– Jeśli chodzi o sprzedaż mieszkań, ten rok zakończymy najgorszym wynikiem ostatniej dekady – mówi ekspert rynku nieruchomości. I dodaje, że przy 30-procentowych wzrostach cen, na mieszkanie stać jeszcze mniej osób. – Pensje tak szybko nie rosną – komentuje.
Ada Chojnowska, LoveKraków.pl: Kończy się listopad, zbliża się czas podsumowań. Jak by pan ocenił rok 2024 na krakowskim rynku mieszkaniowym?
Piotr Krochmal, prezes Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości: Jeśli chodzi o sprzedaż, już dziś możemy powiedzieć, że był to najgorszy wynik ostatniej dekady. Nie wiem, czy do końca roku w Krakowie uda się przekroczyć barierę 5 tysięcy sprzedanych mieszkań na rynku pierwotnym, wygląda na to, że niekoniecznie. Tegoroczny wynik będzie więc w porównaniu do ostatnich lat bardzo, bardzo słaby, co na pewno odbije się na tym, że w przyszłości oddawanych mieszkań będzie jeszcze mniej. A już teraz każdego roku ta liczba zmniejsza się mniej więcej o tysiąc.
Dlaczego tegoroczny wynik jest tak słaby?
Są trzy główne przyczyny tego stanu rzeczy. Pierwszą z nich jest niewątpliwie rządowy program Bezpieczny Kredyt 2 Procent, który w zeszłym roku napędził, a w zasadzie wyzwolił uśpiony popyt na mieszkania. Na program skusiło się wiele osób, także tych, których być może byłoby stać na opłacanie wyższego oprocentowania kredytów, które dziś wynosi około 7-8 procent.
Skoro jednak państwo dopłacało, ciężko było nie skorzystać.
Oczywiście. Tym samym jednak mieszkania kupiło wiele osób, które być może zdecydowałyby się na taki krok w tym roku, teraz jednak już nie mają potrzeby. To jedna z przyczyn obecnej sytuacji, drugi powód to wspomniane już wysokie stopy procentowe, z którymi mamy do czynienia obecnie. A trzeci znów jest konsekwencją rządowego programu, którego wprowadzenie sprawiło, że mieszkania w Krakowie zdrożały o prawie 30 procent. Siłą rzeczy więc, przy tak dużych podwyżkach cen, na mieszkanie stać coraz mniej osób. Pensje owszem, też rosną, ale nie wzrosły w ciągu roku o 30 procent jak mieszkania. Obecnie ten pułap cenowy jest, nie da się ukryć, bardzo wysoki, dużej części społeczeństwa na mieszkanie najzwyczajniej w świecie już po prostu nie stać. Ten rok na krakowskim rynku mieszkaniowym zdecydowanie więc zapisze się w historii jako rok kontynuacji wzrostów cen.
A czy jest szansa, że coś się w przyszłym roku zmieni? Spadną ceny mieszkań, może będzie niższe oprocentowanie?
Ceny w Krakowie nie spadną, ja przynajmniej na to bym nie liczył. Trzeba oczywiście pamiętać, że na ich wysokość wpływ ma więcej czynników niż rządowe programy, nie wszystko zależy też od deweloperów. Wiele inwestycji wprowadzanych jest na rynek z pewnym opóźnieniem, związanym choćby z przedłużającymi się procedurami i uzyskiwaniem pozwoleń na budowę, dostępnych gruntów jest niewiele, a te, które są, są również coraz droższe. Obecnie w Krakowie sama cena gruntu odpowiada za około 30 procent ceny mieszkania. Wcześniej z kolei rosły koszty materiałów budowlanych. One obecnie stoją, ale za to zwiększają się koszty robocizny. W takich warunkach ciężko liczyć na to, by deweloperzy ceny obniżali, oni raczej będą ponoszone koszty odbijać sobie na finalnym kliencie.
Jeśli natomiast chodzi o spadek oprocentowania eksperci są zdania, że najwcześniej może do tego dojść pod koniec przyszłego roku.
Czyli do tego czasu dalsze wzrosty, stabilizacja?
Powiedziałbym, że stabilizacja. W tym roku na szczęście nie wszedł w życie kolejny program rządowy zapowiadany jako Kredyt 0 Procent lub Kredyt na Start, można więc powiedzieć, że od maja, kiedy mniej więcej skończyła się realizacja wniosków poprzedniego programu, mamy do czynienia właśnie ze stabilizacją cen. Warto przy tym zwrócić uwagę, że w trzecim kwartale tego roku na rynek wprowadzono jest więcej mieszkań niż w ciągu poprzednich trzech kwartałów, co też znacznie poprawia sytuację jeśli chodzi o ceny. Nie mamy już do czynienia z rynkiem sprzedającego, rynek wreszcie osiąga pewną równowagę pomiędzy popytem a podażą. Nie spodziewałbym się, by w grudniu miało się coś jeszcze zmienić, podobnie w przyszłym roku, przynajmniej do czasu aż nie spadną stopy procentowe. Lub jeśli rząd zdecyduje się jednak wprowadzić w życie kolejny program mieszkaniowy. To jednak decyzja polityczna, ciężko ją przewidzieć. Do tego czasu nie ma co się spodziewać ożywienia na rynku, szykuje się nam więc kolejny trudny rok tak dla deweloperów, jak i dla osób, które chciałyby mieszkanie kupić.
