Krakowski rynek biurowy to – żeby sobie lepiej wyobrazić – 10-piętrowy budynek, tyle że o powierzchni przekraczającej 1,8 mln mkw. Od kilku lat prawie całe dwa piętra stoją puste, bo odsetek niewynajętych przestrzeni oscyluje wokół 19-20 proc.

Tak wynika ze statystyki. W jednych biurowcach skomercjalizowany jest każdy metr kwadratowy, w drugich to 85 proc., a jeszcze innych wskaźnik ten wynosi 75 proc. Były szkieletor, a obecnie Unity Tower, wydaje się wyjątkiem, nie tylko ze względu na jego historię.

Na 15,5 tys. metrów powierzchni biurowej pusta stoi połowa, czyli 7126 mkw. – tak wynika z oferty dostępnej na stronie officepoland.pl, prowadzonej przez firmę z branży nieruchomości Knight Frank.

Obecnie dostępne są przestrzenie na piętrach od pierwszego do szóstego, oraz na 10, 13 oraz 17. Na każdym z pięter 3-6 to ponad 1 tys. mkw. wolnej przestrzeni, a na reszcie kondygnacji między 590 a 860 mkw. Przy czym powierzchnia typowego piętra to między 500 a 1000 mkw.

Ceny za wynajem biura to 14,3 – 16,2 euro/mkw. (w Krakowie mamy przedział od 10 do 16 euro), za mkw. powierzchni usługowej trzeba zapłacić 16 euro, opłata eksploatacyjna to ok. 20 zł, a czynsz za parking podziemny wynosi 110 euro. Natomiast współczynnik parkingowy wynosi 1:74.

Oznacza to, że na każde 74 mkw. powierzchni biurowej przypada jedno miejsce parkingowe. Czyli im większe biuro, tym więcej miejsc parkingowych. Jeśli np. firma wynajmuje 740 mkw., to według tego współczynnika przysługuje jej 10 miejsc parkingowych.

Co jest nie tak?

Przedstawiciele zarządcy biurowca, jak i osoby odpowiedzialne za komercjalizacje nie odpowiedziały na nasze pytanie dotyczące problemów z wynajmem i tego, czy po rozmowach z potencjalnymi klientami, wiedzą, jakie są główne przeszkody w zapełnieniu biurowca. Jedyna odpowiedź, jaką dostaliśmy kilka miesięcy temu, brzmi następująco: „Kompleks Unity Centre cieszy się wysokim stopniem wynajęcia powierzchni biurowych. Świadczy o tym między innymi zwiększony ruch na placu przed kompleksem”. Dalej w treści mogliśmy przeczytać o jesiennym jarmarku i planowaniu organizacji cyklicznych wydarzeń, aby centrum stało się atrakcyjne nie tylko dla wynajemców, ale również mieszkańców.

– Myślę, że po prostu popełnili błąd marketingowy. Zaczęli w złym momencie i na nieodpowiednim poziomie cen, dlatego nie udało się płynnie przejść przez komercjalizację – mówi nam jeden z ekspertów rynku biurowego w Krakowie, który chce pozostać anonimowy.

Jednak specjalista twierdzi, że zapełnianie pustych powierzchni idzie powoli do przodu. – Zresztą, postawili na dywersyfikację, bo kiedyś prawie cała przestrzeń miała być tam biurowa. W tej chwili mamy hotel, restauracje i inne przydatne powierzchnie. Na pewno sobie poradzą – stwierdza. Jak dodaje, biurowiec jest zlokalizowany w bardzo dobrym miejscu,  a ceny nie odstają obecnie od zakresu w Krakowie.

Winne zmiany po pandemii?

W 2024 roku renegocjacje umów wynosiły 60 proc. transakcji na rynku. – To też jest wynik tego, że w związku z hybrydowym systemem pracy, zmniejszyło się zapotrzebowanie na powierzchnię. Jeżeli ktoś taki system stosuje oczywiście i stara się tą powierzchnię dostosować, stąd trend negocjacji – tłumaczy ekspert.

Innym trendem jest stwarzanie pracownikom jak najlepszych warunków do pracy, co wiąże się ze zwiększaniem wynajmu powierzchni. – Więc to nie jest tak, że nagle spadło gigantycznie zapotrzebowanie na powierzchnię biurową w związku z tą pracą hybrydową – uważa nasz rozmówca.

Ruchy w wieżowcu

W budynku niedawno 1,8 tys. mkw. powierzchni na piętrach 22-24 wynajęła firma The Shire-Beyond Coworking. Marka oferuje profesjonalne przestrzenie biur serwisowanych typu premium.

– Unity Tower to miejsce o wyjątkowej symbolice i doskonałej lokalizacji. Naszym celem było znalezienie przestrzeni, która wyróżniałaby się na konkurencyjnym rynku biur serwisowanych w Krakowie. Powierzchnia trzech najwyższych pięter biurowych Unity Tower z zapierającymi dech w piersiach widokami to przestrzeń, która świetnie wpisała się w nasze potrzeby – informuje Rafał Pisklewicz, Managing Partner w The Shire Beyond Coworking.

– Dzięki tej transakcji mamy możliwość stworzenia jednych z najbardziej prestiżowych przestrzeni flex w mieście. Wierzymy, że nasza oferta przyciągnie zarówno rodzimych przedsiębiorców, jak i międzynarodowe firmy, które poszukują na krakowskim rynku nowoczesnych rozwiązań o wyjątkowym designie – stwierdza Oskar Odziemczyk oraz Managing Partner w The Shire Beyond Coworking.

Pod koniec stycznia ogłoszono, że w wieżowcu pojawi się salon gier pod szyldem Arcade Bee z lożami, prywatnymi pokojami karaoke oraz barem serwujący piwa i koktajle.

Nadal nie jest wiadome, co z restauracją na ostatnim piętrze. Inwestor zapowiadał, że otworzy swoje podwoje na jesień zeszłego roku.

O Unity Tower

Unity Tower to najwyższy budynek w Krakowie o wysokości 102,5 metra. Jego historia sięga 1968 roku, kiedy to ogłoszono konkurs na projekt siedziby Naczelnej Organizacji Technicznej. Zwycięska koncepcja zakładała realizacje 92-metrowego wieżowca, którego budowę rozpoczęto w 1975 roku. Z powodu problemów finansowych, cztery lata później prace zostały wstrzymane. Niedokończoną konstrukcję krakowianie ochrzcili mianem szkieletora.

Między 2016 a 2020 rokiem trwała przebudowa wieżowca w nowoczesny biurowiec. Obecnie Unity Tower jest częścią kompleksu Unity Centre, czyli pięciu budynków, w tym hotelu. Łączna powierzchnia użytkowa to około 50 tys. metrów kwadratowych.