Dwa z czterech budynków w Eximius Park stoją puste, wskaźnik pustostanów w Krakowie wciąż jest wysoki, z drugiej strony nowe biurowce rosną przy Fabrycznej, al. Pokoju czy Kapelance. Czy jest sens budować kolejne przestrzenie biurowe?
Choć jeszcze kilka lat temu przestrzenie biurowe w Krakowie wyprzedawały się niemal na pniu, a deweloperzy najemców znajdowali na długo przed oddaniem swoich inwestycji do użytku, po pandemii widok częściowo opustoszałych biur nikogo już nie dziwi. Jak wskazują raporty podsumowujące pierwsze półrocze 2024 r. współczynnik pustostanów w Krakowie wynosi ok. 20 proc., a to sporo więcej niż pandemią, w wielu miejscach problemy z brakiem najemców widać zresztą gołym okiem. Tak jest choćby w przypadku słynnego Kraków Business Parku, który miał się odrodzić pod nazwą Eximius, dziś jednak dwa z czterech biurowców stoją puste, a nowy właściciel, który biznespark przejął w czerwcu tego roku, już poszukuje kolejnego nabywcy.
Więcej na ten temat można przeczytać tutaj:
Jednocześnie jednak biurowce w Krakowie wciąż się budują. Przy al. Pokoju wyrósł pokaźnych rozmiarów Brain Park, tuż obok wciąż rozbudowywany kompleks Fabryczna Office Park, nowe przestrzenie powstały też przy ul. Mogilskiej i Saskiej, w planach są też biurowce m.in. przy Kapelance. Czy jednak Kraków rzeczywiście potrzebuje nowych przestrzeni biurowych? O tym rozmawiamy z przedstawicielem firmy doradczej Walter Herz, działającej w branży nieruchomości komercyjnych.
Ada Chojnowska, LoveKraków.pl: Choć z raportów wynika, że wśród miast regionalnych Kraków niezmiennie pozostaje liderem pod kątem zasobów biurowych, nowych biur buduje się znacznie mniej niż jeszcze kilka lat temu. Dlaczego? Czy zapotrzebowanie firm jest mniejsze, nie sprowadzają się nowe, czy może jednak firmy do biur po pandemii nie powróciły?
Kamil Kowalewski, Associate Director w Walter Herz: Jest to suma wszystkich trzech wymienionych czynników. Firmy zmniejszyły zapotrzebowanie na powierzchnię po upowszechnieniu się pracy zdalnej i hybrydowej. Wcześniej wynajmowane były takie biura, żeby liczba stanowisk pracy odpowiadała liczbie pracowników. Obecnie w nowych biurach stanowiska obejmują między 30 a 70 proc. wszystkich pracowników. Panuje polityka hot-desk i biurek rotacyjnych.
Oczywiście są wyjątki. Są firmy, które w 100 proc. pracują zdalnie i są takie, które w 100 proc. pracują z biura. Dodatkowo wzrosły koszty budowy nowych biur i przeprowadzka z innej lokalizacji, w której biuro jest np. 5 lat nie zawsze jest już opłacalna pod względem kosztowym. Do Krakowa rzeczywiście trafia teraz mniej firm w porównaniu z okresem sprzed 2020 roku.
Czy nowe biura są w Krakowie w ogóle potrzebne? Po pandemii współczynnik pustostanów pozostaje na dość wysokim poziomie, zwłaszcza w porównaniu z danymi sprzed 2020 r. Czy jest sens budować nowe przestrzenie, jeśli wciąż nie są zapełnione te dostępne?
Wskaźnik pustostanów w ujęciu ogólnym rzeczywiście jest wysoki, jednak należy go podzielić na dwie kategorie. Jeśli weźmiemy pod uwagę lokalizacje centralne, to wskaźnik pustostanów spadnie nawet poniżej 10 proc. Z kolei jeśli weźmiemy tylko lokalizacje obrzeżne, poza centrum, to może osiągnąć ponad 30 proc., a w przypadku niektórych parków biurowych ponad 70 proc. Wynika to z preferencji firm, które najczęściej decydują się na przeniesienie biura bliżej centrum miasta. Wybierane są wygodne lokalizacje dla większości pracowników, gwarantujące sprawny dojazd komunikacją miejską oraz takie, które oferują atrakcyjne udogodnienia. Nowe inwestycje mają sens pod warunkiem, że będą spełniać oczekiwania rynku, przede wszystkim będą usytuowane w centralnej lokalizacji. Poza szeroko rozumianymi centralnymi lokalizacjami w mojej opinii aktualnie nie potrzeba nowych biur. Musi nastąpić zmiana koniunktury na rynku albo zmienić się polityka firm związana z pracą zdalną.
Co z biurowcami starszymi, które istnieją w mieście już od wielu lat? Jak widać, nowe zagraniczne firmy wprowadzające się do stolicy Małopolski wybierają raczej budynki nowe, wiele firm już w Krakowie funkcjonujących od dłuższego czasu też się do nowych biurowców przeprowadza. Czy starsze będą sukcesywnie pustoszały, czy może jest szansa na ich "odratowanie"? I przede wszystkim, czy deweloperzy lub też ich zarządcy są tego rodzaju inwestycjami zainteresowani?
Starsze budynki muszą przyciągać najemców atrakcyjnymi warunkami cenowymi, znacznie lepszymi niż w nowych projektach. Na ich plus działa też zaplecze w postaci funkcjonującej infrastruktury usługowej. Starsze obiekty z pewnością będą miały większe szanse na komercjalizację, jeśli w lokalizacjach centralnych będzie brakowało wolnej powierzchni. Czy będą pustoszały będzie zależało od wielu czynników – m.in. sytuacji gospodarczej, polityki rozwoju miasta, polityki dot. pracy zdalnej i pracy z biura i wielu innych czynników.
Nabywca takiego projektu zawsze patrzy na jego potencjał. Wiek ma tutaj kwestie drugorzędną, ponieważ liczy się potencjalny zwrot z inwestycji oraz potencjał do rozwoju nieruchomości. Polska ma relatywnie młody rynek biurowy, w odróżnieniu od krajów Europy Zachodniej. Mamy sporo projektów, które mają mniej niż 15 lat. A co za tym idzie większość obiektów, patrząc na skalę europejską, wciąż pozostaje na naszym rynku stosunkowo młodych.
Jakie są obecnie główne potrzeby najemców? Wolą przestrzenie mniejsze, większe, czy ich preferencje na przestrzeni lat się zmieniły?
Kluczowym czynnikiem przy wyborze jest lokalizacja. Ta kwestia rozpatrywana jest przede wszystkim. Dodatkowo dostęp do komunikacji miejskiej oraz jak najszerszej gamy usług wokół budynku. Jeśli chodzi o kwestie samego wyglądu biura, na przykład firmy z sektora IT aranżują większe powierzchnie pod tzw. collaboration zone. Ogólnie tworzone są teraz większe przestrzenie do pracy kreatywnej, zespołowej, a jednocześnie zmniejszają się większe wcześniej powierzchnie typu open-space.
