Do miasta wpłynęły już dwa wnioski o punktową zmianę planów zagospodarowania przestrzennego. Następne są kwestią czasu. Oczy wielu zwracają się w stronę działek przy ul. Kapelanka, które posiada Echo. Firma chciała na nich zbudować osiedle mieszkaniowe.

Zablokowani planem miejscowym?

Za 180 mln złotych w 2020 roku Echo Investment zakupiło należące do Tesco działki w trzech miastach. Wśród nich znalazła się ta przy ul. Kapelanka 56. Spółka nabyła nieruchomości z myślą o budowie mieszkań, biur i powierzchni usługowych.

Jednak na zabudowę mieszkaniową w tym rejonie nie zgodziły się władze Krakowa i w uchwalonym dwa lata temu planie miejscowym jest zakaz zabudowy wielorodzinnej w miejscu dawnego pasażu Tesco (obecnie funkcjonuje tam m.in. Kaufland, 50 Styles czy H&M).

W raportach spółki widnieje, że na powierzchni przekraczającej 5,5 hektara można zrealizować 66,8 mkw. powierzchni mieszkaniowej, ale pod wynajem (PRS), biurowej i usługowej. Przy takim scenariuszu zabudowania służące do handlu zostaną rozebrane, co ma swoje potwierdzenie w opublikowanych dokumentach firmy.

Nieoficjalnie dowiedzieliśmy się bowiem, że trwają rozmowy z przedstawicielami miasta w sprawie tej lokalizacji. Zwróciliśmy się do Echo oraz firmy Archicom, która odpowiada w grupie za projekty mieszkaniowe, z pytaniem o m.in. wykorzystanie nowego narzędzia i tę konkretną lokalizację. 

– Projekt jest na wczesnym etapie koncepcyjnym, wobec czego spółki nie mogą na tę chwilę udzielać w tym zakresie szczegółowych informacji. Prosimy o wyrozumiałość – przeczytaliśmy w odpowiedzi.

Sprawa jest klarowna, ale…

– Wniosek o Zintegrowany Plan Inwestycyjny musi być zgodny z obowiązującym studium – przypomina Grzegorz Stawowy, przewodniczący komisji planowania przestrzennego rady miasta (KO).

W dokumencie tym działki należące do Echo są przeznaczone pod handel wielkopowierzchniowy. Inna kwestia to próba zmiany tego stanu rzeczy poprzez uwagi do planu ogólnego. Ten powinien zostać uchwalony od końca przyszłego roku. Kolejną możliwością jest złożenie wniosku w trybie specustawy mieszkaniowej, która obowiązywać będzie do 1 stycznia 2026 roku.

– Jeśli chodzi o plan ogólny, to tak, jest to możliwe, ale jako radni musimy dbać o to, by nie stało się tak, że skasujemy wszystkie usługi. Mieszkańcy za kilka lat będą mieć pretensje o to, że nie mają gdzie zrobić zakupów. Pasaż przy Kapelance to największe centrum handlowe w okolicy i pytanie, czy może gdzieś tam powstać alternatywa, która obsłuży kilkanaście tysięcy ludzi? Nie jestem hurraoptymistą jeśli chodzi o likwidację centrów handlowych – stwierdza Grzegorz Stawowy.

Jednocześnie radny przestrzega Echo przed realizacją swoich planów, czyli budową mieszkań na wynajem.

– Jakkolwiek będzie się to nazywać: akademik, dom zakonny czy hotel, dopilnuję, aby tam mieszkaniówki już nigdy nie było – podkreśla.

Twarde stanowisko w sprawie ma również wiceprzewodniczący rady miasta Michał Drewnicki (PiS). – To trochę tak jakby zbudować bloki na pasie zieleni, który rozdziela aleje Trzech Wieszczów. Smród, hałas, spaliny – stwierdza.

–  Deweloperzy potem dziwią się, że wszyscy w Krakowie traktują ich jako niepoważnych biznesmenów, dla których liczy się tylko kasa, zarobiona kosztem ludzi i miasta. Budowa bloków mieszkaniowych na tym skrawku terenu między bardzo ruchliwymi ulicami to pomysł typowo patodeweloperski. Ten obszar może służyć na cele biurowe czy inne usługowe, ale lokalizowanie mieszkań na wyspie między dwu-, trzy- lub czteropasmowymi ulicami to patologia, z którą trzeba walczyć – uważa radny.

Jest przestrzeń do rozmowy 

– Wydaje się, że lepiej przekształcać pod zabudowę mieszkaniową zainwestowane obszary niż budować osiedla na terenach zielonych i cennych przyrodniczo oraz inwestować miliony w komunikację zbiorową czy kanalizację – mówi Łukasz Maślona, wiceprzewodniczący rady miasta (Kraków dla Mieszkańców).

Radny przypomina, że możliwość budowy apartamentów na wynajem czy mieszkań na wynajem instytucjonalny (PRS) jest poza kontrolą miasta. – Nie ma na przykład wymogów stworzenia odpowiedniej liczby miejsc parkingowych – stwierdza.

– Jako Koalicja Ruchów Krakowskich mówimy o tym, że jeśli są przestrzenie, które chce się uwalniać pod zabudowę wielorodzinną, to powinny spełniać pewne kryteria. Chodzi o to, by były przede wszystkim dobrze skomunikowane, miały miejsca parkingowe, sklepy i powierzchnie handlowe, a także inne usługi niezbędne do życia w tym żłobki, przedszkola i szkołę. Tu mamy większość tych wymogów spełnionych. Transport publiczny jest tam dobrze rozwinięty i nie trzeba ponosić dodatkowych kosztów – stwierdza Łukasz Maślona.

Jak dodaje, dużo lepszym rozwiązaniem dla miasta byłaby jednak ścieżka najpierw zmian w planie ogólnym, a następnie wniosek dewelopera o Zintegrowany Plan Inwestycyjny. – Wtedy gmina może zabezpieczyć potrzeby społeczne, nie tylko przyszłych mieszkańców, ale również sąsiadów nowej inwestycji. Jak dobrze pamiętam, tam nie było protestów przeciwko zabudowie, ale postulaty o stworzenie lokali usługowych w parterach i sklepu wielkopowierzchniowego – mówi.

Oprócz tego pozostają dwie kwestie: pod pasażem zalegają śmieci z dawnego wysypiska i prędzej czy później tą sprawą należy się zająć, a prywatny inwestor mógłby sprawniej poradzić sobie z tym problemem. – Chciałbym też, aby teren ten został zagospodarowany projektem wyłonionym w konkursie architektonicznym – stwierdza Łukasz Maślona.

– Pierwszym krokiem jest kwestia planu ogólnego i zmian zapisów. Wszystkie inne warunki są sprzyjające takiej dyskusji – mówi wiceprzewodniczący rady miasta.