Analiza rynku: mieszkania w Krakowie drożeją i… będą drożeć?

Od wiosny 2019 roku do okresu jesienno-zimowego 2020 roku średnia cena za mkw. nowego mieszkania w Krakowie wzrosła z 7,8 tys. zł do 9,9 tys. zł.

Na razie wydaje się, że ta bariera 10 tys. zł za mkw. jeszcze nie zostanie przebita. Być może w przyszłym roku – mówił Piotr Krochmal, ekspert z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości podczas kwietniowej konferencji Stowarzyszenia Budowniczych Domów i Mieszkań.

Mimo pandemii popyt mieszkaniowy w Polsce utrzymał się na dość wysokim poziomie. Analitycy HRE Investments wskazują, że tegoroczny luty był wręcz rekordowy pod względem ilości wniosków o uzyskanie kredytów hipotecznych. Polski Związek Firm Deweloperskich szacuje, że w 2021 roku ceny mieszkań w naszym kraju mogą wzrosnąć o ok. 5 proc. Wpływ na ten stan rzeczy będą miały zaostrzone wymogi efektywności energetycznej, wzrost kosztów materiałów budowlanych i wprowadzenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. W stolicy Małopolski dochodzi jeszcze jeden czynnik. Kraków jest świetnym przykładem tego, co antydeweloperska polityka robi z cenami mieszkań i jak cierpią nabywcy, i mieszkańcy. Wzrost cen, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym w ciągu ostatnich trzech lat wyniósł 27,9 proc. – zauważa Konrad Płochocki, dyrektor generalny PZFD. Dodaje również, że tylko w ciągu ostatnich trzech lat wzrost cen ofertowych na krakowskim rynku pierwotnym sięgnął ponad 40 proc.

Rynek pierwotny rządzi się swoimi prawami

Natomiast z danych mrn.pl (opracowanych na podstawie aktów notarialnych) zaprezentowanych podczas konferencji SBDiM wynika, że mieszkania w inwestycjach na rynku pierwotnym w Krakowie podrożały tylko w okresie 2019/2020 o 15 proc. Największy wzrost cen ofertowych za mkw. nastąpił w dzielnicach takich jak Zwierzyniec – z ok. 11 tys. zł do ponad 14 tys. zł oraz Swoszowice – z niecałych 6 tys. zł do przeszło 9 tys. zł. Z kolei najmniejsze różnice cenowe w wysokości kilkuset złotych odnotowano w Czyżynach, Łagiewnikach, na Dębnikach oraz Podgórzu Duchackim. Najtańsze nowe mieszkania w Krakowie (pod względem średniej ceny za mkw. odnotowanej z końcem 2020 roku) można znaleźć na Prokocimiu, Wzgórzach Krzesławickich i w Łagiewnikach.

Podczas konferencji SBDiM Piotr Krochmal podkreślił, że spadek sprzedaży nowych mieszkań w ciągu ostatniego roku wyniósł 30 proc., choć początek 2020 roku zapowiadał się bardzo dobrze. W I kwartale zanotowano bowiem rekordową ilość sprzedanych mieszkań – 3200, która w wyniku pandemicznych obostrzeń spadła w II kwartale do 1100 lokali.

Ile kosztują mieszkania w Krakowie na rynku wtórnym?

Średnia cena za mkw. na rynku wtórnym w stolicy Małopolski wyniosła w 2020 roku ponad 10 tys. zł. Oczywiście ceny różnie kształtowały się w poszczególnych dzielnicach miasta. Poszukujący mieszkania w Nowej Hucie musieli liczyć się z kosztami w wysokości 7,5 tys. zł za mkw., podczas gdy na Podgórzu było to już 8,5 tys. zł/mkw. Jeszcze parę lat temu można było w Śródmieściu czy Krowodrzy kupić mieszkanie za 330-340 tys. zł. W tej chwili pół miliona to średnia dla Śródmieścia, a jeśli chodzi o Krowodrzę, jest to wydatek rzędu 470 tys. zł – zauważył Piotr Krochmal podczas konferencji SBDiM. Ubiegłoroczną sprzedaż mieszkań z rynku wtórnego w Krakowie zamknięto ze stosunkowo niewielkim ok. 11-12 proc. spadkiem. Zdaniem eksperta przyczyną tego stanu rzeczy jest fakt, że część nabywców w wyniku informacji zawieranych w różnych artykułach prasowych na początku pandemii spodziewała się wręcz upadku deweloperów. Zatem rynek wtórny wydał się im po prostu bezpieczniejszy.

Czy krakowski rynek sprzyja inwestycjom?

Między 2012 a 2016 rokiem liczba inwestycji deweloperskich w stolicy Małopolski oscylowała wokół 200. W następnych latach nastąpił spadek, który w II połowie 2019 roku zatrzymał się na poziomie ok. 80 inwestycji. Od tego czasu odnotowano delikatny wzrost – z końcem ubiegłego roku było już ponad 100 inwestycji. Tymczasem zdaniem dyrektora generalnego PZFD antydeweloperskie działania Krakowa, opóźniające realizacje budowlane, rozpoczęły się ok. 5 lat temu. Wskutek tego otrzymywanie decyzji administracyjnych stało się dla deweloperów jeszcze trudniejsze, a tym samym wydłużył się czas powstawania inwestycji mieszkaniowych. W latach 2018-2019 najwięcej pozwoleń o warunkach zabudowy co do bloków mieszkaniowych wielorodzinnych wydano po upływie 365 dni, a więc ze znacznym przekroczeniem ustawowego terminu 60 dni. Tego w stolicy Małopolski nie dotrzymano w podanym okresie ani razu.

Prognozy na przyszłość

Wstępne dane od deweloperów z I kwartału 2021 roku, wskazują, że nastąpi wzrost liczby inwestycji deweloperskich w Krakowie. Czy będzie im towarzyszył wzrost cen mieszkań? Obostrzenia pandemiczne i opóźnienia pracy urzędów, wyższe o 10-20 proc. opłaty za grunty pod zabudowę mieszkaniową wielorodzinną oraz widmo zbliżających się wyborów z pewnością wpłyną na mieszkania w Krakowie. Pytanie: w jakim stopniu? Jeżeli nie nastąpi dramatyczna zmiana polityki miejskiej w Krakowie, znowu w tym roku, po raz trzeci z kolei zobaczymy najwyższy wzrost cen spośród dużych miast. Założyłem się o to rok temu, założyłem się o to dwa lata temu publicznie w mediach. Smutna jest to wygrana – podsumowuje Konrad Płochocki.

Maria Gil, redaktor prowadząca serwisu Krakula.pl (dawniej Krakowski Rynek Nieruchomości)

comments powered by Disqus