Ceny mieszkań gwałtownie rosną. Jesteśmy skazani na wynajem [Rozmowa]

fot. Krzysztof Kalinowski/LoveKraków.pl

– Gwałtownie rosnące ceny pozbawiają rzeszę osób szans na zakup mieszkania, dlatego są oni niejako skazani na wynajem. Rynek to dostrzega, a odpowiedzią na takie zapotrzebowanie jest właśnie rozwijający się sektor wynajmu instytucjonalnego – mówi Piotr Krochmal z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości.

Łukasz Jeżak, LoveKraków.pl: Czym są coraz popularniejsze inwestycje mieszkaniowe w segmencie PRS? Jak rozumiem, deweloper stawia budynek lub całe osiedle z założeniem, że powstałe mieszkania będą wyłącznie wynajmowane, nigdy nie zostaną sprzedane, co w długim terminie powinno przynieść inwestorowi większy zwrot z inwestycji aniżeli sprzedaż tych mieszkań krótko po jej zakończeniu.

Piotr Krochmal, prezes mrn.pl: PRS, czyli private rented sector, to rozwinięta na zachodzie Europy instytucjonalna forma wynajmu mieszkań lub akademików. U nas dopiero raczkująca, koncentrująca się obecnie w kilku największych miastach Polski.

Spółki deweloperskie nigdy nie były i nadal nie są zainteresowane tym segmentem. Działalność deweloperska polega na budowaniu i sprzedawaniu mieszkań. Dopóki jest, gdzie i dla kogo budować, to deweloper nie będzie się przebranżawiał, choćby z tego względu, że sektor PRS jest mniej dochodowy.

Inwestycjami w tym sektorze głównie są zainteresowane fundusze inwestycyjne, które starają się nabywać całe projekty deweloperskie w początkowej fazie realizacji. To deweloper jest odpowiedzialny za budowę, ale w tym przypadku robi to dla jednego klienta (funduszu), co jest opłacalne dla obu stron. Dzięki temu koszty związane z działem sprzedaży, reklamą oraz finansowaniem w formie kredytu bierze na siebie fundusz, za co może wynegocjować niższą cenę nabywanych mieszkań.

Czym się różni zatem inwestycja w mieszkania na sprzedaż od inwestycji w mieszkania na wynajem (PRS)?

Obecnie niczym, gdyż fundusze kupują gotowe inwestycje, które były projektowane jakiś czas temu dla masowego odbiorcy. Ale to już się zmienia i w obecnie zamawianych przez fundusze inwestycjach mieszkaniowych dochodzi do niewielkich korekt projektów związanych ze specyfiką segmentu, choć czasem nie są one możliwe z uwagi na uwarunkowania planistyczne.

Jeśli chodzi o domy dla studentów, to te projekty powstają już wyłącznie pod dyktando funduszy, które mają w tym obszarze duże doświadczenie z innych krajów. To, co je charakteryzuje, to dużo przestrzeni wspólnych, które przy dotychczasowym polskim podejściu mogłoby uchodzić za marnowanie powierzchni.

Jaka jest skala tego typu inwestycji w Krakowie? W ostatnim czasie głośno zrobiło się o inwestycjach Echo Investment w ramach platformy Resi4Rent (część Bonarka Living), czy też o projektach AFI Europe (część Bagry Park zakupione od Atalu).

Te dwa projekty ujrzały światło dzienne. Niebawem wypłyną kolejne. Sam znam jeden projekt budowany obecnie przez dewelopera, ale nigdzie nieogłaszany z myślą o odsprzedaniu go funduszowi PRS. Rozmowy trwają i jest duża szansa, że zakończą się sukcesem, choć dla osób szukających mieszkań to nie jest dobra informacja, gdyż takie przejęcia ograniczają podaż mieszkań, prowadząc do wzrostu ich cen.

Czy faktycznie deweloperzy i fundusze będą coraz więcej u nas inwestować w mieszkania na wynajem? Wydaje się, że Polacy nadal są bardzo mocno przywiązani do posiadania własnego "M".

Rynek wynajmu instytucjonalnego obecny jest w Polsce dopiero od kilku lat i powoli się rozpędza. Szczególnie obecny rok jest dla niego dość owocny w przejęcia i zakupy. Wynika to z dużej ilości kapitału, który trafił do funduszy, choćby w ucieczce przed inflacją, będącą skutkiem pandemii.

Na podstawie informacji rynkowych szacuję, że w tym roku udział zakupów sfinalizowanych przez sektor wynajmu instytucjonalnego w Krakowie wyniesie 5-7 proc. wszystkich nowo wybudowanych mieszkań. To kilkukrotnie więcej niż w latach poprzednich.

Polacy są rzeczywiście mocno przywiązani do idei własności prywatnej, co według mnie nie jest złą cechą. W jakimś stopniu zabezpiecza nas to na starość przy naszym kalekim systemie emerytalnym. Przechodząc na emeryturę, większości nie będzie stać na opłacanie najmu mieszkania, a jedynie na opłaty bytowe i egzystencjalne.

Problem w tym, że gwałtownie rosnące ceny pozbawiają rzeszę osób szans na zakup mieszkania, dlatego są oni niejako skazani na wynajem. Rynek to dostrzega, a odpowiedzią na takie zapotrzebowanie jest właśnie rozwijający się sektor PRS, gdyż rynek najmu aktualnie w Polsce jest bardzo rozdrobniony i nieusystematyzowany.

comments powered by Disqus