Sprzedaż mieszkań gwałtownie spada. Nie ma co liczyć na obniżkę [Rozmowa]

zdj. przykładowe fot. krzysztof Kalinowski/Lovekrakow.pl

Sprzedaż nowych mieszkań spada już dziewiąty miesiąc z rzędu. Liczenie na obniżkę cen jest jednak naiwne. Deweloperzy są silni jak nigdy dotąd, a 13 tys. zł za metr kw. to nic nadzwyczajnego. Musimy pogodzić się z tym, że nie wszystkich będzie stać na zakup własnego lokum – mówi w rozmowie z nami Piotr Krochmal z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.

Łukasz Jeżak, LoveKraków.pl: Sprzedaż mieszkań u deweloperów spada. Ile deweloperzy sprzedawali wcześniej i ile wynosi średnia krakowska?

Piotr Krochmal, mrn.pl: W ostatnim kwartale w Krakowie sprzedało się 1,5 tys. nowych mieszkań. Przed pandemią kwartalna sprzedaż była średnio na poziomie 3 tys. mieszkań.

Rynek sprzedaży załamał się już w pandemii, kiedy w najgorszym kwartale (gdy wszystkich nas zamknęli) sprzedaż wylądowała na nieznanym do tej pory dnie, tzn. 1,1 tys. lokali mieszkalnych, po czym szybko zaczęła się odbudowywać.

Z kwartału na kwartał notowano coraz większe ilości sprzedaży, dochodząc w trzecim kwartale zeszłego roku do 2,9 tys. lokali. I gdyby nie działania RPP, zapewne z łatwością przebilibyśmy to typowe dla krakowskiego rynku 3 tys. sprzedawanych mieszkań na kwartał. Jednakże ograniczenia kredytowe (podniesienie stóp procentowych i nowe wytyczne KNF) zdusiły rosnącą sprzedaż. Aktualnie, trzeci kwartał z rzędu ilość sprzedawanych mieszkań gwałtownie spada.

Jak radzą sobie w tej sytuacji deweloperzy?

Tak samo, jak w okresie pandemii. Wypełniają puste półki (po wyczyszczonych do cna w czasie hossy sprzedażowej bankach ziemi) nowymi projektami, które wyjdą na światło dzienne w lepszych okolicznościach.

30 lat wolnego rynku, dwa duże kryzysy (1997-2000, 2007-2012), a szczególnie ten drugi, dużo tę branżę nauczyły. Przede wszystkim tego, że trzeba być przygotowanym zawsze na trudniejsze czasy, bo to jest wpisane w tę profesję. Deweloperzy byli już przygotowani na kryzys na długo przed pandemią.

Deweloperzy zejdą z cen?

Spółki deweloperskie są obecnie tak silne, jak nigdy wcześniej (tzn. przy poprzednich kryzysach). Przez długi okres wyśmienitej koniunktury są mocne kapitałowo. Stać je na dokończenie budów, które właśnie realizują, z własnych środków. Dlatego nie ma konieczności obniżania cen, nawet jak towar nie idzie. Banki nie pukają im teraz do drzwi (jak w latach 2007-2012). Stąd liczenie na zapaść cenową jest naiwne.

Ceny materiałów budowlanych przyhamowały, więc może jednak?

O blisko 30 proc. wzrosły ceny materiałów budowlanych i to już po korekcie cen stali i styropianu, które spadły w ostatnim czasie. Problem w tym, że spadły ceny dwóch surowców, a mocno podrożały pozostałe. Jak zatem ma być taniej? Obecnie żaden ze znanych mi generalnych wykonawców nie chce podpisać kontraktu na realizację jednego metra kwadratowego budynku nawet za 8 tys. zł.

Ceny działek też nie spadły. Obecnie deweloper wydaje w Krakowie na zakup gruntu od 2 do nawet 5 tys. zł w odniesieniu do mkw. PUM (powierzchnia użytkowa mieszkalna). Średnio jest to 3 tys. zł.

Ile w takim razie kosztuje wybudowanie mieszkania w Krakowie?

W Krakowie nie da się obecnie rozpocząć żadnej budowy, nie mając na uwadze tego, że sam koszt komponentów, na które składa się mieszkanie, wyniesie 11 tys. zł/mkw. To cena, która nie uwzględnia żadnej marży i innych drobnych kosztów (np. 1 proc. na nowy fundusz deweloperski). Dlatego ceny nowych mieszkań w wysokości 13 tys. zł/mkw. nie są dla mnie żadnym zaskoczeniem.

Czyli nie mamy co liczyć na niższe ceny.

Sprzedaż nowych mieszkań spada. Deweloperzy, reagując na to, wprowadzają mniej mieszkań na rynek, aby nie doprowadzić do nawisu podażowego i jak na razie im się to skutecznie udaje. To już przecież dziesiąty miesiąc od momentu, kiedy zaczęły rosnąć stopy procentowe, a spadków cen nie widać.

Na pewno transfer pieniędzy z nieoprocentowanych lokat uratował rynek nieruchomości przed potencjalnymi spadkami cen. I tak jest nadal, tzn. kupujemy głównie za gotówkę. Dochodzi nawet do 90 proc. takich zakupów na nowych drogich inwestycjach w centrum miasta. Wcześniej było to 50/50. Nie sądzę zatem, żeby jeszcze w tym roku doszło do korekt cenowych na pierwotnym ani na wtórnym rynku.

comments powered by Disqus