Nie najlepsze nastroje panują w branży deweloperskiej. Liczba dostępnych na rynku mieszkań mocno przewyższa potrzeby, a przede wszystkim chęci i możliwości zakupowe klientów.
W sześciu największych miastach w Polsce dostępnych jest obecnie około 60 tys. mieszkań. W pierwszym kwartale tego roku wprowadzonych zostało 13,4 tys. ofert, a realnie sprzedanych zostało około 9 tysięcy lokali. – Ze sprzedażą jest słabo. Dzisiaj mamy najwyższą ofertę w historii – ocenia Kazimierz Kirejczyk z JLL Polska.
Wiąże się to oczywiście z cenami. Z punktu widzenia deweloperów to zły znak. Teoretycznie zadowoleni powinni być klienci, ale to nie jest takie proste.
Z danych udostępnionych przez Kazimierza Kirejczyka wynika, że nasze miasto przeszło z bardzo niskiej liczby ofert do bardzo wysokiej, która dogania tę z 2013 roku, czyli około 10 tys. mieszkań na rynku, przy średniej cenie około 17 tys. złotych za mkw.
Na rynek zostało w tym czasie wprowadzonych 3 tys. mieszkań, z czego połowa przez ogólnopolskie firmy. – Pytanie, czy to było dobre posunięcie. Na czym się opierało? Na wierzę, że kredyty będą tańsze czy może przekonaniu, że nasza inwestycja będzie się sprzedawać? – zastanawia się ekspert.Jednak popyt jest słaby z uwagi na nadal wysokie stopy procentowe, brak programu wspierającego, a także, a może przede wszystkim dlatego, że ludzie odraczają ważną decyzję z uwagi na sytuację na świecie.
Kto pierwszy mrugnie
Mariusz Bryksy, prezes spółki deweloperskiej Bryksy, uważa, że branża czeka na to, kto pierwszy mrugnie i zacznie dawać znaczące upusty. – Na razie ceny się trzymają, a z naszych analiz konkurencji wynika, że upusty dają ci, którzy mierzą się z jakimiś problemami. Jest też możliwość, że te duże firmy będą musiało opuścić ceny z uwagi na wymogi, jakie stawiają przed nimi akcjonariusze – stwierdza.
– Słaba sprzedaż to nie dramat rynkowy. Każdy normalny deweloper jest w stanie to przeżyć. Ale może więksi będą chcieli zachwiać rynkiem – uważa Mariusz Bryksy.
Jacek Furga z Amronu zwraca jednak uwagę na to, że w tym roku liczbą kredytów przekroczy 180 tys., co przełoży się na większy popyt, ale dopiero w drugiej połowie roku. Narzekać nie mogą również deweloperzy, na których mocniej otwarły się banki. Jak zauważa Iwona Załuska z Upper Finance, oferty są obecnie bardzo dobre, a banki przychylniejszym okiem patrzą również na inwestycje biurowe. – Banki otworzyły się też na finansowanie biurowców – stwierdza.
– Deweloperzy nie mają finansowania od klientów, dlatego muszą zwracać się do banków, a banki chcą dawać kredyty, bo na nich zarabiają – podkreśla.
„Syndrom zatłoczonego tramwaju” i współczucie dla trębacza
Czy Kraków ma jakieś szczególne atuty na tle innych miast? – Mnóstwo – odpowiada Kazimierz Kirejczyk. – Problemem nie jest ściągnięcie nowych mieszkańców, ale to, czy oni słuchając przerwanego hejnału, będą współczuć trębaczowi, czy chwalić trafność strzału – mówi.
– W Krakowie mamy syndrom zatłoczonego tramwaju. To dobrze, że ja jadę, ale żeby już nikt inny nie wszedł. Taka mentalność. W budownictwie oznacza to, że jeśli ja już mam dom czy mieszkania, to obok nikt nie może się budować, bo ja tam chodzę z psem albo mam dobry widok – stwierdza Mariusz Bryksy.
Inwestor wskazuje również na problem obrony „zieleni” za wszelką cenę. – W tym betonowego placu, który ma szansę zamienić się na osiedle z trawnikami – mówi, dodając, że pozytywna jest kwestia ciągłego rozwoju miasta.
Prof. Waldemar Rogowski z SGH zwraca uwagę na kwestie przyszłościowe. Według eksperta należy zacząć od uczelni, aby te zaczęły kształcić na atrakcyjnych kierunkach związanych z zawodami przyszłości. Wtedy miasto zarówno będzie miało stały dopływ młodych ludzi, ale co ważniejsze pracodawców, którzy będą chcieli wykorzystać wykształcone kadry.
Jak odwrócić trend?
Wracając do kwestii tu i teraz. Optymizm pocovidowy został brutalnie zabity przez wojnę w Ukrainie. Ta obecnie ustępuje w sumie zawirowaniom, jakie są powodowane przez decyzje, a konkretnie nieprzewidywalność administracji Donalda Trumpa. Według Kazimierza Kirejczyka obecnie tylko obniżenie stóp procentowych oraz „coś mocniejszego niż tylko zamrożenie konfliktu zbrojnego” może spowodować odbicie na rynku.
– Krótkoterminowo należy się nastawić na trudne czasy – słabą sprzedaż i bronienie cen rynku. Nie ma szans na coś pozytywnego. Wszyscy czekają na upusty. To będzie trudny rok. Ja bym stawiał na aktywy płynne – uważa Mariusz Bryksy.
– Warren Buffett powiedział, że gdy jest odpływ, wtedy widać, kto pływał bez majtek. Tutaj właśnie zobaczymy, kto jest słabym ogniwem kapitałowym – uważa Waldemar Rogowski.
Jak podkreśla, inwestor w końcu musi przestać się bać, bo wtedy będzie skłonny do inwestycji i podejmowania ważnych decyzji. Jak na razie jednak, nie ma co się na to nastawiać.
Dyskusja odbyła się w ramach 10. Konferencji „Nowe wzywania rynku mieszkaniowego”. Została zorganizowana przez Stowarzyszenie Budowniczych Domów i Mieszkań. Portal LoveKraków.pl był patronem medialnym wydarzenia.
