, że zaproponowane przez nas rozwiązania są z korzyścią dla mieszkańców, bo zwiększają powierzchnie ogólnodostępnych terenów zielonych i rekreacyjnych. Skorzysta na tym miasto z uwagi na otwartą zabudowę o niskiej intensywności w zieleni oraz poprzez inwestycję uzupełniającą stanowiącą zadnie własne gminy, którą zrealizuje deweloper na swój koszt. W swoim wniosku proponujemy więc racjonalną zabudowę z zgodną z wymogami studium, której realizacja pozwoli na dokończenie osiedla znacznie lepszą zabudową niż przewiduje to obecnie obowiązujący plan miejscowy – podkreśla Szymon Domagała. Jak dodaje, wniosek jest poparty petycją z ponad 600 podpisami mieszkańców i osób związanych z inwestycją.

Mało czasu na rozpatrzenie

Spółka liczy na to, że w uzupełnionym wniosku nie będzie uchybień, a jednocześnie zwraca uwagę na małą ilość czasu, jaki ustawodawca dał urzędnikom na sprawdzenie wniosku.

– Nasz projekt nie jest kontrowersyjny, dlatego chcieliśmy też z nim wyjść jako pierwsi, aby na jego podstawie samorząd mógł przygotować się do kolejnych tego typu wniosków, których zapewne będzie wiele – stwierdza. Według prezesa Henniger Investment, oczekiwania, aby przy każdym Zintegrowanym Planie Inwestycyjnym deweloperzy ponosili jednakowe koszty inwestycji uzupełniających liczone według stawki do powierzchni użytkowej mieszkań, nie jest dobrym rozwiązaniem.

– Jeśli wnioskujemy o zmianę terenów, które już dziś są inwestycyjne, to jest to znacznie mniej opłacalne niż wtedy, gdy np. w obowiązującym planie działka jest przeznaczona pod zieleń, a w ZPI zmienia się ją na inwestycyjną. Liczymy, że miasto i radni dostrzegą nasze postulaty i zobaczą, że to, co proponujemy, jest lepsze dla przestrzeni i tego miejsca – podsumowuje.