Krakowski rynek biurowy przeszedł w ostatnich latach sporo perturbacji. Po latach istnego eldorado, gdy nowe budynki rosły jak grzyby po deszczu, a zapotrzebowanie firm na powierzchnie z roku na rok tylko rosło, pandemia zmieniła sytuację diametralnie. Pustki w biurowcach przestały dziwić, a przejście na pracę zdalną (najpierw wymuszone, później w niektórych miejscach zachowane), poważnie zachwiało rynkiem, który wciąż nie jest w stanie powrócić do stanu sprzed roku 2020.

Stabilizacja i wzrost popytu

Jak sytuacja wyglądała w ciągu ostatnich 12 miesięcy? Jak mówi nam Aleksandra Markiewicz, Associate Director w Knight Frank, rok 2024 na krakowskim rynku biurowym można podsumować jako okres stabilizacji z wyraźnym wzrostem popytu i ograniczoną aktywnością deweloperską. – Kraków pozostaje największym rynkiem regionalnym w Polsce, z całkowitymi zasobami biurowymi wynoszącymi 1,82 mln mkw., co stanowi ponad 14 procent powierzchni biurowej w całym kraju – podaje.

Po latach komplikacji związanych z pandemią i przejściem na pracę zdalną i hybrydową, według danych Knight Frank wzrost popytu jest rzeczywiście wyraźny. Rok 2024 charakteryzował się jednak bardzo wysokim popytem na powierzchnie biurowe. Na koniec września wolumen transakcji najmu wyniósł 179 000 mkw., co oznacza wzrost o 47 proc. w porównaniu z analogicznym okresem roku poprzedniego. Jak mówi Markiewicz, był to najwyższy wynik spośród wszystkich miast regionalnych, odpowiadający za 35 proc. całkowitego wolumenu transakcji w regionach.

– Dla porównania, Kraków osiągnął niemal dwukrotnie lepszy wynik niż Wrocław, który zajął drugie miejsce pod względem popytu – podkreśla ekspertka.

I podaje kolejne dane podsumowujące popyt w 2024 r. w Krakowie: w strukturze transakcji dominowały renegocjacje istniejących umów, które stanowiły 60 proc. całkowitego wolumenu; nowe umowy odpowiadały za 36 proc. najmu, natomiast ekspansje, czyli rozszerzenia powierzchni były marginalne i wynosiły jedynie 3 proc. Wynajem na potrzeby własne stanowił zaledwie 1% wszystkich transakcji.

Podaż wyjątkowo ograniczona

Markiewicz zaznacza przy tym, że mimo pozytywnych sygnałów płynących ze strony popytu, podaż nowej powierzchni była w minionym roku wyjątkowo ograniczona. Jak się okazuje, w ciągu pierwszych trzech kwartałów w Krakowie oddano jedynie 14 000 mkw. nowej powierzchni, a w trzecim kwartale nie ukończono żadnego nowego budynku. Jak podkreśla ekspertka, to znacząca różnica w porównaniu do średniej rocznej z lat 2014–2023, która wynosiła ponad 120 000 mkw.

– Obecnie w budowie znajduje się 35 000 mkw. powierzchni, z czego 44 proc. (około 15 400 mkw.) ma zostać oddane do użytku w 2025 roku. Najważniejsze realizowane inwestycje to budynek Wita Stwosza o powierzchni 19 500 mkw. oraz budynek firmy Elte GPS o powierzchni 10 500 mkw. – mówi Markiewicz.

Jednocześnie pozytywnym sygnałem dla rynku może być poprawa w zakresie współczynnika pustostanów. Według danych Knight Frank, na koniec trzeciego kwartału wynosił on 18,9 proc., co oznacza spadek o 1,3 pp względem poprzedniego kwartału. Co istotne, był to pierwszy spadek od pięciu kwartałów. – Taka dynamika jest efektem ograniczonej nowej podaży oraz silnego popytu – tłumaczy przedstawicielka firmy doradczej.

Rok stabilny i pozytywny

Ile kosztował w zeszłym roku wynajem powierzchni biurowych? Jak podaje Markiewicz, stawki czynszów pozostawały stabilne i mieściły się w przedziale od 10 do 16 EUR/mkw. miesięcznie, choć w najbardziej prestiżowych budynkach przekraczały tę wartość. Koszty eksploatacyjne również utrzymywały się na stabilnym poziomie, w zakresie od 16 do 29 PLN/mkw. miesięcznie.

– Podsumowując, rok 2024 można określić jako stabilny i pozytywny dla krakowskiego rynku biurowego. Silny wzrost popytu, stabilizacja stawek czynszowych oraz pierwszy od dłuższego czasu spadek pustostanów wskazują na poprawę kondycji rynku. Jednocześnie ograniczona podaż nowych budynków może sprzyjać dalszemu zmniejszaniu pustostanów, ale również zwiększa presję na dostępność nowoczesnych powierzchni biurowych w przyszłości – komentuje Markiewicz, zaznaczając jednak, że pełne podsumowanie zeszłego roku poznamy dopiero pod koniec stycznia, gdy zakończy się proces zbierania i finalnego podliczania danych.

Prognozy na rok 2025

Czego można się więc spodziewać w tym roku? Zdaniem Markiewicz prognozy na rok 2025 dla krakowskiego rynku biurowego wskazują na utrzymanie stabilnego popytu, który może osiągnąć wyniki porównywalne z rekordowym rokiem 2019. – Ważnym trendem jest powrót firm do biur w modelu hybrydowym, w którym pracownicy spędzają w biurze co najmniej trzy dni w tygodniu. Taka częstotliwość wymaga powierzchni biurowej zbliżonej do tej, która byłaby potrzebna przy pełnym wymiarze pracy stacjonarnej. Zapotrzebowanie na nowoczesne biura jest więc wysokie, ponieważ pracodawcy chcą zapewnić przestrzenie sprzyjające współpracy zespołowej i pozwalające na efektywną rotację pracowników w określonych dniach – tłumaczy.

Ekspertka podkreśla jednak, że jednocześnie aktywność deweloperska w Krakowie wciąż pozostanie ograniczona. Według danych Knight Frank, w 2025 roku na rynek trafi jedynie około 15 400 mkw. nowej powierzchni biurowej, co stanowi 44 proc. aktualnie budowanych zasobów.

– Oczekuje się, że większa aktywność deweloperska powróci dopiero po 2026 roku, co oznacza, że w krótkim terminie rynek będzie musiał radzić sobie z ograniczoną nową podażą – mówi Markiewicz.

I dodaje, że w efekcie zmniejszającej się dostępności nowoczesnych powierzchni w atrakcyjnych lokalizacjach prognozowany jest dalszy spadek współczynnika pustostanów, a stabilny popyt, przy jednoczesnym braku dużej liczby nowych inwestycji, wpłynie również na utrzymanie stawek czynszów na obecnym poziomie (mogą nieznacznie wzrosnąć w najbardziej prestiżowych lokalizacjach).

– Renegocjacje istniejących umów najmu będą wciąż stanowiły znaczącą część rynku, co wynika z ograniczonych możliwości ekspansji i ograniczonej nowej podaży. Firmy coraz częściej będą koncentrować się na optymalizacji już wynajmowanych powierzchni, dostosowując je do pracy hybrydowej i integracji zespołów. Powrót do biur, który coraz mocniej zaznacza się w strategiach organizacji, przyczyni się również do wzrostu konkurencji o najlepsze lokalizacje – prognozuje Markiewicz. – Rok 2025 zapowiada się więc jako kontynuacja stabilizacji rynku, gdzie ograniczona podaż i wysoki popyt będą kluczowymi czynnikami wpływającymi na dynamikę krakowskiego sektora biurowego.