Od 2019 roku deweloperzy podpisali z miastem blisko 450 umów. Zobowiązali się w nich, że za 396 mln złotych wybudują drogi, stworzą chodniki czy ścieżki dla rowerzystów. Tylko w ostatnich trzech miesiącach zeszłego roku oraz trzech obecnego zawarli 47 umów na łączną kwotę ponad 55,7 mln złotych. Jak wylicza Adrian Potoczek, wiceprezes krakowskiego oddziału Polskiego Związku Firm Deweloperskich, wkład inwestorów w powstawanie publicznej infrastruktury jest niemały. – Deweloperzy budują nie tylko mieszkania, ale i niezbędną infrastrukturę, w tym także drogi – zaznacza.

Niejasna procedura

Deweloperzy budując biurowce, nowe osiedla czy nawet pojedyncze bloki mogą dołożyć się do przebudowy układu drogowego. W praktyce powinni zainwestować wokół swojej inwestycji. Co i za ile będą musieli wykonać zależy od decyzji urzędników Zarządu Dróg Miasta Krakowa. Po określeniu zakresu inwestycji drogowych, przedsiębiorca podpisuje umowę z przedstawicielami ZDMK.

– W Krakowie nadal brak rozwiązań, które funkcjonują chociażby w Warszawie, gdzie określono kwotową stawkę na budowę dróg za każdy metr powierzchni powstającej inwestycji deweloperskiej. Nie mamy wytycznych, więc deweloperzy nigdy nie wiedzą, do momentu zawarcia umowy drogowej z miastem, ile będzie ich kosztowała budowa dróg i chodników. Rodzi to sytuacje, że różni deweloperzy realizujący inwestycje w tej samej okolicy, ponoszą różne koszty budowy infrastruktury drogowej i nie wiadomo, jakie jest kryterium ich ustalania. To rozwiązanie nietransparentne, które nie sprzyja harmonijnemu rozwojowi miasta – komentuje Adrian Potoczek.

W podobny sposób wypowiada się Józef Białasik, architekt i prezes B2 Studio. Zwraca uwagę na bardzo długi czas oczekiwania na konkretne wytyczne, często sprzeczne ustalenia z różnych miejskich jednostek czy wydziałów urzędu miasta. W jego ocenie, nad inwestycjami drogowymi, które mają być realizowane przed deweloperów, powinna czuwać jedna osoba, która rozstrzygałaby spory i nadawała kierunek pracy. Dodaje, że największą bolączką jest niesprawiedliwe traktowanie różnych podmiotów.

Julia Bogdanowicz, dyrektor zarządzająca w firmie Westa Investment i wiceprezeska krakowskiego oddziału PZFD: – Dlatego też jako związek postulujemy o wdrożenie procedur, które będą transparentne i sprawiedliwe. Żeby nie było sytuacji, w której jeden deweloper ma wybudować przysłowiowo kilometr dróg, a inny 50 metrów chodnika. To, jak rozwija się tkanka miejska, zależy od nas wszystkich – deweloperów, urzędów, radnych i aktywistów. Rozmawiając oraz tworząc wspólnie procedury i standardy możemy osiągnąć dużo więcej, aniżeli chaotyczna zabudowa oraz niesprawiedliwy podział partycypacji społecznej, jaki możemy zaobserwować obecnie.

Prezydent chce przejrzystości

Podobnego zdania jest Stanisław Kracik, nowy zastępca prezydenta Krakowa odpowiedzialny za inwestycje oraz gospodarkę komunalną. W rozmowie z LoveKrakow.pl mówi, że niedobrze jest, kiedy mieszkańcy lub nawet sami inwestorzy mają poczucie, że w tych tematach panuje uznaniowość. – Jeśli nie wypracujemy jednolitych kryteriów – a już nad tym zaczęliśmy pracować – związanych z wielkością prowadzonych inwestycji liczonych w powierzchni użytkowej mieszkań to ta sytuacja będzie ciągnęła się dalej. Nie jest ona dobra zarówno dla miasta i deweloperów – podkreśla.

Wiceprezydent informuje nas, że odbyło się już kilka spotkań z branżą deweloperską i widać po obu stronach gotowość do podjęcia tematu. Zdradza, że rozważa wprowadzenie kryterium – jeśli po analizach prawnych okaże się to zgodne z prawem – aby prywatni inwestorzy wpłacali pieniądze na specjalne konto. – Później z tych funduszy moglibyśmy realizować potrzebne inwestycje. Niekoniecznie musi być tak, że deweloper buduje jakiś kawałek drogi, nie tworzy spójnego układu komunikacyjnego, a później ten fragment ulicy przekazuje miastu – wyjaśnia.

Zapewnia, że na docelowe rozwiązanie jak deweloperzy będą musieli partycypować w kosztach finansowania budowy dróg czy chodników trzeba będzie poczekać jeszcze kilka miesięcy. Wcześniej będzie chciał skonsultować ten temat nie tylko z przedsiębiorcami, ale również przedstawicielami mieszkańców.

– W żadnych przypadku nie ma mowy o uznaniowości, bo mamy wewnętrzne procedury, które są ściśle przestrzegane. Jednak we współpracy z prezydentem oraz w dialogu z różnymi zainteresowanymi stronami pracujemy, aby wspólnie wypracować model, który będzie z korzyścią dla miasta i krakowian, a także podmiotów gospodarczych – mówi Magdalena Nowak-Obrzut, dyrektorka ZDMK.

Deweloperzy: Zależy nam na pełnej transparentności

– Zależy nam na pełnej transparentności i widzimy, że po stronie miasta jest chęć stworzenia jednolitych i przejrzystych zasad dla sytuacji związanych z realizacją inwestycji drogowych. Widać, że miastu zależy, aby temat doprowadzić do końca. To przyczyni się do jawności działań urzędników oraz przedsiębiorców, co pozytywnie wpłynie na rozwiązania drogowe – komentuje Julia Bogdanowicz.

W Krakowie może zacząć obowiązywać warszawski model. Władze stolicy w 2021 roku zdecydowały się na wprowadzenie tzw. cennika dla deweloperów. Jakub Dybalski z warszawskiego Zarządu Dróg Miejskich tłumaczy nam, że wtedy określono jednolitą procedurę zawierania umów z inwestorami, a kluczowym elementem było wprowadzenie stawek – określonych zarządzeniem prezydenta Rafała Trzaskowskiego – uzależnionych od miejsca i zakresu inwestycji deweloperskiej. – Dzięki nim deweloper może oszacować jaki wkład będzie musiał wnieść do rozbudowy dróg – podkreśla.

Jeśli deweloper chciałby wybudować blok na terenie dzielnicy Wola to do każdego metra kwadratowego na konto miasta musiałby przelać 125 złotych, ale już na odleglejszym od centrum Bemowie – 156,26 zł. – Stawki zostały ustalone zarządzeniem prezydenta w taki sposób, aby premiować zabudowę mieszkaniową bliżej centrum: na przedmieściach przelicznik ten będzie odpowiednio większy – słyszymy w Zarządzie Dróg Miejskich.

Jakub Dybalski z ZDM zwraca nam uwagę na jeszcze inne rozwiązanie wprowadzone w Warszawie. Został utworzony tam zespół konsultacyjno-negocjacyjny. – Deweloper składając wniosek do umowy określającej szczegółowe warunki przebudowy drogi, ma w jednym miejscu wszystkie miejskie instytucje, których zgody czy opinie musiałby pozyskać – zaznacza.

Dodaje, że deweloperzy bardzo często korzystają z tej procedury, choć nie jest ona obowiązkowa. – Dla nich to ułatwienie i skrócenie całego procesu koniecznego do uzyskania pozwolenia na budowę, a bez uzgodnienia z zarządcą drogi takiego pozwolenia nie dostaną. Korzyść dla miasta, poza usprawnieniem całego procesu i jego przejrzystością, to również zabezpieczenie, które pozwala na realizację prac drogowych na koszt dewelopera, jeśli on nie wywiąże się z ustaleń – mówi.