Choć w ciągu ostatnich 5 lat wielkość rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych w Krakowie uległa podwojeniu, wciąż daleko nam do wyników Warszawy czy Trójmiasta. Jak tłumaczą eksperci, problemem jest m.in. ograniczona dostępność gruntów.
- Mało jest powierzchni magazynowych, mało powierzchni przemysłowo-logistycznych, a potrzeby są gigantyczne – mówił niedawno na naszych łamach Tomasz Lubowiecki, założyciel krakowskiej firmy 7R, która w Nowej Hucie realizuje inwestycję o powierzchni niemal 230 tysięcy metrów kwadratowych.
Jak przyznają eksperci, krakowski rynek powierzchni w porównaniu do innych dużych polskich miast rzeczywiście wypada stosunkowo blado. – Rynek magazynowo-przemysłowy w Polsce rozwija się przede wszystkim na sześciu głównych rynkach: Warszawa, Górny Śląsk, Polska Centralna, Dolny Śląsk, Poznań i Trójmiasto. Kraków, z zasobami prawie 1,2 mln. mkw., zaliczany jest do rynków średniej wielkości – mówi nam Janusz Dudek, Senior Associate w Newmark Polska. Zaznacza jednak, że w ciągu ostatnich pięciu lat rynek bardzo intensywnie się rozwijał.
– Prawie 50 proc. istniejących obecnie w regionie magazynów powstało właśnie tych latach – podaje, dodając, że w latach 2023–2024 deweloperzy dostarczyli rekordową nową podaż w regionie, łącznie ponad 300 000 mkw., a największa koncentracja powierzchni magazynowych znajduje się na obrzeżach Krakowa, m.in. w Skawinie, Kokotowie, Modlniczce czy Nowej Hucie.
Presja konkurencji
Dużą aktywność deweloperów w ostatnich latach potwierdza także Bolesław Kołodziejczyk, Business & Data Director w BNP Paribas Real Estate. Jak podkreśla, w ciągu ostatnich pięciu lat wielkość rynku powierzchni przemysłowo-logistycznych uległa podwojeniu, jednocześnie też od lat krakowski rynek charakteryzuje jeden z najniższych wskaźników pustostanów. – Na koniec 2024 r. wyniósł on 3,1 proc., podczas gdy średnia krajowa w tym czasie wyniosła 7,5 proc. Oznacza to, że z końcem 2024 r. w okolicach Krakowa do wynajęcia dostępnych było ok. 35 tys. mkw. powierzchni przemysłowo-logistycznej – mówi.
Tłumaczy przy tym, dlaczego w Krakowie nie ma tak wielu powierzchni jak w innych lokalizacjach.
– Rynek krakowski stale boryka się z ograniczeniami w dostępności gruntów, co znacząco hamuje jego rozwój, zwłaszcza dużych projektów magazynowych, tzw. big boxów – mówi. – Trudne ukształtowanie terenu oraz rozdrobniona własność działek sprawiają, że realizacja wielkopowierzchniowych inwestycji jest bardziej skomplikowana niż w innych regionach. Dodatkowo rozwój rynku w Krakowie i okolicach znajduje się pod presją konkurencji ze strony większego rynku, Górnego Śląska. Z perspektywy popytu, krakowski rynek powierzchni przemysłowo-logistycznych odnotowuje stabilne wyniki – średni wolumen zawartych umów najmu w ostatnich trzech latach wyniósł 200 tys. m kw. na rok.
Wyzwania, ale perspektywy stabilne
Jak podkreśla Janusz Dudek, zarówno deweloperzy, jak i najemcy są zainteresowani rozwojem na rynku małopolskim. – Niemniej rynek magazynowy w regionie mierzy się m.in. z ograniczoną dostępnością gruntów pod duże inwestycje magazynowe, szczególnie w pobliżu Krakowa – zwraca uwagę.
I dodaje: – W ciągu ostatnich pięciu lat (2020–2024) średnia powierzchnia magazynowa w budowie w regionie krakowskim wynosiła ok. 86 500 mkw., a lata 2022 i 2023 były rekordowe pod względem budowanej powierzchni w województwie małopolskim, odpowiednio 139 500 mkw. i 141 300 mkw. Na koniec grudnia 2024 roku w budowie pozostawało 66 800 mkw. w czterech obiektach magazynowych. Zainteresowanie najemców regionem pozostaje na wysokim, stabilnym poziomie, czego dowodem są roczne wolumeny transakcji (180 000 mkw. w 2024 r. i średnio 156 800 mkw. rocznie w latach 2024 - 2015) oraz jeden z najniższych współczynników pustostanów w Polsce. Pomimo licznych wyzwań, takich jak ograniczona dostępność gruntów czy konkurencja ze strony innych regionów, perspektywy rynku magazynowego w Krakowie pozostają optymistyczne. Stabilny popyt oraz regularna aktywność deweloperów tworzą solidne fundamenty dla dalszego rozwoju tego sektora nieruchomości w Małopolsce.
Prognozy na przyszłość
Jedną z największych planowanych inwestycji jest tzw. hub technologiczno-logistyczny na terenie Nowej Huty. Magdalena Kostjan, Head of Leasing w realizującej inwestycję firmie 7R podkreśla, że wyjątkowo niski wskaźnik pustostanów w Krakowie świadczy o braku dostępnych powierzchni. – Dostrzegając ten potencjał, 7R zainicjowało realizację flagowego projektu 7R Hub Kraków, który wraz z pierwszą fazą stanie się największym kompleksem magazynowo-logistycznym zlokalizowanym w mieście. Inwestycja, zgodna z naszą linią zrównoważonego rozwoju Green Saver, zaoferuje elastyczne moduły magazynowe i produkcyjne, dostosowane zarówno do potrzeb mniejszych, jak i większych przedsiębiorstw, a także umożliwi realizację projektów typu BTS (Build-to-Suit) – zapowiada.
Czy tak duże inwestycje sprawią, że krakowski rynek powierzchni magazynowych przegoni inne miasta? Bolesław Kołodziejczyk raczej nie ma złudzeń.
– Stabilny popyt i ograniczona podaż zmuszają deweloperów do inwestycji w tzw. brownfieldy oraz w tereny oddalone dalej od Krakowa. Aktualna sytuacja na rynku i jego specyfika powodują, że czynsze w regionie pozostają jednymi z najwyższych w Polsce. Pomimo więc rosnącej popularności tej strefy prognozujemy, że pod kątem ilości powierzchni przemysłowo-logistycznej w perspektywie najbliższych lat Kraków nie dogoni wiodących hubów przemysłowo-logistycznych w Polsce tzw. „Wielkiej Piątki” – prognozuje.
