Dawid Kuciński, LoveKraków.pl: Mamy nowy rok, więc zacznijmy od podsumowania starego. Jaki on był dla pani firmy i projektów, w które się pani zaangażowała?

Julia Bogdanowicz, Westa Investments: Zeszły rok był obfity w różnego rodzaju wydarzenia. Rozpoczęliśmy realizację dwóch inwestycji: Prato Park przy ul. Nowohuckiej oraz II etap inwestycji przy ul. Podedworze. Jednocześnie przekazaliśmy naszym klientom mieszkania wybudowane w ramach inwestycji Podedworze 9 oraz drugi etap Cieszyńskiej 9. Pod tym względem był to intensywny rok. Natomiast kluczowym sukcesem zeszłego roku jest uzyskanie decyzji pozwolenia na budowę naszej największej inwestycji – Essa Kliny.

Już niedługo zaprezentujemy ten projekt. Będzie to coś wyjątkowego na mapie Krakowa. I właśnie to będzie dla mnie priorytetem w 2025 roku.

Niektórzy mogli zapomnieć, o co chodziło z Essą. Przypomnijmy.

To inwestycja na południu Krakowa, przy ul. Anny Szwed-Śniadowskiej, gdzie zamierzamy wybudować osiedle mieszkaniowe, które spełni oczekiwania nawet najbardziej wymagających klientów.  Inwestycja została zaprojektowana w taki sposób, żeby spełnić wszelkie kryteria miasta 15-minutowego, gdzie w zasięgu spaceru mieszkańcy będą mieli szereg udogodnień.

W ramach tego projektu chcemy zrealizować naprawdę rozbudowaną infrastrukturę towarzyszącą na Klinach – stworzyć warunki, by powstały żłobek, przedszkole, restauracje, piekarnie, siłownie, apteki i wiele innych punktów usługowych. Tego w tym rejonie brakuje. Planujemy wybudować lokalny plac targowy, gdzie rolnicy i producenci będą mogli sprzedawać świeże owoce i warzywa. Zależy nam na stworzeniu miejsca, gdzie można będzie załatwić niemalże wszystko. Proszę mi wierzyć, te wymagania miasta 15-minutowego będą tu realnie spełnione. To będzie komfortowe i wygodne osiedle dla krakowian.

Aby ten projekt mógł być realizowany, potrzebna była współpraca z miastem. Chwilę trwały w tej sprawie przepychanki.

Słowo „chwila” jest nieadekwatne do sytuacji, bo to były trzy lata. I nie przepychanki, a trudne negocjacje. Trzy lata zajęło nam wypracowanie kompromisu drogowego z miastem. W realizację infrastruktury drogowej, która pozwoli na odkorkowanie Klinów, będzie zaangażowanych trzech deweloperów: my, czyli Westa Investments, Inter-Bud oraz Atal. Wspólnie mamy wybudować infrastrukturę drogową chodniki, drogi, ścieżki rowerowe i nowe ronda tworzące tzw. „pajączka”, co pozwoli na istotną poprawę sytuacji komunikacyjnej obecnych i przyszłych mieszkańców Klinów. To ważne, bo nasze kompromisowe ustalenia z miastem, które naprawdę i my i urząd możemy nazwać sukcesem, to dobre działania dla wszystkich mieszkańców – również tych, którzy już na Klinach mieszkają.

Pajączka?

Będzie to przedłużenie ulicy bp. Małysiaka za kościołem, Bartla i dalsza budowa dróg w kierunku południowym, które później połączą się z projektowanym przez miasto przystankiem SKA Opatkowice. Obecnie skupiamy się na pracach projektowych, które mam nadzieję, że w najbliższym czasie zaowocują wydaniem decyzji ZRID.  Wierzymy, że wspólnie z jednostkami i wydziałami miasta uda nam się szybko uzyskać niezbędne decyzje administracyjne, aby za kilkanaście miesięcy mieszkańcy Klinów mogli zacząć korzystać z nowych dróg. To na pewno odkorkuje tę część Krakowa i usprawni ruch w okolicy.

Po naszej stronie jest również zaprojektowanie i uzyskanie decyzji administracyjnych dwóch rond: przy ul. Komuny Paryskiej i Zawiłej, a także przy Zawiłej i Borkowskiej. Przy pierwszym zadaniu ZRID jest już procedowany, przy drugim wniosek o jego wydania ma być złożony w przeciągu najbliższych dwóch tygodni.

Ile docelowo ma tam powstać mieszkań?

Zgodnie z obowiązującymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego, uchwalonymi przez Radę Miasta Krakowa, na Klinach w przeciągu najbliższych 20 lat może powstać blisko 10 tysięcy nowych mieszkań. Dlatego tak ważna jest budowa infrastruktury drogowej, ale też tej społecznej. W tym rejonie powstaną przedszkola, żłobki czy szkoła. Mamy też zapewnione w okolicy tereny zielone i rekreacyjne, m.in. poprzez miejskie parki. Łącznie będzie ich prawie 35 hektarów, które będą otulać budowane osiedla. Kliny naprawdę staną się znacznie bardziej przyjazne do życia na co dzień. Będzie to jedna z najbardziej zielonych przestrzeni Krakowa.

Wpłynie to w jakiś sposób na krakowski rynek mieszkaniowy, czy możemy sobie darować tego typu dywagacje?

Ceny na rynku się stabilizują. Głównymi dwoma pozycjami kosztowymi, które stanowią czasami nawet ponad 80 proc. kosztów, to są koszty zakupu ziemi oraz budowy. Problem gruntów inwestycyjnych pod zabudowę wielorodzinną w Krakowie jest od dawna wskazywany jako jeden z głównych czynników wzrostu cen. Raczej nie ma co liczyć na znaczący spadek cen gruntu oraz kosztów budowy, a zatem i ceny mieszkań w Krakowie istotnie się nie obniżą. Mamy przecież od kilku miesięcy wyraźne ochłodzenie na rynku mieszkaniowym. Mieszkań sprzedaje się znacznie mniej. Czy ceny gruntów spadły? Zdecydowanie nie.

Dzisiaj w Krakowie trudno jest kupić grunt w cenie poniżej 3,5 tys. zł do 1 mkw. mieszkania. Jak do tego doliczymy 7 tys. zł kosztów budowy, mamy już prawie 11 tys. zł.  Do tego dochodzą koszty finansowania, koszty architektów, marketingu, sprzedaży i inne związane z budową.

Matematyka w tym przypadku jest nieubłagana, nie da się z tym dyskutować.

To, że mamy stabilizację jest też efektem rezygnacji rządu z kolejnego programu dopłat. Jak pani i środowisko odebrało ten fakt?

Od zawsze jestem przeciwna sztucznym stymulacjom rynku. Nie należy zaburzać praw ekonomii. Uważam też, że w kontekście sytuacji demograficznej naszego kraju, państwo powinno pomagać głównie osobom młodym – rodzinom i parom, które planują dzieci. Obecnie nie stać ich na kredyty, bo mamy bardzo wysokie stopy procentowe i najdroższe kredyty hipoteczne w Europie.

Z wszystkich programów, które funkcjonowały, uważam, że Rodzina na swoim i Mieszkanie dla młodych były bardziej przemyślane, bo skierowane do konkretnej grupy i obwarowane odpowiednimi limitami.

W mojej ocenie potrzebujemy programów propodażowych, zwłaszcza takich, które zwiększą dostępność gruntów inwestycyjnych. Następnie należy się skupić na pomocy tym, którzy jej faktycznie potrzebują, a po trzecie, kluczowe: jeśli zostaną obniżone stopy procentowe – to rynek się sam wyreguluje.

To jest związane z inflacją, a prognozy NBP i RPP mówią, że nastąpi to dopiero w 2026 roku. Optymistycznie patrząc, mamy około półtora roku oczekiwania na takie ruchy.

Tylko dlaczego w Polsce kredyty hipoteczne są tak drogie? I na to pytanie nie odpowie żaden z nas, tylko powinni odpowiedzieć rządzący. Obecni i poprzedni.

Nie jest w porządku, że dzisiaj kredyt hipoteczny jest oprocentowany mocno powyżej 7 proc. Porównajmy to do innych państw, gdzie oprocentowanie kredytów hipotecznych jest znacząco niższe. Mamy najdroższe kredyty hipoteczne w Europie, co jest też jednym z głównych powodów trudności na rynku mieszkaniowym.

Uważam, że tak naprawdę tu jest duża rola państwa i rządu, żeby to unormować, wtedy wprowadzanie programów nie będzie konieczne. Proszę spojrzeć, jakie zyski raportuje sektor bankowy w Polsce. Rekordowe dziesiątki miliardów złotych. I rokroczne wzrosty.

A jak wygląda obecnie zarobek na mieszkaniu? Deweloperzy na swoich inwestycjach mają średnio ok. 20 proc. marży. Z analiz portalu tabelaofert.pl wynika, że zysk banku na 50-metrowym mieszkaniu wybudowanym przez dewelopera wynosi 400 tys. zł. Do tego należy doliczyć też koszty finansowe zapłacone przez dewelopera do banku od zaciągniętego kredytu na budowę mieszkań. Czyli: bank zarabia na kupujących mieszkania i budujących je.

Bank zarabia cztery razy więcej niż deweloper. I proszę mnie dobrze zrozumieć: nie twierdzę, że mamy jako deweloperzy zarabiać tyle, co bankierzy. Twierdzę natomiast, że niezdrową sytuacją na rynku jest, gdy banki notują niebotyczne zyski, a ludzi nie stać na kredyty hipoteczne.

Wróćmy do samego Krakowa. Jak wygląda współpraca z nową administracją?

Współpraca układa się bardzo dobrze, chociaż negocjacje są wyjątkowo trudne. Udaje się nam jednak znaleźć wspólne rozwiązanie korzystane dla krakowian. Byłam członkiem zespołu, który opiniował i wnosił uwagi do dokumentów dotyczących zarządzenia o Zintegrowanych Planach Inwestycyjnych i zarządzeniu drogowym ZDMK, które określa wysokość stawek za realizacje inwestycji drogowych przy realizacji przedsięwzięć deweloperskich. Pokazaliśmy, że możemy usiąść do stołu, możemy pokazać nasz punkt widzenia i znaleźć wspólne rozwiązanie, które będzie korzystne przede wszystkim dla krakowian. Zdajemy sobie też sprawę, że te rozporządzenia nie są idealnie i na pewno będą wymagały zmian, które wyjdą w trakcie procedowania poszczególnych umów z deweloperami.  Uważam, że to, że udało nam się wypracować wspólne rozwiązania, dało impuls do dalszej współpracy i to, że dziś możemy rozmawiać o konkretnych tematach, chociażby jakiego budownictwa chcemy i jakie kryteria powinny spełniać inwestycje deweloperskie. Bardzo się cieszę na możliwość prowadzenia tego typu dialogu z miastem i podległymi im jednostkami. Przed nami na pewno jeszcze dużo pracy – dyskusja nad Strategią Rozwoju Krakowa 2030 oraz Planem Ogólnym Miasta Krakowa.

Ogłosiła pani swój start w wyborach o fotel szefa krakowskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Organizacji, która szczerze mówiąc w ostatnich czasach nie ma najlepszej prasy. Co chwilę słychać o ostrej wymianie zdań centrali PZFD z rządzącymi i konkretnymi ministrami.

PZFD to potrzebna organizacja, która spaja naszą branżę i daje świetne możliwości współpracy, rozwoju, ale też wypracowywania dobrych rozwiązań i kompromisów – dla mieszkańców. I tak widzę swoją rolę jako prezesa krakowskiego oddziału, który w ostatnich latach się mocno rozwinął i już dziś jest nas przeszło 40 członków. Chcę, by PZFD Oddział Krakowski był platformą dobrej współpracy naszej branży wewnątrz – między członkami, ale też na zewnątrz – w kontaktach i wypracowywaniu dobrych rozwiązań dla Krakowa z miejskimi władzami. Dla przejrzystości naszych działań, jeśli tylko członkowie oddziału mi zaufają i zostanę szefową, będę chciała jak najszybciej wprowadzić regulamin, który jasno określi zasady działań naszej organizacji. Równie ważne będzie stworzenie tzw. zespołów roboczych, w których zasiadać będą członkowie organizacji, zainteresowani danym zakresem spraw, by wspólnie wypracowywać dobre rozwiązania i propozycje dla władz miasta, choćby w zakresie planowania przestrzennego czy urbanistyki.

Miasto będzie chętne na taką współpracę?

Tu nie chodzi o chęci lub ich brak. Reprezentujemy branżę, która jest kluczowa, jeśli idzie o rozwój miast i ich przyszłość. Współpraca jest konieczna, by tworzyć jak najlepsze przestrzenie i projekty dla naszego miasta i dla krakowian. Brałam udział w kilkunastu merytorycznych i otwartych spotkaniach z przedstawicielami Urzędu Miasta Krakowa czy jednostek podległych. I potrafimy dojść do porozumienia i znaleźć kompromisowe rozwiązania. Musimy wspólnymi siłami dbać o rozwój Krakowa, poprzez rozsądne planowanie i kreowanie zarówno dobrej atmosfery do inwestowania, jak i odpowiednich przestrzeni do takich projektów.