Niezabudowany teren między adresami Długa 68 i 70 oraz działka naprzeciwko parku Jalu Kurka decyzją sądu zostały wyłączone spod ustaleń planu miejscowego. W pierwszym przypadku oznacza to większą elastyczność właściciela, w drugim możliwość zagospodarowania działki.
10 września Naczelny Sąd Administracyjny oddalił skargi kasacyjne miasta oraz spółki od wyroku, jaki zapadł rok wcześniej w sprawie terenów znajdujących się w planie miejscowym „Kleparz”. Nieruchomości te, jako tereny niezabudowane, zostały przeznaczone w całości lub częściowo pod zieleń.
Warto podkreślić, że jest to już drugie koło przed sądami tego postępowania administracyjnego. Uzasadnienie wyroku NSA nie jest jeszcze dostępne, jednak wiadomo, co orzekł sąd I instancji.
Ulica Długa – bez wytłumaczenia wprowadzenia zakazu
Przy ulicy Długiej i Szlak częstochowska spółka posiada trzy działki, które są przeznaczone pod zabudowę usługową i mieszkaniową. W skardze do sądu firma stwierdziła, że planiści m.in. niezgodnie z prawem wyznaczyli tam strefy zieleni, błędnie ustalili dwa różne wskaźniki terenu biologicznie czynnego dla tego samego obszaru działki czy też wyznaczyli zbyt niski wskaźnika intensywności zabudowy.
Co ciekawsze, spółka posiada pozwolenie z 2020 roku na wybudowanie budynku hotelowo-usługowo-handlowego na tych działkach. I ewentualna zmiana jego zapisów byłaby już rozpatrywana na zasadach określonych w planie miejscowym z 2021 roku, a nie wydanej dużo wcześniej decyzji o warunkach zabudowy. Spółka uznała to za niekorzystne dla jej interesów.
Miasto nie zgodziło się z zarzutami, tłumacząc, że „celem sporządzenia planu miejscowego była ochrona istniejącego układu urbanistycznego oraz istniejących zespołów zabudowy, a także ochrona i kształtowanie zieleni we wnętrzach kwartałów”.
Innego zdania był Wojewódzki Sąd Administracyjny, który orzekł, że miało miejsce nadużycie władztwa planistycznego i istotne naruszenie zasad sporządzenia planu, ale co do dwóch, a nie trzech działek.
Gmina, zakazując budowy na terenach zielonych, bardzo mocno ingerowała w prawo właściciela działek, które znajdują się w centrum miasta i są przeznaczone pod zabudowę. Zdaniem sądu, w sytuacji, gdy wprowadzono zakaz budowy na terenach mieszkaniowych, należało szczegółowo wyjaśnić, dlaczego ten zakaz został wprowadzony. Nie jest wystarczającym argumentem to, że działki do tej pory nie zostały zabudowane.
Sąd wypowiedział się też o strefach zieleni. – Jeśli organ planistyczny planuje wprowadzenie terenów zieleni, to powinien w planie wyodrębnić teren o takim przeznaczeniu, a nie tworzyć jakieś pojedyncze strefy – stwierdził WSA.
Pędzichów – niemal wywłaszczona działka
Blisko 45-arowa działka przy ul. Pędzichów, w sąsiedztwie parku Jalu Kurka, w planie miejscowym została przeznaczona pod zieleń publiczną. Skarżąca – osoba prywatna – zarzuciła miastu, że uniemożliwia się jej wykorzystanie tego terenu zgodnie z zapisami studium, czyli na zabudowę wielorodzinną i usługową. Dodała, że samo studium było już analizowane przez Naczelny Sąd Administracyjny, który orzekł, że w takich przypadkach możliwe jest dopuszczenie funkcji zieleni, ale na terenach miejskich, a nie prywatnych.
Urzędnicy nie zgodzili się z zarzutem i, opierając się na planach historycznych, stwierdzili, że obszar zieleni został wyznaczony prawidłowo na niezabudowanym terenie.
– Tereny zieleni urządzonej nie zostały wyznaczone dowolnie. Obejmują tereny niezainwestowanie stanowiące powierzchnię biologicznie czynną, co jest zgodne z celami sporządzenia planu. Wyważono interes prywatny i publiczny – stwierdził magistrat.
Wojewódzki Sąd Administracyjny orzekł, że w tym przypadku miasto postąpiło niezgodnie z prawem. – Kwestionowane rozwiązanie planistyczne, skutkujące drastyczną ingerencją w przysługujące skarżącej prawo własności nieruchomości, poprzez odebranie skarżącej prawie całej działki spod możliwości zabudowy, nie znajduje uzasadnienia z punktu widzenia ważnego interesu ogólnospołecznego – stwierdził sąd.
WSA podkreślił, że obok znajduje się ogólnodostępny park, który "zaspokaja potrzeby w zakresie dostępu do terenów związanych z rekreacją i wypoczynkiem”. W uzasadnieniu wyroku znalazł się też fragment dotyczący bardziej kompromisowego rozwiązania tej sytuacji, jak w przypadku innych terenów objętych planem miejscowym.
– (..) przyjęto ustalenia radykalne, całkowicie ignorujące uzasadnione potrzeby i plany skarżącej. De facto przyjęte ustalenia planu przewidują w istocie wywłaszczenie terenu należącego do skarżącej, która w świetle ustaleń planu nie tylko nie może zabudować swojej nieruchomości, ale również nie może z niej korzystać w jakikolwiek inny sposób uwzględniający jej uzasadnione interesy (w tym interes ekonomiczny) – stwierdził sąd.
