Na terenie po dawnym hipermarkecie Tesco przy ul. Kapelanka deweloper planuje budowę osiedla – nawet 1300 mieszkań. Urzędnicy formalnie próbują zablokować taką inwestycję, uchwalając plan miejscowy. Inwestor może jednak obejść urzędowe zapisy, realizując mieszkania na wynajem.
Projekt planu miejscowy dla obszaru „Kapelanka” dopuszcza na terenie po dawnym hipermarkecie Tesco realizację inwestycji usługowych z funkcją handlu wielkopowierzchniowego. Tego chcieli mieszkańcy, na co wskazywało szereg radnych.
– Po konsultacjach z mieszkańcami jesteśmy za utrzymaniem handlu wielkopowierzchniowego. Brakuje nam tutaj takiego sklepu. W dawnym Tesco zaopatrywali się mieszkańcy Dębnik, osiedla Podwawelskiego, Zakrzówka, Ruczaju czy okolic Rydlówki – mówiła Elżbieta Pytlarz, radna Rady Dzielnicy VIII Dębniki.
Radny Grzegorz Stawowy zwrócił uwagę, że nowe centrum handlowe raczej tam nie powstanie, ponieważ nie cieszą się one takim zainteresowaniem jak jeszcze kilka lat temu. Sektor galerii handlowych w Krakowie się zatrzymał. Poza parkami handlowymi Atut na Ruczaju i przy ul. Nowohuckiej nie powstaje żadne centrum handlowe w mieście. Poza tym deweloper kupił teren po Tesco za kilkadziesiąt milionów złotych celem realizacji inwestycji mieszkaniowej i wygląda na to, że nie zamierza z niej zrezygnować.
Zaledwie trzy miesiące temu inwestor przypomniał na konferencji wynikowej spółki, że działka po Tesco jest dla niego bardzo ważna i która może przynieść ponad 1000 apartamentów. Powierzchnia tego terenu to 56 tys. mkw., natomiast potencjał powierzchni biurowej lub mieszkaniowej sięga tam 70 tys. mkw.
Mieszkania na wynajem zamiast centrum handlowego
Echo Investment chce na swojej działce wybudować setki mieszkań i prawdopodobnie tego dokona, mimo wysiłku urzędników. – Tutaj powstanie wielkie osiedle mieszkaniowe na usługach i potężne bloki – podkreślał Grzegorz Stawowy na ostatniej komisji planowania.
Wydaje się, że formalnie deweloper nie będzie mógł wybudować mieszkań na tym terenie, bo plan miejscowy tego zakazuje. – Zabudowa mieszkaniowa w tej lokalizacji nie może być zrealizowana, ponieważ studium tego nie dopuszcza. To są tereny przeznaczone pod usługi – wyjaśniła Elżbieta Szczepińska, dyrektor wydziału planowania przestrzennego urzędu miasta.
Istnieje jednak możliwość budowy mieszkań na terenach usługowych, z czego deweloperzy coraz chętniej korzystają. Chodzi o budowę mieszkań na wynajem instytucjonalny, w tzw. segmencie PRS, które kwalifikują się pod budownictwo usługowe. Urzędnicy nie biorą takiej możliwości pod uwagę.
– W Krakowie mamy wysyp zainteresowania funduszy i firm, które realizują budynki na terenach usługowych w systemie mieszkań na wynajem. Tego rodzaju inwestycja miała miejsce przy ul. Bagrowej [Bagry Park – red.] czy al. Pokoju [akademik Student Depot]. Tutaj sytuacja będzie taka sama – mówił Grzegorz Stawowy.
Problemy przyszłych mieszkańców
Wydaje się nieuniknione, że na terenie po Tesco powstaną mieszkania na długoterminowy wynajem. Jednakże to, że powstaną one na terenie przeznaczonym pod usługi, rodzi wiele wyzwań.
Grzegorz Stawowy wskazuje na problem parametrów, określonych także w projekcie planu miejscowego dla tego terenu. To obowiązek zachowania 30 proc. powierzchni biologicznie-czynnej, 25 m wysokości zabudowy czy wskaźnik intensywności zabudowy na poziomie 4,0.
– W takich parametrach powstaną potężne bloki, naprawdę duże budynki, które nie mają takiego zacienienia jak budynki mieszkalne, będą postawione gęściej. Oczywiście funkcjonalnie będą one określane „akademikiem”, „hotelem” lub „pensjonatem”. Formalnie będą to budynki usługowe na długookresowy wynajem. Za kilka lat osoby, które tam będą mieszkać, przyjdą do nas i będą prosić o budowę placu zabaw, boiska czy więcej miejsc postojowych, na co tereny przeznaczone pod usługi nie pozwalają – tłumaczył Grzegorz Stawowy.
Na tym terenie prawdopodobnie powstaną mieszkania i częściowo biura, a na parterach budynków zostaną zlokalizowane usługi. Miejsca parkingowe będą zatem niezbędne, aby obsłużyć mieszkańców osiedla czy jego pracowników. Problem w tym, że wskaźnik miejsc parkingowych będzie w tym przypadku o połowę mniejszy niż dla zabudowy mieszkaniowej. W konsekwencji użytkownicy osiedla będą zajmować inne okoliczne parkingi.
Kolejna rzecz dotyczy zieleni. – Wskaźnik powierzchni biologicznie-czynnej wynosi 30 proc., więc jak możemy przewidzieć, większość zieleni zmieści się na dachach. Poza krzewami nie będzie tam żadnej zieleni. W tym miejscu będą mieszkali ludzie z pretensjami, że nie ma tam żadnej funkcji dodatkowej – mówi radny. Proponuje, że warto wstrzymać się z uchwalaniem planu i zastanowić się nad rozwiązaniem tych problemów.
