Mieszkańcy będą dalej wypychani z centrum [Rozmowa]

fot. Sebastian Dudek/LoveKraków.pl

Rozwój inwestycji hotelowych w Krakowie postępuje intensywnie od kilku lat. Kamienice są adaptowane na obiekty noclegowo-usługowe, a mieszkańcy wypychani poza centrum. Im dalej od Rynku Głównego, tym większy jest udział budynków mieszkalnych – mówi w rozmowie z nami Krzysztof Bartuś, ekspert rynku krakowskich kamienic z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.

Łukasz Jeżak, LoveKraków.pl: Czy rozwój hoteli butikowych w Krakowie przyspieszył w ostatnim czasie? Wydaje się, że nie ma już ulicy w centrum miasta, gdzie nie działałby choćby jeden mniejszy obiekt noclegowy.

Krzysztof Bartuś, analityk MRN: Intensywny wzrost inwestycji i rozwój rynku hotelowego w centrum Krakowa trwa już od co najmniej kilku lat. Często zabytkowe, przedwojenne kamienice są adaptowane właśnie na takie hotele.

Mówimy o hotelach butikowych, czyli kameralnych i raczej luksusowych obiektach noclegowych z kilkunastoma, czy też kilkudziesięcioma pokojami.

Tych inwestycji jest w ostatnim roku mniej ze względu na pandemię, realizowanych jest raptem kilka. Jednym z nich jest Hotel Saski, który jest trochę większym obiektem (130 pokoi), ale inwestycja jest prowadzona nieprzerwanie, inwestor jest mocno zaangażowany w proces budowlany, dlatego harmonogram prac mimo pandemii jest niezagrożony.

Trzeba również powiedzieć o inwestycji na Stradomiu – Angel House i Angel Stradom. Apartamentowiec znajdujący się w oficynie budynku został skończony, teraz przyszedł czas, by ukończyć obiekt hotelowy od frontu i samej ulicy Stradomskiej. Kolejność budowy została podyktowana w tej kolejności z uwagi na dostawy materiałów budowlanych, które musiały być dostarczane przy użyciu ciężkiego sprzętu na teren inwestycji.

Inne inwestycje hotelowe, w które angażują się też indywidualni inwestorzy, to obiekty noclegowe przy ul. Szujskiego, Warszauera czy choćby św. Agnieszki. Oferta tych hoteli będzie skierowana głównie do zamożniejszej części klientów bądź turystów zagranicznych, którzy chyba szybko nie powrócą do Krakowa.

Powrót do pełnego obłożenia obiektów, jakie było przed pandemią, zajmie zapewne z trzy lata. Ale ten pierwszy okres, po otwarciu rynku, który może nastąpi jesienią, pozwoli zlikwidować bieżące straty. Dużo obiektów hotelowych powstaje w dzierżawionych kamienicach, wynajmujący obniżają czynsz, ale poza tym trzeba utrzymać przecież sam obiekt i pracowników, dlatego lockdown na pewno generuje straty u hotelarzy.

Dodam, że w Krakowie zostało wydanych ponad 50 pozwoleń na budowę obiektów hotelowych w dużej części w centrum miasta, które dotyczą też adaptacji z typowo mieszczańskiego charakteru kamienicy na funkcje hotelowe. W skład tych decyzji wchodzą również modernizacje jak chociażby te odbywające się w Hotelu Grand, czy wkrótce w Hotelu Pollera.

Co jakiś czas podnoszona jest kwestia wypychania mieszkańców z centrum miasta. Czy ten proces będzie postępować, a w co drugim budynku zobaczymy obiekt hotelowo-usługowy?

Ten proces trwa od kilkunastu lat i najlepszym tego przykładem jest Stare Miasto i obręb Plant, gdzie stałych mieszkańców jest już naprawdę niewielka ilość. Kamienice są sukcesywnie przekształcane na funkcje niemieszkalne, a praktycznie wszystkie te obiekty jeszcze kilkadziesiąt lat temu, czy też pierwotnie, były kamienicami czynszowymi lub mieszczańskimi.

Przekształcenie centrum do obsługi turystycznej to proces, który trwa, a docelowo prawdopodobnie 90 proc. jego powierzchni zostanie zaadaptowane do obsługi turystycznej, sektora handlu czy gastronomii. Apartamenty pozostaną dla naprawdę majętnych osób, które będą traktować je jak kolejne mieszkania lub inwestycje na wynajem. Ścisłe zabytkowe centrum będzie dalej rozwijać się w tym kierunku.

Czy pandemia jednak nie zmieni tego podejścia?

Nawet pandemia i kolosalne wzrosty cen mieszkań, z którymi mieliśmy do czynienia w ostatnich 2-3 latach, nie spowodowały wyraźnego zwrotu w zabytkowym centrum. Obserwuję jednak taki zwrot w nieco mniej prestiżowych lokalizacjach, jak np. w Starym Podgórzu, czy w Krowodrzy – nadal znaczna część kamienic jest tam dalej modernizowana na funkcje mieszkalne. Przy ulicach Kościuszki i Rakowickiej kamienice są też adaptowane na nowoczesne apartamentowce bądź są budowane od zera, a mieszkania są sprzedawane. Innymi słowy, im dalej od Rynku Głównego, tym większy jest udział budynków mieszkalnych.

Centrum Krakowa rozwija się podobnie jak inne tego typu miasta zachodnie.

Na tę chwilę nie ma innego pomysłu na wykorzystanie tych zasobów historycznych. Wymagania konserwatorów i urbanistów powodują, że koszt remontu zabytkowych obiektów jest trzy razy wyższy niż typowego budynku. Realia są takie, że tylko branża turystyczna zapewnia zwrot poniesionych nakładów w ten sposób. Na przykładach innych miast i miasteczek, gdzie ruch turystyczny jest znikomy, widzimy, że tego rodzaju zabytkowe budynki są tam nieremontowane, bo się to po prostu nie opłaca.

comments powered by Disqus