Obecnie deweloperzy, którzy posiadają spory zapas ziemi często nie decydują się na realizacje inwestycji w miejscu, gdzie plany miejscowe nakazują im postawienie budynków usługowych. To z uwagi na zmiany, jakie po pandemii zaszły w tym sektorze oraz obserwacje rynku pracy, zwłaszcza ruchów dużych korporacji. Z informacji, jakie docierają do nas z urzędu pracy, wynika, że niektóre z nich decydują o przenoszeniu części działalności operacyjnej do tańszych krajów.

Rozwiązaniem jest budowanie „hoteli”. Cudzysłów nie jest przypadkowy, ponieważ chodzi o instytucjonalny najem mieszkań, który staje się coraz większym bólem głowy – z punktu widzenia mieszkańców (np. brak odpowiedniej liczby miejsc postojowych), a szansą – z punktu widzenia inwestorów.

Deweloperzy prowadzą narrację, że chcą budować, ale nie mają gdzie. Padają propozycje zmiany zapisów w planach miejscowych. To może się stać przy okazji prac nad planem ogólnym dla Krakowa.

Sztywne prawo

Radny Grzegorz Stawowy (klub Koalicji Obywatelskiej) wskazuje na trzy aspekty związane ze zmianami w planowaniu przestrzennym naszego miasta. Pierwsze to zarządzenie, które wydał były minister infrastruktury i budownictwa Andrzej Adamczyk. – Są w nim zapisy, aby powstrzymać rozlewanie się miast. Jest to sensowne w skali kraju, ale niekoniecznie dla Krakowa. To pierwsze, co nas ogranicza – mówi.

Jak tłumaczy radny Włodzimierz Pietrus (klub Prawo i Sprawiedliwość) obecnie przekształcenie terenu w obrębie danego planu miejscowego jest prawie niemożliwe. – Upraszczając, musielibyśmy komuś zabrać tereny inwestycyjne mieszkaniowe, aby je dać komuś innemu, a to generuje roszczenia. Nie możemy obecnie przekroczyć danego poziomu, musiałaby się pojawić jakaś furtka prawna – stwierdza.

Rozwiązaniem jest złagodzenie albo zmiana parametrów. – Być może pojawi się odpowiednie rozporządzenie w tej sprawie. Wycofane zostaną wskaźniki, a wprowadzone zostaną konkretne zapisy, które jak w przypadku „lex deweloper”, określą w jakiej odległości od placówek edukacyjnych, ciągów komunikacyjnych itd. można budować mieszkania. O tym nie powinien też decydować wskaźnik GUS-u, ponieważ realnie mamy większą liczbę mieszkańców niż podaje agencja – tłumaczy Pietrus.

– Jeśli te przeszkody nie znikną, możemy tylko zakonserwować w planie ogólnym to, co jest, jeśli chodzi o mieszkaniówkę – uważa.

Włodzimierz Pietrus wskazuje też na Zintegrowane Plany Miejscowe. To narzędzie dalej jest w fazie przygotowań. – Były już wiceprezydent Muzyk miał przedstawić parametry, ale projektu nie zobaczyliśmy i pewnie jeszcze długo go nie będzie. To byłby dobry instrument dla prezydenta w negocjacjach z inwestorami. Idea jest słuszna, tylko wszystko od samego początku do końca musi być przejrzyste i realizowane według wcześniej ustalonych zasad – podkreśla radny.

Potrzebni urbaniści

Drugi element to podejście do polityki przestrzennej. – Musimy odpowiedzieć na pytanie, czy osiedla powinny być gęstsze, ale ich mieszkańcy muszą mieć możliwość dojścia na nogach do parku, przedszkola czy żłobka? Czy też „rzadsze”, co oznacza większy wskaźnik terenu biologicznie czynnego? To pytanie czysto urbanistyczne, na które odpowiedzi nie znam – przyznaje radny Grzegorz Stawowy.

Trzeci aspekt, być może kluczowy, to kwestia przekształcenia terenów poprzemysłowych i usługowych. – Trzeba się zastanowić, czy te ostatnie powinny przejść kolejny etap ewolucji. W 2003 i w 2013 dokonano zmian obszarów poprzemysłowych w usługowe, być może czas, aby zrobić kolejny krok i zmienić je na mieszkaniowe – stwierdza.

– Jeśli zajdą odpowiednie zmiany w prawie, to jestem zwolennikiem podejścia do tego tematu w sposób kompleksowy. Moim zdaniem powinno to iść nawet w kierunku konkursu urbanistycznego. Nie jestem zwolennikiem punktowego traktowania miasta, tylko systemowego rozwiązania koncepcji, która uwzględni zarówno potrzeby mieszkaniowe, usługowe, zieleni i przemysłu czy produkcji, czego dobrym przykładem jest klaster Rybitwy zaprezentowany przez przedsiębiorców – podkreśla Włodzimierz Pietrus.

– Odpowiedzi przyjdą na etapie planu ogólnego, bo na pewno nie będzie tak, że kto zawnioskuje, dostanie mieszkaniówkę – zapowiada radny KO.

Grzegorz Stawowy zaznacza, że należy brać pod uwagę wcześniej wymienione aspekty i stworzyć odpowiednią politykę przestrzenną. Na odpowiedź na pytanie, w jakim kierunku ona pójdzie, jeszcze jest zdaniem radnego za wcześniej. Stawowy zaznacza, że zająć się tym muszą specjaliści, a dodatkowo kluczowe zdanie w tej sprawie będzie miała komisja planowania przestrzennego.