Eksperci alarmują, że na krakowskim rynku brakuje ok. 100 tys. mieszkań, deweloperów jest coraz mniej, a ceny za mkw. szybują mocno do góry.

Trudną sytuację na rynku mieszkaniowym w Krakowie analizuje Piotr Krochmal.

– Wynika to z tego, że mamy bardzo dodatni wskaźnik migracji w Krakowie. Kraków jest drugim miastem w Polsce, jeżeli chodzi o absorpcję nowych mieszkańców. Pierwsza jest Warszawa. To są dwa miasta, które się tym akurat wyróżniają, do których trafia rocznie netto między 20 a 30 tys. osób. Netto dlatego, że trafia ich więcej, natomiast część osób Kraków opuszcza. Średnio jest to około 15 tys. mieszkańców, którzy przenoszą się do „obwarzanka”, dlatego, że spełniają swoje marzenia o domu. A grunt w Krakowie jest zbyt drogi, by je tutaj realizować – wyjaśnia doradca rynku nieruchomości.

Jako przykład podaje ulicę Na Popielówkę w Zielonkach, która została w ostatnich 3-4 latach zabudowana doszczętnie przez domy szeregowe.

Kolejną przyczyną takiego niedoboru mieszkań na rynku jest przyrost naturalny w Krakowie. W ubiegłym roku, jak informuje GUS urodziło się 19 tys. nowych obywateli naszego miasta, a zmarło 10 tys.

Ubywa deweloperów

Według eksperta, miasto powinno pozwolić na realizację większej ilości zabudowy wielomieszkaniowej.

– A tego nie robi. Wręcz przeciwnie, robi rzeczy zupełnie odwrotne. W 2016 roku mieliśmy na obszarze miasta 214 inwestycji, realizowanych przez 134 deweloperów. W tej chwili tych inwestycji wielomieszkaniowych jest 77, a realizuje niewiele ponad 70 deweloperów. Reszta „wyparowała”. Dlaczego? Ponieważ nie ma gruntów. Kraków zmaga się z tym problemem w coraz większym stopniu, tych gruntów jest coraz mniej dostępnych. Zostali tylko ci, którzy mieli bank ziemi, a ci, którym się on skończył, nie pozyskali nowych gruntów lub przestali po prostu funkcjonować na tym rynku. Poszli do Skawiny, która teraz bardzo mocno się rozwija, do Wieliczki, łącznie do Myślenic. Jest też grupa tzw. „śpiochów”. Oni są uśpieni, w każdej chwili mogą wznowić działalność, ponieważ nie były to duże firmy. Natomiast czekają na możliwość pozyskania terenów i penetrują ten rynek – dodaje nasz rozmówca. 

Wśród deweloperów jest bardzo nieliczna grupa, która zdecydowała się na przebranżowienie.

Remedium na kryzys

By przeciwdziałać kryzysowi na rynku mieszkań, potrzeba zmian systemowych. Jakich? Przede wszystkim należałoby poszerzyć bank ziemi.

– Jeśli tylko w planach zagospodarowania przestrzennego, które teraz będą wprowadzane, radni, czyli włodarze naszego miasta, wyznaczą nowe tereny albo większą intensywność terenów, to tych gruntów przybędzie, a jeśli nie, to one się skończą za około 10-12 lat – przewiduje Piotr Krochmal.

I dodaje: – Rozwiązaniem systemowym jest przeznaczenie nowych gruntów, nie tych, które są, bo te, które są, są już na wyczerpaniu. Chodzi o przeznaczenie nowych terenów pod zabudowę mieszkaniową. Drugim takim czynnikiem, który może zwiększyć ilość mieszkań, to jest zwiększenie intensywności na tych terenach, które teraz są przeznaczone pod budownictwo wielomieszkaniowe. Krótko mówiąc, pozwolić budować więcej pięter.

Dodatkowym rozwiązaniem, które przyjął np. Rzeszów, jest poszerzenie granic miasta. I po prostu pozyskanie w ten sposób nowych terenów.

Analityk przyznał, że nie wierzy w skuteczność powyższych rozwiązań, ponieważ wszystko blokują miejscy radni. Taką postawę tłumaczy tym, że radni uważają, że jak będą blokować deweloperów, to mieszkańcy Krakowa ich będą chwalić, wybierać na kolejne kadencje.

Kraków vs. Warszawa

Według najnowszych analiz w przeciągu najbliższych pięciu lat w Krakowie ceny mieszkań będą porównywalne z cenami w Warszawie, w której dostęp do mieszkań z rynku pierwotnego jest zdecydowanie łatwiejszy.

– Dlatego, że w Warszawie wolno więcej. Po pierwsze wolno budować wysokie budynki. Po drugie tam działa to specjalne prawo „lex deweloper”. W kilku miejscach dopuszczono do tego wytrychu, żeby ułatwić właśnie inwestowanie na terenach, które nie są przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe, ale spełniają kryteria do tego, żeby można było tam postawić dom – wskazuje rozmówca LoveKraków.pl.

Innym pomysłem jest ograniczenie powierzchni biurowej w Krakowie, a tym samym zwiększenie powierzchni dla budownictwa wielomieszkaniowego.