Po napędzanej dopłatami rządowymi galopadzie cen pozostały wspomnienia i lekka stagnacja. Rodzące się w rządzie pomysły jak wesprzeć Polaków w kupnie własnego mieszkania wyklarowały się i teraz już wiemy, że – z założenia – mają przynajmniej nie wyrządzić większych szkód na rynku.

Krakowskie przedwiośnie

Panuje przekonanie, że wiosną i jesienią najczęściej dochodzi do kupna mieszkań. A więc sprawdzamy, co obecnie dzieje się na rynku i jakie są przewidywania.

– Wiosna na rynku mieszkaniowym powinna przynieść dalsze zwiększone ożywienie popytu i raczej stabilizację cen. Znaczne zwiększenie zainteresowania kupnem mieszkań od nowego roku widzimy już na naszej inwestycji Novy Mateczny – mówi Konrad Hernik, prezes Mix Nieruchomości.

– Ustało oczekiwanie na program dofinansowania rządowego i klienci najwyraźniej przyspieszyli już decyzje zakupowe. Pomimo rosnącej podaży nowych ofert nie spodziewam się obniżki cen mieszkań, a raczej ich stabilizacji – stwierdza.

Konrad Hernik tłumaczy, że gruntów pod inwestycje mieszkaniowe nie przybywa, co oznacza trudności w ich pozyskaniu z uwagi na wysokie ceny i konkurencję. – Przez to koszty wytworzenia i sprzedaży nowych mieszkań w centrum są wyższe od progów wsparcia z programu rządowego, a to z kolei wpływa na trudność w obniżaniu cen – uważa prezes grupy Mix Nieruchomości.

– Trudno w obecnej sytuacji o prognozę, bo działania Donalda Trumpa wystraszyły część klientów, w końcu mieszkanie nie jest idealną inwestycją na czas wojny. Jeżeli jednak sytuacja się uspokoi, to przewiduję powolną poprawę sytuacji i większą sprzedaż, ale bez wzrostów cen w I półroczu, co najwyżej z mniejszymi rabatami – stwierdza z kolei Robert Chojnacki prezes grupy RedNet, założyciel TabelaOfert.pl

– Przełom pierwszego i drugiego kwartału 2025 roku na krakowskim rynku nieruchomości prawdopodobnie pozostanie pod dalszym silnym wpływem kilku kluczowych czynników: wysokich cen mieszkań, ograniczonej podaży gruntów inwestycyjnych, które stanowią kluczowy obok kosztów budowy składnik kosztotwórczy, co przekłada się na wysokie ceny mieszkań oraz rosnącego popytu – zwłaszcza wśród młodych nabywców – uważa Julia Bogdanowicz z Westa Investments, która aktualnie realizuje I etap osiedla Essa Kliny.

Bogdanowicz zaznacza, że choć́ inflacja w ostatnim czasie nieco spowolniła, wciąż mamy do czynienia z wysokimi kosztami finansowania. – Co sprawia, że zdolność kredytowa wielu osób pozostaje ograniczona. Cieszy natomiast, że coraz więcej osób zauważa i głośno zaznacza, że dłuższe utrzymywanie wysokich kosztów kredytów hipotecznych może zbyt mocno wystudzić naszą gospodarkę i szeroko rozumiany rynek nieruchomości – stwierdza.

– Ceny mieszkań na rynku pierwotnym od dłuższego czasu utrzymują się na stabilnym poziomie i nie spodziewamy się w najbliższej perspektywie istotnego ruchu w żadną stronę – ani wzrostu cen, ani spadku cen. Obecnie klienci mogą jednak sporo zaoszczędzić korzystając z różnych atrakcyjnych ofert promocyjnych. W projekcie Apartamenty Portowa rabaty na wybrane mieszkania sięgają bowiem nawet do 128 tys. zł. – mówi Piotr Byrski, Head of Acquisitions and Development Cracow, Matexi Polska.

Na utrzymującą się stabilizację zwraca uwagę również Jakub Sobczyński, dyrektor zarządzający w Megapolis. – Pod koniec 2023 roku oferta była mocno ograniczona, co skłoniło deweloperów do wprowadzenia nowych inwestycji. Dzięki temu podaż została odbudowana, a klienci zyskali szeroki i różnorodny wybór mieszkań. Efektem była rosnąca dynamika sprzedaży, co potwierdzają wyniki z przełomu 2024 i 2025 roku – wyraźnie lepsze niż w pozostałych miesiącach 2024. Widać więc stopniowy powrót do równowagi pomiędzy popytem a sprzedażą, co stabilizuje cały rynek.

Obniżenie stóp pomoże?

– Moim zdaniem podstawowym określeniem, opisującym w jaki sposób będzie się zachowywał rynek krakowski, jest stabilizacja. Dotyczy ona zarówno popytu, który będzie nieco większy niż w 2024 roku (głównie przez dużo szerszą ofertę dla klientów, a to w wyniku systematycznego wprowadzania nowych projektów), jak również cen ofertowych, które dla uruchomionych już inwestycji nie będą się znacząco zmieniać, a ewentualne korekty będą wynikiem jedynie strategii finansowych i marketingowych poszczególnych inwestorów – stwierdza Marcin Rams, prezes Dom Development Kraków

– Średnia cena mieszkania będzie uzależniona od tego, jakie nowe projekty i po jakich cenach zostaną wprowadzone na rynek. Jednak biorąc pod uwagę małą podaż gruntów i ich wysokie ceny, długi czas na przygotowanie inwestycji, który generuje zwiększone koszty finansowe oraz presję na wzrost poziomu kosztów wykonawstwa, nie spodziewam się, by ceny w nowych projektach znacząco odbiegały od dotychczasowych – dodaje.

– Sytuacja rynkowa może się zmienić w momencie obniżenia stóp procentowych, ale moim zdaniem, jeśli to w ogóle nastąpi, to w niewielkim wymiarze i najwcześniej pod koniec roku. My, jako Dom Development, nie uwzględniamy spadku stóp procentowych w naszej strategii działania na ten rok. Drugim ważnym elementem jest zwiększenie podaży gruntów i skrócenie procedur administracyjnych przygotowywania projektów. Te dwa czynniki powinny doprowadzić do redukcji kosztów po stronie inwestorów, a co za tym idzie – przy zwiększonej podaży mieszkań – do dalszej normalizacji cen i zwiększenia popytu – uważa prezes Marcin Rams.

– Jeżeli chodzi o rynek pierwotny, nie spodziewam się żadnych perturbacji. Uważam, że do lata ceny na rynku pierwotnym się nie zmienią – mówi Piotr Krochmal, analityk rynku nieruchomości. Jak dodaje, wpływ na to będzie miał również nowy program rządowy.

Brzęczące „Pierwsze klucze”

W połowie lutego minister rozwoju i technologii Krzysztof Paszyk przedstawił trzysegmentową strategię rozwoju mieszkalnictwa. Jednym z nich jest program wsparcia zakupu mieszkań lub domów na własność – „Pierwsze klucze”.

Z założenia, pieniądze rządowe nie popłyną już do deweloperów i flipperów. Zostały też nałożone limity cenowe od metra kwadratowego – w Krakowie to 11 tys. zł, choć gminy mogą go dowolnie kształtować (obecnie w stolicy Małopolski średnia wychodzi 14 tys. zł/mkw.).

Julia Bogdanowicz z Westa Investments podkreśla, że nie znamy jeszcze szczegółów programu. – Ciężko zatem analizować i przewidywać jego wpływ na rynek i skutki. Jeśli zostanie wdrożony zgodnie z zapowiedziami, może w mojej ocenie wpłynąć na rynek dwojako. Z jednej strony może pomóc osobom, które dotąd nie mogły pozwolić sobie na zakup własnego lokum, a tym samym zwiększyć popyt na rynku wtórnym, co spowoduje w pierwszym rzucie odpływ klientów z rynku pierwotnego – uważa.

– Kluczowa jest też odpowiedź na pytanie o ograniczenia i bezpieczniki w tym programie. Bo nie dziwią pierwsze zastrzeżenia, że taki program może pobudzić jeszcze mocniej flipperów, co wpłynie negatywnie na cały rynek. Z drugiej strony, historia podobnych inicjatyw pokazuje, że dodatkowe środki na rynku często prowadzą do dalszego wzrostu cen nieruchomości, zwłaszcza w dużych miastach, takich jak Kraków. Można zatem się spodziewać wzrostu cen na rynku wtórnym. Oczywiście będzie to mogło mieć miejsce wyłącznie w sytuacji uchwalenia przez miasto limitu cenowego zbliżonego do aktualnej średniej ceny rynkowej na wtórnym rynku – stwierdza Bogdanowicz.

– Długo wyczekiwany program rządowy wsparcia nabycia nowych mieszkań okazał się dużym rozczarowaniem. Najgorsze w tym wszystkim to utrzymanie retoryki, że ci źli deweloperzy na tym nie skorzystają! – ocenia Konrad Hernik z Mix Group.

– Kuriozalne jest to podejście, gdzie zamiast współpracy z deweloperami, którzy odpowiadają za ważną część gospodarki i wypełnienie problemów społeczno-demograficznych, nadal traktuje się ich jako zło konieczne. Założenia programu skupiające się na rynku wtórnym i relatywnie niskich limitach cen, ukierunkowują ten program albo do mniejszych miast albo jako pomoc w sprzedaży mało atrakcyjnych cenowo mieszkań używanych – komentuje.

– Niektórzy żartują wprost, że to program wsparcia flipperów. Program ten na pewno nie wpłynie na poprawę sytuacji na rynku mieszkaniowym – dodaje prezes Mix Group.

– Każdy program, który przybliża potrzebujących do posiadania własnego lokum, zasługuje na uznanie. Cieszy również fakt, że środki zostaną przeznaczone na budownictwo komunalne i społeczne oraz wsparcie zakupu mieszkań z rynku wtórnego – uważa Piotr Byrski z Matexi Polska

Jednocześnie ubolewa nad faktem, że z pomocy zostały wyłączone osoby, które chcą kupić nowe mieszkanie. – Ograniczy to wybór kupujących oraz dostęp do nowoczesnych lokali. Warto natomiast pamiętać, że nowe inwestycje spełniają najwyższe standardy efektywności energetycznej i jakości budownictwa, co ma kluczowe znaczenie dla komfortu i kosztów utrzymania mieszkań w długim terminie. Wyłączenie rynku pierwotnego z programu rządowego może natomiast paradoksalnie zwiększyć popyt na nowe mieszkania. Potencjalni nabywcy, którzy dotąd zwlekali z decyzją o zakupie, właśnie otrzymali sygnał, że nie ma już na co czekać. Mogą teraz skorzystać ze stabilizacji cen na rynku pierwotnym, poszukiwać okazji i negocjować rabaty – przekonuje Piotr Byrski.

Bardzo źle ocenia program rządowy Robert Chojnacki, prezes Grupy Rednet. – Program rządowy to dramat. Jeżeli wejdą dopłaty do kredytów, to będzie to rok 2026, kiedy i tak kredyty będą już niższe. To marnowanie środków publicznych potrzebnych np. na większa armię – uważa.

–  Ale jeżeli już dopłaty są, to jest to jedyny w skali świata program, gdzie z pomocy państwa w zakupie mieszkania wykluczamy nowe mieszkania. Ogólnie – to tak jakbyśmy zakazali produkcji samochodów spalinowych, a potem dopłacali klientom do zakupu 30-letniego diesla – stwierdza Chojnacki.

Tak źle, czy tak dobrze?

– Jeżeli chodzi o krakowskim rynek pierwotny, to nastroje deweloperów bardzo się poprawiły po ogłoszeniu programu ministra Paszyka. W biurach deweloperskich rozdzwoniły się telefony, bo osoby, które czekały na podobny program co Bezpieczny Kredyt 2%, dowiedziały się, że żadnych dopłat nie będzie. Więc ci, co chcą mieć nowe mieszkanie, nie mają już na co czekać – mówi Piotr Krochmal z Monitora Rynku Nieruchomości.

Jego zdaniem program jest skierowany do bardzo wąskiej grupy ludzi. Z drugiej strony, oznacza to, że nie wywoła większych perturbacji na rynkach. Pytanie, jak wpłynie na rynek pierwotny? – Również bez większych zmian. Jeśli chodzi o rynek wtórny, to tam nie było dużych spadków w sprzedaży. W 2024 roku sprzedało się tylko 9 proc. mniej mieszkań niż w 2023. Ale co ciekawe, obrót był wyższy, bo i ceny wzrosły – stwierdza.

I tak w 2024 roku przez sam rynek wtórny w Krakowie przepłynęło 4,6 mld złotych – tak wynika z danych pochodzących z aktów notarialnych, czyli realnych umów.