W Krakowie brakuje 100 tys. mieszkań [ROZMOWA]

W Krakowie mamy blisko 410 tys. mieszkań fot. Krzysztof Kalinowski/LoveKraków.pl

– Gdyby nie deweloperzy, miasto zaczęłoby wymierać – ceny mieszkań skoczyłyby do poziomów nieosiągalnych dla większości społeczeństwa i ludzie przestaliby się tu osiedlać, co spowodowałoby natychmiastowy odwrót biznesu, który potrzebuje rąk do pracy, a tych w Krakowie zaczęłoby brakować – mówi Piotr Krochmal z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości, od ćwierć wieku związany z rynkiem krakowskim.

W 2019 roku zasób mieszkaniowy Krakowa powiększył się o 13 tys. mieszkań (720 tys. mkw. powierzchni użytkowej). Na koniec 2018 roku zarejestrowano 389,6 tys. mieszkań, natomiast rok później w grudniu 402,5 tys. –  tj. 23,18 mln mkw. powierzchni użytkowej.

Od stycznia do końca sierpnia 2020 roku oddano do użytkowania w Krakowie 6,3 tys. mieszkań.

Łukasz Jeżak, LoveKraków.pl: Czy zasoby mieszkaniowe w Krakowie są wystarczające, optymalne w porównaniu z innymi dużymi miastami w kraju?

Piotr Krochmal, analityk MRN: Nie, nie są wystarczające. W innych dużych miastach Polski panują inne uwarunkowania. Należy pamiętać, że część mieszkań nie służy zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych, a jest kupowana celem inwestycji. W Krakowie jest pole do takich inwestycyjnych zakupów, bo to duży ośrodek uniwersytecki (długoterminowy najem studentów) oraz turystyczny (najem krótkoterminowy).

W innych dużych miastach – poza stolicą – te uwarunkowania są inne, znacznie gorsze. Stąd porównanie Krakowa do innych miast wydaje się nieodpowiednie. Jednostek mieszkalnych w naszym mieście jest więcej niż gospodarstw domowych. Statystycznie więc wszystko powinno się zgadzać, każde gospodarstwo domowe powinno mieć swój lokal – a tak nie jest, między innymi z tych powodów, o których wspomniałem wyżej.

Mówi się, że w Polsce brakuje nawet 2 mln mieszkań. Jak wiele z nich brakuje w Krakowie?

W Krakowie brakuje ok. 100 tys. mieszkań. Jednakże liczba ta zmienia się z każdym kolejnym miesiącem i za rok może być zarówno wyższa, jak i znacznie niższa. Składa się na to kilka czynników, ale głównym jest migracja.

Kraków notuje dodatnie saldo migracji w ostatnich latach, rośnie liczba mieszkańców, więc potrzeby mieszkaniowe także rosną. Jeśli trend się odwróci, choć nic na to nie wskazuje – nawet długoterminowe prognozy GUS są dla Krakowa bardzo optymistyczne pod tym względem – to popyt na mieszkania będzie się zmniejszał.

Czy kilkanaście tysięcy mieszkań oddawanych rocznie zaspokoi potrzeby mieszkaniowe miasta? Może umożliwienie budowania deweloperom większej liczby mieszkań rozwiąże ten problem.

Wzrost zasobów mieszkaniowych w Krakowie nie nadąża za popytem na mieszkania. Stąd taki gwałtowny wzrost cen w ostatnich latach.

Osoby chcące żyć w naszym mieście, muszą gdzieś przebywać, a odmieniane w mediach przez wszystkie przypadki określenia typu: „betonowanie miasta” czy „betonoza” – są nieuprawnione, zwłaszcza w ostatnim czasie, gdyż liczba budów na obszarze naszego miasta zmniejszyła się w ciągu czterech lat aż o 60 procent!

Powodem tego są coraz większe trudności w pozyskaniu terenów pod nową zabudowę i czasochłonne procedury administracyjne. Władze miasta nie są przychylne deweloperom, wpisując się w powszechnie panujące stereotypy w odniesieniu do firm deweloperskich. A to błąd, bo tylko deweloperzy są dostarczycielami nowej substancji mieszkaniowej.

Gdyby nie deweloperzy, miasto zaczęłoby wymierać – ceny mieszkań skoczyłyby do poziomów nieosiągalnych dla większości społeczeństwa i ludzie przestaliby się tu osiedlać, co spowodowałoby natychmiastowy odwrót biznesu, który potrzebuje rąk do pracy, a tych w Krakowie zaczęłoby brakować. W dalszej konsekwencji znacząco wzrosłoby bezrobocie, młodzi ludzie zaczęliby wyjeżdżać, a w kasie miejskiej byłoby mniej wpływów z podatków. W takiej sytuacji miastu zaczęłoby brakować środków na inwestycje, czy choćby remonty dróg i chodników.

Osoby przeciwne rozwojowi miasta powinny zrozumieć, że inna droga prowadzi do degradacji. Mało kto o tym wie, ale deweloperzy aktualnie budują głównie na gruntach, które od dawna były zabudowane obiektami zdekapitalizowanymi, szpecącymi nasze miasto. Koronnym przykładem takiego obszaru jest Zabłocie, gdzie starą poprzemysłową zabudowę zastąpiono nowoczesną zabudową mieszkaniową.

Co dalej, gdy już zaspokoimy popyt na mieszkania? Czy branża nieruchomości będzie się rozwijać w nieskończoność?

Branża nieruchomości w naszym mieście będzie miała pełne ręce roboty jeszcze przez wiele lat, zanim nastąpi nasycenie lokalami mieszkalnymi. Zacznie się migracja z budynków wielkopłytowych do obiektów o wyższym standardzie, gdyż różnice generacyjne w standardzie mieszkań są duże i cały czas się pogłębiają.

Stare budynki trzeba będzie wyburzyć i na ich miejscu postawić nowoczesne, zgodne z aktualnymi trendami, także ekologicznymi. Stąd dziwią mnie za każdym razem ekolodzy protestujący przeciwko nowym zabudowaniom. W większości odbywa się ona na gruntach zdegradowanych – stare budynki zastępuje się nowymi o wysokich walorach energetycznych, niskoemisyjnych, czyli przyjaznych otoczeniu i środowisku.

comments powered by Disqus