Po raz pierwszy od lat wzrost cen mieszkań w Krakowie był nie dwu-, a jednocyfrowy – podają analitycy porównując rok 2024 z 2023. Inni wskazują, że porównując grudzień z listopadem 2024 r., średnie ceny za mkw. w Krakowie nie tylko przestały rosnąć, ale wręcz… spadły. Co jeszcze pokazują nam nowe raporty?
Początek roku tradycyjnie przynosi nowe analizy i raporty dotyczące minionych miesięcy na rynku mieszkaniowym. Swoimi (wstępnymi na razie) danymi podzielili się między innymi analitycy BIG DATA RynekPierwotny.pl, na tapet biorąc grudniowe ceny mieszkań w ofercie deweloperów w siedmiu największych polskich metropoliach, w tym w Krakowie. Ceny porównano z grudniem 2023 roku, sprawdzając jak zmieniły się na przestrzeni 12 miesięcy.
Co się okazało?
– Wprawdzie w 2024 r. średnia cena metra kwadratowego mieszkań dostępnych w ofercie firm deweloperskich wzrosła we wszystkich metropoliach, należy jednak odnotować, że aż w pięciu z nich podwyżka była jednocyfrowa, co nie zdarzyło się w ciągu ostatnich sześciu lat – podaje Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.
Wiadomo przy tym, które miasto znalazło się na pozycji ubiegłorocznego lidera podwyżek – według danych portalu, był to Wrocław, gdzie średnia cena metra kwadratowego wzrosła aż o 12 procent i wynosiła w grudniu 2024 r. średnio ok. 14,7 tys. zł.
Podwyżki w Krakowie
W Krakowie, który wciąż pozostaje jednym z najdroższych mieszkaniowo miast w Polsce (według RynkuPierwotnego.pl średnia cena z grudnia to ok. 16,5 tys. zł/mkw.), ceny w porównaniu do końcówki 2023 r. miały wzrosnąć „tylko” o 6 procent. Jak podkreślają analitycy, to sytuacja nowa, bo w ostatnich latach w stolicy Małopolski ceny mieszkań rosły w dwucyfrowym tempie, rok 2024 przyniósł więc mocne wyhamowanie podwyżek.
Najkorzystniej dla klientów w tym zestawieniu wypadła Warszawa, ze średnią podwyżką ceny metra kwadratowego o 5 procent.
Nieco inne dane zaprezentowali z kolei eksperci portalu TabelaOfert.pl, którzy porównali ceny z końcówki grudnia do listopada zeszłego roku. Jak się okazuje, te dane mogą klientów poszukujących mieszkań nastrajać zdecydowanie bardziej optymistycznie niż było to w poprzednich latach. Wnioski zdaniem analityków TabeliOfert są bowiem jasne: ceny mieszkań częściej spadają niż rosną. Okazuje się, że dwie trzecie wprowadzanych do sprzedaży inwestycji ma ceny niższe od średniej rynkowej dla danego miasta, a ma to być efektem dużej konkurencji i wysokiej podaży. Jak tłumaczą eksperci, deweloperzy walczą dziś nie tylko o klientów, ale też o pozyskanie bankowego finansowania, muszą się więc wykazać odpowiednim poziomem przedsprzedaży. Im szybciej go osiągną, tym szybciej otrzymają środki na budowę.
Jak podkreśla przy tym Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl, warto przy tym pamiętać, że rynki w różnych miastach są zróżnicowane, trzeba też jego zdaniem ostrożnie podchodzić do danych o średniej cenie metra kwadratowego.
– Dla przykładu w Krakowie w cennikach podniesiono ceny aż w dwukrotnie większej liczbie mieszkań niż obniżono, ale średnia cena metra kwadratowego spadła o 1,4 proc. Dlaczego? Bo jednocześnie weszło więcej nowych inwestycji z niższą ceną w tańszych lokalizacjach. Podobnie było też w Warszawie – tłumaczy. 
Prognozy na 2025 rok
Analitycy rynku podzielili się przy tym również prognozami na przyszły rok, m.in. pod kątem cen. Czy możliwa jest więc ich stabilizacja lub spadek? Jak uważa Marek Wielgo, stałoby się tak wtedy, gdyby deweloperzy zwiększali podaż mieszkań na kieszeń przeciętnego kredytobiorcy.
– Końcówka ubiegłego roku pokazała, że ten scenariusz jest prawdopodobny, czego przykładem są chociażby Warszawa, Kraków, Łódź i Poznań – przekonuje, choć nie wyklucza przy tym niekorzystnego z punktu widzenia potencjalnych nabywców scenariusza, a więc wzrostu podaży, ale głównie drogich lokali budowanych z myślą o zamożnych klientach. Jak tłumaczy, wtedy średnia cena metra kwadratowego znów poszybowałaby w górę.
Innym niekorzystnym scenariuszem jest też zdaniem Wielgo ryzyko kumulacji inwestycji infrastrukturalnych w ramach Krajowego Planu Odbudowy, co mogłoby to skutkować wzrostem cen wielu materiałów budowlanych i kosztów robocizny.
Sprzedaż będzie rosła
Jak mówi Robert Chojnacki, grudzień i listopad były najgorszymi miesiącami dla deweloperów, a dobrymi dla nabywców mieszkań, prognozuje przy tym, że od stycznia sprzedaż mieszkań będzie powoli rosła. – Dzięki decyzji rządu jest jasność co do dalszych losów programu Kredyt na Start (KnS). Choć pojawiły się zapowiedzi wprowadzenia kolejnego narzędzia, którego szczegóły mamy poznać w I kwartale 2025 roku myślę, że ci którzy już od roku odkładali decyzję o zakupie mieszkania, jeśli tylko posiadają zdolność kredytową, nie będą dalej liczyć na pomoc rządu – uważa.
I dodaje: – Mnie osobiście szkoda wsparcia dla rodzin 2+2 i 2+3, akurat ten element programu był najciekawszy ze względu na wsparcie demograficzne. Teraz kupujący na kredyt, którzy nie mają zdolności kredytowej muszą po prostu czekać na obniżkę stóp procentowych, w międzyczasie wynajmując mieszkanie na wolnym rynku i spłacając w ten sposób inwestycyjne kredyty właścicieli tych mieszkań.
